标题：第四季度济南楼市特点鲜明

　　因为工作缘故，所以随时都有朋友问笔者现在是不是应该买房。现在买房到底合不合适，是买房人最想知道的，也是一个谁也答不上来的问题。一方面，市场千变万化，最著名的经济学家也不敢完全肯定现在的市场走势；另一方面，就算有自己的判断，也不敢轻易给别人建议；再次，每个人的具体情况不同，何时买房是个个性化的问题，别人很难把握。“我也不知道这套房买了是用来住还是用来投资的，先买了再说吧。” 最近笔者在售楼处经常听到买房者这样说。“迷糊型”置业者正成为济南购房族中最典型的一类人。
　　王先生在历下区有一套房改房，目前孩子刚上初中，买不买房子不是很紧迫。近两天王先生出手在燕山立交桥附近某小区买了一套三室两厅的住宅。“我也觉得贵，但想了又想，觉得还是出手吧。”王先生如是说。这个项目去年为6500元/平方米左右，而今年二次开盘价格高了1000多元每平方米。但济南的购房需求那么旺盛，大幅降价可能真是件很难的事，迟买不如早买，王先生这样认为。至于买房后自己会不会马上搬过去，王先生表示还没有考虑过。此外，他还有另一层考虑，那就是通胀预期下，他并没有好的投资手段，同时也没有那么多精力去理财，把资金投入到不动产上可能会是保值增值的比较好的选择。况且房子在自己不居住的时候还可以出租，租金部分将是一笔不小的收入。
　　和王先生不同，李女士是济南某个房地产公司的策划经理，一开始只是出于工作需要考察项目，但在考察项目的时候李女士最终也没有抵挡住这一轮置业的热潮，李女士是在楼市最热的5月份左右加入看房队伍的。“我也没有想过一定要买，就是到现在，也没有想清楚到底买这套房是自住还是投资，或者什么时候出手卖。当初开始看房的主要原因是，自己身在地产业内，对比房价的上涨，眼睁睁地看着存款在银行缩水，越来越坐不住了，而周围不少人都在四处物色合适的项目，不断有人买房。”李女士和普通的购房者不同的是在房地产界有自己的人脉，而且对房地产内部的运作比较的熟悉，所以对于李女士来说考察的重点是哪一个项目和同地区的项目相比性价比高。经过多日的奔波，李女士看中了高新开发区内的一个房地产项目，因为该项目是只卖给开发区内部人士的，所以价格和周边的商品房比较便宜。因为自己老公也在开发区工作，所以李女士表示将要用老公的身份买下这套房。
　　王先生和李女士只是其中的代表，购房者的共同特点是，都希望能在当前楼市中，淘到低价位的、自己满意的房子。至于是用于自住还是出租并不是他们重点考虑的问题。

