标题：极端供求造就了极端价格 江北市场又到贪婪时

　　今年下半年，河西的房价称得上是实现了“三级跳”。据南京中原地产最新数据显示，河西板块6月份之前的成交均价基本维持在9000-10000元/平方米之间。7、8月份成交均价增至约12000元/平方米，9月份升为13000多元/平方米，10月份成交均价为14303元/平方米。

　　河西作为发展中的新城，是市委、市政府“一城三区”城市发展战略的重中之重。南京作为长三角承东启西的重要中心城市，而河西新城正处在承东启西的门户。年初，南京河西建设指挥部常务副指挥长汪扬告诉记者，今年河西新城计划投资80－100亿元，比去年增加20－25％。打造中高端的住宅区，是河西新城的定位。

正因为是一个从无到有的新城，免除了老城区改造和原住居民安置等问题的困扰，河西的规划显得极为有序。随着配套设施的进一步完善，河西的房价也在节节攀升。今年1月份，河西住宅的成交均价为9137元/平方米，截至10月成交均价为14303元/平方米，涨了近六成。

　　“河西房价的上涨主要是两方面因素促成。一是“地王”的推动，二是房源少，个别楼盘的带动效应很明显。”南京中原地产研究人员举例说道，9月份，紧接着保利以7553元/平方米的天价标得金沙江街地王之后，华润又在所街抛出橄榄枝，楼面价7992元/平方米。“地王”频出的直接效应是河西的楼盘“坐地起价”，当月成交均价立涨2000元左右。此外，河西的房源不多，几个典型楼盘把价格一提升，板块的整体成交价就上涨了不少。目前，河西的几个在售楼盘的销售均价都在一万五左右。中北品尚 (论坛 新闻)均价12000多元/平方米，星语华府均价15000元/平方米，万达国际广场均价在15000-16000元/平方米，辰龙东御预计销售均价为17000-18000元/平方米，金地名京 (论坛 新闻)均价约20000元/平方米。

　　“河西还有一个显著区域特征就是多家楼盘是国内一线品牌开发商的项目。”业内人士认为河西是品质取胜，好品质也决定了该区域楼盘的价格趋高。比如仁恒江湾城 (论坛 新闻)，今年7月份开盘三天热销10个亿，当时均价在15000元/平方米。到了9月份，江湾城的价格已经达到21500元/平方米。它的广告语“住在江湾城，是一种幸福”深入人心，其实正是大家对其产品品质的认可。江湾城在产品的开发研制过程中，加入了很多创新亮点，比如户内招梯和应急照明设备等，都是首创。仁恒江湾城的高定位、高品质通过多处细节和人性化的服务得到展现，恰好符合了南京市对河西板块打造中高端住宅区的定位。

　　“河西房价已经上涨到一个很高的位置，再上涨有可能抑制购房者的需求。”南京中原地产研究人员指出，目前河西的地价在七八千左右徘徊，并没有太大波动，不会出现大幅度的地价推动房价，且河西板块受重大利好政策影响有限，短时期内，将维持在一个高位稳定的状态。

　　巴菲特说过，“别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪”。这句话我已经多次引用，最早时候是2007年年底看到这句话，2008年年底的时候写“后地王时代”的稿子开始引用的。房地产总是重复着贪婪——恐惧——贪婪的轮回，江北市场就是最好的例证。（下面的分析不包含六合，为了分析的准确性，我们只分析浦口市场）

　　江北：市场又到贪婪时

　　交易活跃，成交放量

　　浦口区占全市销售份额呈现逐年上升的趋势，目前已占到25%以上的市场份额。浦口区房地产市场2007年以前呈现高速发展阶段，2008年进入短暂调整，2009年市场重新进入活跃期。2009年1—10月累计成交商品住宅173万，是2008年同期水平的三倍，预计2009年成交量将超过200万，基本上回到2007年的水平。可以看到2009年以来呈现明显的供不应求的现象，2007、2008年的存量明显得到去化。

　　价格飙升，破五冲六

　　2009年二季度以来商品住宅成交均价快速攀升，到10月份达到5051元/平方米，较2008年年底（12月3565元/平方米）上涨40%以上，是2004年水平的2.5倍。目前部分楼盘5500元左右的房源基本售罄，多数新的房源的报价都超过了6000元。

　　存货较低，地王推动

　　2009年浦口市场呈现明显供不应求的现象，市场可售面积逐月去化，去化周期明显降低。截至2009年10月底，浦口住宅可售面积仅为75万平方米，去化周期为3.7个月。存量的减少代表市场明显的供不应求，房价自然上升。

