标题：发烧的中国楼市其实很怕风

　　——关于中国楼市内阴外阳、短阴长阳的思考

　　这次的北京2日匆匆快飞来回，北京之行的主要工作已不挂牵了，北京城的越来越漫无涯岸，使我再次惊叹房地产业的成就。虽然大城市化和发展汽车业从人类生存的终极意义上来说未必是件好事，但世界尤其是缺乏权威的民主世界的主流趋向常常会被并非眼界长远的“常识”所裹挟，这其实未必不是人类的悲哀。

　　这次与普通的非北京户籍司机的交谈，交谈的内容已不存太多印象，但谈及房价时他们已茫然的眼神却给了我深深的刺痛，他说他租的房子只要300元，我吓了一跳，后来一问才知道他是20个人住一间大房，每个床位300元。

　　回来的今晚看了腾讯新闻《李稻葵教授建议政府应直接介入房地产市场》以及《金岩石：中国楼市还会涨得很离谱》，不禁也有话想说，不吐不快。

　　李稻葵教授应该归属为书斋型经济学家。他近期有关“二次房改”的建议引起了社会关注。昨日，他谈及这一话题时称，房价高涨将会影响中国经济的竞争力，因此房地产是后金融危机时代中国最需要改革的产业。他建议政府应直接介入房地产市场，开发出的房子分成三部分：一部分以合理价格出售，买房者的资格要网上公示，接受监督；另一部分用来出租，提供平租房；最后一个部分是向困难群体提供廉租房。他认为，这样做还可以为政府的公共财政提供支持，在适当的时候政府还可以将房子打包上市，实现证券化。

　　总的来说，李稻葵教授提的建议还是带有书生味，显然他对中国的房地产市场的内在机理并不真的很了解。而且更根本的，政府的直接干预显然是对市场经济的一种反动。但他的提议，则是肯定迎合了下层百姓的意愿，也迎合了中央政府的未来方针，但他的建议从专业角度来看，无非只反映了一个有良知的知识分子的乌托邦向往而已。

　　金岩石毕竟是实操型的专家，他的观点从专业角度来看应该是颇有见地的。显然，中国的楼市，无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比，我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看，决定房价的既不是本土的工资收入，也不是当地的租金水平，而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中，住宅的购买者近80%为外来人口，首付资金的来源近80%不是工薪收入。美国的房地产是消费需求主导的，中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的，所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资回报率的高低来判断房价走势，而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势，否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。

　　中国经济正处于城市化的加速阶段，过去20年，城市人口从25%上升到45%，现在已超过6亿人，由于人口加速流入城市，房地产泡沫正在生成。据麦肯锡预测，中国的城市人口到2025年将接近10亿人，城市化率达到65%。因此，由此推论，城市化推动的房地产投机泡沫在未来10-15年内还会放大。

　　金岩石的分析应该是比较深刻的。支持中国房地产这种“房价投资决定论”的基础是中国人几千年积累的置业购产文化基因，正是这种过度需求造就了中国楼市的过度繁荣。但是在中国，可能还有一点是金岩石先生忘记了的，中国到目前为止也并不是一个完全意义上的市场经济国家，房地产业尤其如此。决定中国的房价下行的因素从终极意义上来说也许是去城市化，但决定房价的短期走势的核心因素则是取决于政府的态度，一旦政府在追求经济发展与民意和谐的均衡博弈格局中偏向一下民意，收紧开发贷款和消费贷款的口子，再加上舆论的导向以及民众的跟风从众心理，房价的变局与楼市的变局其实不是太难，2008年下半年其实就是明证。

　　发烧的中国楼市其实对房地产业的长远健康发展并不利，发烧的楼市其实是很怕冷的，也很怕风的。中国的楼市目前肯定是内阴外阳的格局，但究竟中国楼市会否走出短阴长阳，还是一路阳亢行情，我也不知道，因为这取决于中央政府的一念之间。但我更愿意相信，无论是从房地产业的健康发展、还是底层百姓的意愿需求、还是实体经济的支持需要，中国房价泡沫的挤压还是必要的，也是有益的！！

　　（本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议。）