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从年初的低谷到年中重返高峰，2009年，是中国房地产市场十年房改以来最疯狂的一年。进入10月份，各地成交量更是急剧放大。沸腾的楼市，会不会降温？何时有可能降温？
汤臣一品再创天价
上海楼市集体“发烧”
曾经是中国最昂贵也是最滞销楼盘的汤臣一品，眼下却十分畅销。
10日，易居（中国）分析师薛建雄通过监测上海市房地产交易中心“网上房地产”的交易数据发现：汤臣一品刚刚成交了28楼的一套房源，这套面积597平方米的豪宅售价接近1个亿，为9609万元，销售均价高达160848元/平方米。
每平方米16万元的成交单价，超过了2007年2月汤臣一品同一栋楼31层创下的上海公寓当时的最高房价纪录——142243元/平方米。从公开信息来看，在上海的公寓产品中，此前尚无销售单价超越16万元/平方米的成交记录。
“这次低了3个楼层的相同房型，价格反而高了13%，这意味着汤臣一品在经过四年滞销和过去半年的热销之后，开始进入涨价阶段。”薛建雄向记者指出。
面对汤臣一品突然繁荣的销售业绩以及摸高16万元/平方米销售单价等提问，汤臣集团官方新闻发言人在汤臣一品会所的沟通会上，言辞谨慎，将话题更多地引向该楼盘推出的“私人金融管家服务”。汤臣集团企划部主管李庆反复强调：汤臣一品早已不再是中国第一高价住宅。在上海，一批单价接近甚至突破10万元/平方米的豪宅已经相继登场。
汤臣一品只是缩影，上海楼市显然正在“发烧”。除了汤臣一品，其他的豪华公寓项目也是热度不减。汤臣一品的邻居“中粮·海景壹号”月底有望面市销售。而和记黄埔的别墅项目四季雅苑、瑞安房地产旗下翠湖天地三期嘉苑、白金湾府邸、新华路一号等10多个公寓豪宅的售价或者部分房源的售价早已突破10万元/平方米关口。
易居中国·CRIC系统显示，10月下旬以来的三周的成交量，已经接近6月楼市最高温时的水平，今年月度成交量最高的6月周平均成交51.1万平方米，而近三周的平均成交量为49.45万平方米，仅相差3.3%。高成交的背后是楼市的再度发热，豪宅再创历史新高。
数据显示：近期有一批来自欧洲和东南亚的外籍买家造访上海绿城玫瑰园，花1.8个亿买走了6栋顶级别墅，最贵的一栋达6000万。
10月大中城市房价同比上涨3.9%
目前全国商品房销售面积已超去年全年
备受市场关注的10月份楼市销售数据浮出水面。10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月相同。前10个月，全国商品房销售面积达到6.64亿平方米，超过去年全年。
受到去年同期基数较低等因素影响，一线城市房价再次领涨全国。数据显示，10月，广州一手房价格同比涨幅达12.1%，环比上涨2.1%，领涨全国，深圳以8.9%的同比涨幅位居第三位。在二手房方面，深圳以18.9%的涨幅遥遥领先其他城市。
报告显示，1～10月中国房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正。不过，单月看，开工面积出现将近两成的下降。杨红旭指出，10月环比9月下降近19%。“原因可能有两个，一是土地购置面积同比依然是明显的负增长，二是部分开发企业对后市持谨慎乐观态度。”
同时，10月开发投资出现回调，环比下降15.1%，回到8月份的水平。不过杨红旭表示，“整体来看，近三个月新增的房地产开发投资较为稳定，国家并不希望房地产开发投资规模增长减速。”
在一系列救市政策的刺激下，今年楼市出现快速复苏，不过，对于后市，业内人士表示，短期内房价会继续保持高位，但涨幅会逐步放缓。而有经济学家认为，由于房价过高，开发商又不愿让价，未来几个月国内楼市可能出现僵持的局面。
10月楼市再现“抢房”狂潮 担心政策有变促成恐慌性买卖
10月份楼市的突然火爆，让龙辉觉得很没面子。不久前，这个在上海拥有5家房产中介门店的小老板，才向本刊记者表达过成交惨淡让中介行业面临生存危机的忧虑。
预测落空的还大有人在。在美联物业市场研究组的统计报告中，也出现了这样的字眼——“上海楼市成交猛然回升”。
2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，环比前一周上升了56.8%。之后一周，上海商品住宅成交量又上涨了51.44%，达51.37万平方米，逼近2009年6月楼市最高点，创下了17周以来的最高水平。
10月12日到18日，在中国指数研究院监测的30个城市中，28个城市的楼市成交面积环比上升，其中，北京成交面积环比上涨44.47%，成交均价环比上涨17.39%。
广州一手房签约量较前一周上涨167.8%；深圳一手房和二手房成交量环比分别上涨43.5%和276.9%；二线城市涨幅更大，重庆、天津、成都的成交量分别环比增长252.32%、185.12%和102.39%。