　　而地王的产生，无疑是再推了房价一把。

　　土地拍卖前，开发商控制开盘节奏，市场活跃，房源供不应求，导致预期房价上涨，市场信心大增；于是地王顺理成章的产生；地王产生后，区域房价大涨预期加大，开发商报价提高，区域供应量增加。10月底，由于江北地王的产生，其报价、上市量均有明显的增加。而在等待江宁地王的过程中，10月该区域供应严重不足，一方面全市供应量的下滑，造成全市供不应求；另一方面部分中低端购房者向江北转移，导致江北房价进步上涨。地王造就短期供不应求、存量减少、房价飙升，市场泡沫逐步累积。

　　以史为鉴，警惕泡沫

　　如果说南京或者江北市场将面临日本泡沫危机、东南亚金融危机的类似情景，或许为时尚早。但回顾江北市场2007的“贪婪”，2008的“恐惧”，或许真的有进入新的轮回。2007年11月，江北美达地王诞生，江北房价提出破五，后来的宏观调控及次信贷危机击碎了泡沫。现在？新地王，还是老口号，随着居民收入水平的提高，江北破五不成问题，现在新的目标是冲六冲七。接下去会发生什么？

　　江北房价冲高面临以下难点：

　　一是政策面，高飞涨的房价带来泡沫风险，直接考验政府调控的底线，未来调整预期明显加强；二是需求面，高房价高总价导致需求客户群体变窄；三是供给面，二手房抛压带来激烈的竞争，由于客户需求群体面的变窄，新房市场和二手房市场的互动促进效用变成替代竞争作用，尤其是江北将面对2005—2008年大量次新房的抛售压力。

　　研究历史数据，只是为了更好的明天。

　　在日益贪婪的2009年年末，你是选择贪婪还是恐惧？

　　江宁：房价仍有上涨空间

　　今年以来，南京各个板块的房价都是一路攀升，据某网站统计的数据来看，全市价格平均上涨三成，而江宁的房价增幅更是大大超过平均水平，达到了41.59%。从年初的5字头，到目前的均价破八，不过大半年的时间。年关将至，江宁的房价上涨并没有丝毫减缓的趋势，考虑到两个因素的影响，接下来的几个月里，价格还有继续上升的空间。

　　江宁地区发展优势明显

　　首先，江宁地区的发展拥有几大核心优势，这保证了江宁有足够的吸引力，引来源源不断的购房者前来该区域投资购房。从城市发展、经济发展的角度来看，江宁所面临的机遇是非常好的。由于长江的阻隔，南京城市发展的最佳方向便是一路向南，位于南京南面的江宁因此而受益匪浅。福特、百事可乐等世界500强企业的入驻，更是为区域的经济持续发展注入了强劲的动力。从交通来看，明年地铁的开通，将大大解决该区域出行难的问题。此外，机场高速、宁杭、宁溧、将军大道等各种道路的修建和改扩建工程，也预示着在不久的将来，家住江宁的人们出行将变得十分轻松。这些利好对于楼市的刺激不可小觑。由于江宁大学城的存在，该板块的人文环境也是相当优越。同时，江宁地区自然环境放在整个南京来看也是很不错的，空气质量较好。因此，江宁的发展潜力巨大，至少在8-10年的时间内，江宁的发展情况将十分良好。整个区域的不断进步，为房地产的发展奠定了一个坚实的基础。

　　高房价的挤出效应

　　其次，由于南京城区房价的高涨，大批购房者被挤出南京城，这也为江宁的楼市带来了大量的购房需求。在数年以前，南京中高收入的白领们通过自己几年的辛勤工作，再加上双方父母的资助，结婚时还有可能在类似奥体等区域甚至南京主城买上一套住宅。而今年以来，经历半年的房价飞涨后，在城中买房已基本沦为富人的游戏。大量的刚性因此被迫放弃考虑市区，转而投向南京近郊楼市。江宁因此也成为释放刚需的一大市场。只要刚性购房需求始终存在，价格相对较低的江宁房产也就不愁有没销路。

　　客观来说，江宁楼市也存在着一些不利的因素。目前虽说江宁各方面的生活配套较之几年前有了长足的进步，但一个区域的成熟不仅离不开政府的大力扶持，也需要一个较长的周期。以龙江为例，它从1995年至今走过了整整14个年头，才有了今日的面貌。以此类推，江宁想在各个方面全面向南京市区看齐，还是需要一定时间的。另外，某些不良开发商的急功近利也对楼市造成了较大的不良影响，比如制造“房荒”以达到逼迫购房者恐慌入市，再比如相互拉高价格以牟取暴利。这些扰乱市场的行为直接或间接地抬高了房价，也为江宁楼市未来的长远发展埋下了隐患。

