标题：信号频出 楼市政策收紧似成定局

　　继楼市“金九银十”败退之后，关于楼市优惠政策将取消的传言也甚嚣尘上，分析人士预计，随着年内“保8”任务的基本完成和通胀预期的逐步升温，楼市优惠政策的退出也显得顺理成章。

　　然而，市场的一系列问号随之而来———楼市优惠政策究竟在何时退出？此次优惠政策的退出对房价的影响有多大？此轮调整是否购房者介入的最佳时机？

　　政策退出为时不远

　　虽说大部分部委都对楼市政策三缄其口，但是如果细心的人可以找出监管层对楼市调控政策的蛛丝马迹。11月3日，银监会有关人士也表示，银监会日前敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控，对那些负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注。

　　11月4日住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林接受采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。

　　此外，中国证监会酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则将要求房地产企业整改。有业内人士认为，这也许是房地产宏观调控卷土重来的苗头

　　今年10月底，沪上各大房产中介公司收到了部分国有商业银行上海分行口头通知，自11月1日起第二套房贷利率将严格按照基准利率上调10%来执行，不论是否优质客户，全部一视同仁。

　　无论如何，监管层对楼市调控政策的苗头已有所显现。日前，出席2009年全球商报论坛的住房和城市建设部政策研究中心副主任秦虹表示，对纯投资者需求，应加大投资成本，比如征收物业税、提高信贷支持的成本等，并出台政策保护自住性需求。同样来自住房和城乡建筑部政策研究中心的王珏林副主任同样表示：“鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期停止。”

　　楼市新政明年怎么出，一些年底到期的楼市政策是否存续，这一切都要等12月中央经济工作会议结束之后才会有明确的说法。据透露，现在惟一明确的是，“鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，将是下一阶段制定调控政策的指导方针。”如此看来，明年楼市新政适当收紧几成定局。

　　而被终止的政策可能包括契税、营业税减免；首套及改善型购房按揭利率7折优惠；房地产开发项目自有资本金低额度等。

　　楼市调整似成定局

　　国务院总理温家宝在一次经济形势座谈会上特意提到市场交易回暖，但先行指标仍然没能随之提高，是“值得关注”的问题。在房地产领域，所谓“先行指标”，即房地产开发企业新开工面积。这一项指标直接关系到房地产业增量，关系到产业链上的其他企业。作为固定资产投资额和开复工面积的前奏，房地产企业拿地已火热了相当长的时间，但开工率则显得“保守”。部分一线地产商三季度的新开工面积环比呈下降趋势。

　　历史经验表明，在投机性需求占有很大比重的中国楼市，“二套房”政策的变动总是具有很大的杀伤力。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，其中要求申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

　　分析师薛建雄认为，如果今年下半年以来靠投资和改善需求推高的楼市得以回归理性，那么不排除今年四季度，今年房价会有下调迹象。搜房网调查数据同样也显示，近四成购房者认为收紧房贷优惠政策后，房价回归理性的可能性较大。如果楼市需求被遏制，成交量下滑，房价极有可能下行调整。

　　国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。国房景气指数步入景气区间。

　　业内人士认为，今年楼市急速回暖直至高烧，跟去年出台的房产交易税费优惠政策大有关联。应该说优惠政策极大推动了刚性需求的踊跃下单，尤其是近两个月，由于临近年底优惠政策截止时间，大批刚性需求开始爆发性释放。一位业内人士坦言：“税费优惠政策截止时间很快就要到了，因此有相当一部分原本打算明年买房的人为赶政策末班车，把购房时间提前到了现在。”

　　事实上，大部分业内人士都认为，税费优惠政策终止后，二手房市场受到的冲击将远大于一手房。“比如一套总价100万元的房子，税费优惠前后相差近8万元，而房子总价越高，税费相差越大。为了少缴这笔税费，能买房的今年都买了。所以明年前三个月二手房市场很可能会跌入冰点，成交量萎缩后房价才可能逐渐下降。”有业内人士如是说。当然，二手房的税费优惠，也关系到投资客转手时的交易成本，从而间接影响到一手房市场。