　　2.小清河改造助推北部住宅开发开发商共享“玉带”盛宴
　　11月7日，天桥区举行了2009年房地产项目招商推介会，其推出的49个涉及小清河综合治理、棚户区改造、老城改造等重点开发项目吸引了海内外近七十余家实力地产商与会。此次有史以来最大规模的招商推介会，引起了众多实力企业的关注与热捧。济南发祥伟业房地产开发有限公司、山东银座置业有限公司、澳门鑫宏益国际投资有限公司等分别与角楼庄、北关地块，北刘片区，经一顺河三角地A地块，边庄地块等9个项目签订了开发协议，总投资额约97.2亿元。10月29日，鑫苑置业以11.36亿元的高价拍得小清河片区300亩地，据鑫苑置业有关负责人称，将在此打造一处城北精品高档社区。随着小清河综合治理工程的逐步实行，小清河片区已成为炙手可热的“地产香饽饽”。毫无疑问，小清河片区已成为继奥体片区之后又一潜力热土，随着北部城区整体形象的提升，济南北部将成为省城又一活力新城区。
　　实力地产企业逐鹿北部共享“玉带”盛宴
　　近期，随着小清河片区改造工程的逐步落实，小清河沿线区域俨然成了一片没有硝烟的战场，这条灿灿生辉的“玉带”吸引了国内外众多实力企业的目光，一批一线地产企业，包括部分央企大鳄也来此争抢地产蛋糕。今年9月，北大资源山东公司将其位于小清河区域的北闸片区项目作为其进驻山东市场的首个地产项目。10月底，山东鑫苑又力克群雄，拍得天桥区梁府片区300亩潜力福地。自从小清河整治方案出台以来，该片区就早已聚集了一批实力地产企业，重汽地产继重汽·彩世界 (论坛 新闻)项目后，其在小清河片区开发的最新力作———重汽客车厂项目即将面市，该项目总建筑面积近30万平方米，产品类型丰富，融合了花园洋房、小高层、高层及公寓等多种经典产品。据悉，该项目仍沿袭重汽·翡翠郡 (论坛 新闻)的部分经典设计，相信一经推出将获得市场的广泛认可。
　　天桥区住宅开发将迎来新高峰
　　据业内人士预计，在今后的两到三年内，天桥区的住宅市场将迎来一个全新阶段。近期推出的这批地产项目将会陆续启动，供应量和产品种类将激剧增加，预计随着高品质新项目的陆续登场，天桥区的房价水平也有望迎来一个质的飞跃。小清河片区改造工程是实现天桥区整体提升的重要一笔，小清河改造将带动梁府、北闸子、泺口、许李、新徐、张庄、东沙、大魏等八个片区的房地产发展。目前来看，北部区域无论是供应量还是成交量方面都较低，房价相较于其他各区也较低，且增幅不大。业内专家认为，北部区域的“低走”态势正是价值潜力巨大的体现，随着实力地产企业的陆续加盟，天桥区必将迎来一个崭新的历史阶段，进入前所未有的高速发展期。

　　3.银行收紧首套房贷政策将影响部分购房者
　　人民银行决定从2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。这一新政的出台，让很多因为首付门槛高而买不起房的那部分人能买得起，也让很多收入稳定，但没有多少积蓄的年轻人受益。这一系列政策鼓励了很多人的购房热情，减轻了买房的供房压力，是扩大需求的应时之策。
　　然而在房价疯长的2009年，中国银监会今年6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，使火爆的楼市遭遇二套房贷政策收紧。有购房者担忧，若楼市高房价走势难以抑制，会不会导致调控反弹，下一步是否也取消首套房7折房贷优惠利率及首付两成的政策？
　　在我们看来，政府每次出台新政总是有规律可循，楼市低迷时，贷款利率下调、契税减半等政策随之而来；楼市火爆时，贷款首付比例上调、房贷利率7折优惠取消等。事实上，政府出台新政的目的是抑制炒房带来的房价上涨，从而让楼市能健康持久的发展。
　　随着房价的疯长，二套房贷的收紧政策实施的已非常明显，近日有消息证实，招商银行南京分行11月5日中午下发通知，明确了首套房贷利率优惠由原来的7折上调为8折，在认定上以家庭为单位，但如果首套房贷还清，再贷还是认定为首套房，11月9日起执行。房贷政策南京已出台了，看来济南的楼市也为时不远。
　　历史经验告诉我们，房价上涨过快，不仅增加城镇中低收入家庭通过市场解决住房问题的难度，还会带动钢材、水泥等上游产品价格上涨，增加投资反弹压力，助长投机行为，导致市场虚假繁荣，有可能影响金融稳定和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，都是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%。虽然这部分业务当前确存在一定的风险，但对单个银行来说后果未必严重。道理很简单，如果贷款人还不起月供，银行完全可以收回房产。在房价持续走高的情况下，银行转手卖出说不定还是一笔好生意。
　　在对济南的购房者随机采访中，发现大部分市民还是比较理性。普遍认为，如果能在购房优惠政策到期以前买房，享受到优惠，自然是最好，如果7折利率取消，推迟一段时间买以筹集更多的首付款也未尝不可。也有一部分市民表示，要买就趁早，房贷优惠政策的末班车一定要搭上，能省则省。而业内人士认为，现在的消费者理性了，开发商理性了，在全球金融风暴的大环境下，政府也在综合权衡各方利弊，对于房子，永远都是在你需要买房的时候买。购房者应该了解清楚买房子是需要还是投资，不能因为外界的一些因素而盲目买进。