　　综上所述，在接下来的一个时期内，江宁的房价还将呈现持续上涨的趋势，不过涨幅应该比前几个月要小。至于明年房价将如何波动，则要关注上半年万科、恒大等地产巨头的动静如何，九龙湖板块有何动态，以及百家湖区域的商业承诺能否兑现。如果一切顺利的话，明年江宁楼市将有可能呈现“中高开”的格局，火热销售的局面也将在个别明星楼盘中再现，不过之后的走势如何还要看市场上各方博弈的结果。

　　城中：大户型豪宅价格低估待涨

　　年初尚在2万元/平方米以下挣扎的城中板块，短短半年时间，整体房价轻松突破2万，个别楼盘甚至破三奔四，经历了一轮暴涨之后，城中楼盘也将面临新一轮的嬗变。

　　极端供求造就极端价格

　　供求关系决定价格走势。无论是供还是求，城中板块在全市都最为极端。首先，“需求最旺盛”。城中是全市人口密度最高、财富最密集、商业设施最集中、交通最便利、历史文化底蕴最深厚、学区最好、山水城林的自然风光最和谐的板块，也是全市的人口、商业、交通、财富、文化、教育以及环境的中心，住在城中，无疑可以享尽城市繁华。城中是南京人的根，绵延的明城墙也赋予了南京人固有的“恋城情结”，只要有钱，城中无疑是绝大多数南京人置业安家的“第一选择”。其次，“供应最稀缺”。当前，加上旧城改造、企业搬迁用地，城中可开发建设土地不到1平方公里，在“疏散老城人口”的策略指导下，居住用地不增反减，2006年老城规划提出：“控制居住用地总量，减少居住用地195.76公顷”。2005年之后，城中的土地出让量呈现明显的下行趋势，2006—2007年，每年的出让量折算为建筑面积不到35万平方米，2008年萎缩到22万平方米，2009年甚至只有一块商业办公用地出让，没有住宅和酒店式公寓用地。城中有人、有钱、有交通、有商业、有教育、有文化、有环境，唯一没有的就是土地。最少的供应对应最旺的需求，价格想不涨都难，极端的供不应求造就了极端的价格。

　　城中豪宅领涨抗跌

　　城中的需求在楼市周期中具有较强的波动性，但是价格往往表现为领涨抗跌。2007年和2009年两次上行周期，城中成交量的同比增长率均排名全市第二，由于房子少，改善型需求和投资需求大量释放之后，城中的价格很容易就被炒上去，所以一定是领涨的。在2008年下行周期，城中成交量的同比下滑幅度排名全市第三，且与前两名差距不大，调整时期改善型需求和投资需求萎缩的幅度最大，但是供应短缺、资金占用不大又使得开发商具有极强的惜售心理，房价也表现出明显的抗跌性。2007年之后，城中的楼面地价约为1.3万元/平方米，一般要卖到2万元/平方米以上才能赚钱，这基本是城中房价的底限了。当前，个别楼盘已经达到3万元/平方米以上，二手房价格也水涨船高，与二手房价格挂钩的拆迁成本必然随之上升，加上对未来房价进一步上涨的预期，如果有地块出让，地价必然大幅攀升，并进一步推高房价，从而形成地价推高房价、房价推高地价的循环，对于土地最为稀缺的城中来说，这种相互推高的循环效应往往最明显、程度也最高。

　　产品分化下的价格重构

　　公寓和住宅是城中主要的产品形态。放眼国内外一线城市，城中房价最高的一般是大户型豪宅，小户型公寓一般卖不过大户型豪宅，价格往往会有一个上限，很难突破上去，例如，北京、上海的市中心豪宅可以卖到10万元/平方米以上，而小户型公寓很难突破5元/平方米。这是由两者截然不同的客户类型所决定的。大户型豪宅面向的是富裕阶层，他们注重居住享受和彰显实力，对价格不敏感；小户型公寓的客户多为实力不强的年轻群体以及投资客出租的商务人群，年轻群体经济承受能力有限，投资出租的租金与酒店相比也会有上限。同时，可用于大户型住宅开发的地块也比公寓地块稀缺的多，城中多为见缝插针的袖珍地块，规划建设住宅的难度较大，2005年以来，南京城中总共只出让了3块小规模的纯住宅地块，带有住宅用地的混合地块也只有6块，不及总量的五分之一。根据一线城市与南京的社会经济综合评分与房价对比，南京城中大户型豪宅的合理价格应在3-3.5万元/平方米左右，当前低估约10%-20%左右，大户型豪宅价格的上冲并拉开与小户型公寓的价格差距将是未来城 (论坛 新闻)中房价重构的重要看点。（责任编辑：静仔）