放大的成交量，终于给已经被称为“银九铁石”的“金九银十”挽回了一些面子。导致成交量放大的两个主要因素，“是救命仙丹还是兴奋剂，还真不好说。”龙辉认为。
“我现在最主要的工作就是催，催客户，催银行，因为剩下没几天了。”龙辉说，业内盛传的“小道消息”中，从2010年开始，“二套房贷利率一律上调10%，首套房贷7折利率年底取消”已经没多少悬念，而上海“十四条”中涉及的税费减免政策也将于年底到期，但政府却一直没有表态会否延续，这也让龙辉隐隐觉得不妙，“现在二手房东是恐慌性抛盘，买主是恐慌性购买。”
以在上海购买一套总价100万元、80平方米，购买满3~4年的普通住宅为例，如果现行的优惠政策取消，单卖方所缴的税费，将比现在多出近6万元。如果再算上银行利率优惠取消，100万房贷，贷30年的话，月供也要增加500多元。
“开发商和投资者都在担心，政策红利还能持续多久。”上海东方物产集团总裁王耀华告诉记者，这样的情况，全国很多城市都在上演。
会否有新一轮调控？分析人士认为防通胀必须抑制泡沫
2008年的楼市危机，其实是由流动性和二套房政策的双紧缩引起的，2009年以来楼市回暖，则是货币政策和购房优惠政策双放松的结果。
国海证券分析师研究员赵铎认为，当前货币政策的松紧两种方向实际已经面临产值增长与资产价值泡沫的两难选择。要想防通胀，就必须抑制资产价格上涨。
“所谓资产价值泡沫，主要就是针对房地产市场。”专家说，目前房地产市场几乎成了国外和国内热钱最主要的“埋伏”场所，“4万亿”中究竟有多少是流入股市和楼市的争论还没有停息，海外热钱又在第二、三季度形成了一个小高潮，这些都在推动政府对房地产市场进行新一轮的调控。
8月份，银监会就开始对房地产市场的信贷风险进行调查，指出开发商骗贷、银行违规放贷等现象正在重演。随后，证监会又酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规格，证监会将要求房地产企业整改。
银行开始严格执行二套房贷政策则说明，政府已经注意到看紧“投资客”搭顺风车、分享政策红利的大门。
政策的威力，不仅在于能改变融资状况和优惠政策本身，更重要的是，能影响市场的信心。“就像银行虽然给予开发企业大量授信，但只是说你可以贷这么多钱，银行给不给你，又是另一回事了。”陈云峰说。
在不久前清科集团研究中心发布的一份调查中，2009年前三季度，中国房地产开发企业资金来源中，国内贷款占21%，个人按揭贷款占13.7%，定金和预收款占26.3%。按照目前的状况，2010年中期，中国楼市就能达到供求平衡，而资金的充裕在政策的威力下其实不堪一击，“现在那么多热钱蜂拥而至，可一旦政策调整，它们跑得更快。”
专家推测，由于中国经济复苏过程中，房地产业的重要性没有发生本质变化，所以，大的政策转向在2010年并不会发生，但抑制投资，例如二套房政策收紧等措施却非常有可能在2010年后出现。
阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲认为，虽然有供不应求和资金充裕的优势，但如果2010年国家在优惠政策上无法维持2009年这样的力度，再加上现在的“抢贷潮”对2010年消费力的透支，2010年第一季度中国楼市就有可能迎来一波回调。但这个幅度不会太大，“最极端的情况，也就是某些楼盘下跌20%左右。”
楼市调整言论开始升温各地政策有可能“背道而驰”
针近日对银行取消所有房贷七折优惠利率的传闻，虽然相关银行已纷纷辟谣，但分析人士认为，楼市“变脸”消息不断并非空穴来风。最新事态发展反映出，楼市调整很可能会分区域分情况进行。
有房地产业人士表示，市场对银行业房贷收紧早有预期，“别说是招行的外地分行，就算是全部银行取消房贷七折利率，以目前市场承受房价的‘巨无霸’胃口，照样可以在短时间消化。”
据悉，多家银行在房贷收紧问题上不约而同做法一致，那就是在国家未有统一出台调整政策之前，决不对外公开承认收紧房贷。“谁率先向市场收紧，意味着在下一步市场布局中失去竞争优势。”
“房贷收紧是受制于日渐趋紧的各项监管指标，也是监管意图的传递。”一位国有银行总行人士提醒人们注意，在银监会今年第四次经济金融形势通报分析会的公开会议内容上，有“信贷高增长下的风险隐患也在积聚，需要高度重视，有效化解”的一句话，“但根据某些银行各自掌握的情况，局部地区个别支行已出现不良贷款可能爆发苗头，房贷更可能成为重灾区。”
随着房贷收紧行动升级，调整言论也开始升温。不过，资深市场人士却认为楼市在明年上半年之前应该会保持目前态势，甚至仍有可能小幅上升。“所谓的调整将不是‘一刀切’，而是局部地、逐渐地调整。”中原地产物业部副总经理潘婉霞在采访中表示，“调整”不是一个绝对化的措施，很可能用不同的策略对不同的省份和地区进行微调。比如可能对楼价升势过快、投资成分较多的地区实行稍微严格的调整，而对房地产市场尚未发展成熟的地区如二、三线城市进行扶持性的调整。比如目前楼价上升快的深圳就盛传将增加物业税，而湖南省已明确提出将把营业税优惠期延至2010年12月31日。