标题：法国房价：连涨十多年后经历“冬眠”

任婧

法国房租观察所10月底公布的一项调查结果显示，法国的房租在连续10多年上涨之后，自今年年初以来下跌了0.8%，房产出租市场的活跃度也已接近上世纪90年代末期的历史最低水平。

而在去年，法国的平均房租同比上涨了2.1%，2007年上涨了2.7%。

这项调查的主持者、巴黎第十大学的经济学教授米歇尔·穆伊亚尔估计：今年全年法国房租的跌幅可能达到1%～1.5%。

连涨十多年后终下跌

在几乎所有种类住房的房租下跌之时，也有上涨的，例如，房租较低的单间房屋(STUDIO)和单间房间的房租略涨了0.1%。

房租下降的背后是人们越来越花不起钱搬家。今年迄今为止，法国房客的搬家率从去年的28.7%降至25.7%。这导致租房市场随之萎缩，降到1998年以来的最低水平。

除房租外，二手房价格也在下跌。法国全国不动产联合会(FNAIM)8日公布的月度报告称，一年来，法国包括独立住宅和公寓的二手房价格均大幅下跌，已分别跌去8.9%和7.2%。

法国房地产市场此前曾经出现过连续十多年的高速增长： 2003年上涨14%，2004年涨幅创下历史纪录——15.5%，2005、2006、2007年涨幅分别为10.9%、7.2%和3.6%。

价格下降 交易回升

FNAIM近期以三季度4000桩交易为基础所作的统计报告显示，法国二手房价格继在6月份同比下滑1.8%之后，第三季度虽继续同比下跌，但该季度的月均降幅已收窄至0.6%，2327欧元/平方米的全国二手房均价也比上半年均价上升了0.65%，且交易量略有回升。

法国二手房市场现在还说不上复原，但好像已经苏醒。房地产经纪连锁公司Orpi的负责人卡铎说：“房价还需要清理、挤压泡沫，但自7月以来，二手房交易量明显回升，已经恢复到2004年、2005年的水平。”

卡铎表示，Orpi旗下一些子公司7 月和8月实现了开张以来的最好营业额。但他认为，估计今年全年法国房价还是要同比下降7%～8%。

法国21世纪房地产连锁经纪公司拥有的数据比FNAIM更多。该公司每季度均经手1万多笔房产交易，今年三季度的交易量同比上升了14%，估计今年将占全法国二手房市场份额的7%～8%。该公司称，房价的下跌刺激了楼市的复苏，价格跌幅大的地区，交易量明显回升。

与此同时，卖主愿意降价的幅度(挂牌价与成交价的差额)开始减小——从上半年的7.69%降到了目前的6.48%。

巴黎的楼市始终很特别。21世纪房地产连锁经纪公司称，外省很多地区要待房价下跌5%～15%之后再开始复苏，而在巴黎，房价下跌的阶段已告结束。今年上半年，巴黎的二手房均价最低曾降到6157欧元，9月底又回升到6386欧元，即3个月里升了3.7%，但9月底比起年初还是低4.8%。此外，第三季度的交易量同比增长达30%。

而大巴黎地区的伊夫林省(Yvelines)创下了所有的纪录。这个省房价前几年涨得很凶，经济危机袭来后，在全法国属降幅最大、降得最快。 目前，该省房楼市也喘过气来，三季度房价止跌，交易量也同比上升了21%。

但在那些今年房价跌幅未超过5%的地区，交易量仍在继续萎缩，如马赛、普瓦杜-夏朗德(Poitou-Charentes)和布列塔尼(Bretagne)地区,那儿的房价才刚刚开始下降。

二次购房者重新入市

第三季度法国楼市还有一个新现象，就是二次购房者(secondo-accedants)又回来了，这些人就是一边出售所住房屋、一边另外购房者，其中，企业中高级管理人员占了相当大的比例。事实上，二次购房者此前没有消失，只是在交易量中所占比例锐减。

而目前，二次购房者的交易数量较上半年增加了21%(巴黎增加了35%)，已恢复到一年前同期的水平。21世纪房地产经纪连锁公司负责人解释说，这是因为那些希望购买更大住房的人觉得房价已探底。

短期难见大起色

业内人士指出，现在的法国楼市还处于康复期，如果利率提升 0.5个百分点，楼市就会“感冒”。

法国政府部门10月底公布的数据显示，今年上半年，法国的建房许可证发放量同比减少了28.5%。

穆伊亚尔预计，今年法国的新房开工量可能会降至31万套，比去年和前年分别下滑16%和30%，仅相当于上世纪末的水平。

一些分析人士指出，受金融危机影响，法国房地产市场短期难见大起色。危机令法国民众的财产性收入大幅减少，失业及对失业的担忧令人们捂紧腰包，直接导致房地产市场的需求下降。另外，由于房价可能进一步下跌，一些消费者仍持观望态度。