标题：二套房贷政策走向牵动各方

眼下楼市，买卖双方最为关注的，也许已经不是房价的涨跌，而是去年10月以来实行的一系列刺激政策的走向，其中尤以对二套房贷政策最为关注。

业内普遍认为，今年楼市大热，较为宽松的二套房贷政策是一重要原因。这一政策是否延续，不仅会对明年楼市产生重要影响，也将影响到当前买卖双方的决策。鉴于此，业内一些人士呼吁：在今年“保八”任务已确定完成的情况下，决策层应尽快明确二套房贷等政策的走向，以便给买卖双方的决策提供相应的缓冲期，这将有利于楼市的稳定发展。

市场：买卖双方加快入市

这几天，在北仑买了房的梅先生一连跑了几家银行的信贷部，急着尽早把自己那套房的按揭手续给办了。

“我是8月份签得合同，当时还想着按揭最好能尽量晚点办。现在看，二套房政策到年底可能要变，其实现在已经在收了，我跑了几家银行，二成首付都办不了，最优惠的一家也只说三成可以办办看。我在想，三成能办的话还是趁早办了，不然全面收紧更麻烦了。”梅先生说。

眼下， 跟梅先生一样想法的购房者比比皆是。镇海某楼盘销售经理告诉记者，这段时间，众多签约的购房者去电催问按揭办得怎么样了，怕是一旦全面收紧资金就吃紧了。

在二手房市场，这种情形愈发明显。“10月份我们公司的成交二手房464套，比9月大增139套，超过今年以来的任何一个月。我预计，11月成交量将继续攀升。一个明显的迹象是，由于二套房贷政策的不确定性，眼下出手的买房人较之前更多了，下单速度也更快了。”甬旺房产总经理张杰说。

据张杰介绍，目前甬城各家银行对二套房贷已逐步趋紧，其主要表现一是在二套房认定上趋严：基本上在以户为单位认定；二套房若不符合改善型住房界定要求，即使首套按揭已还清贷款，也将被认定为二套房；首套按揭房已出售再购买的，须出示首套房已出售的相关证明。另外在首付比例上，被认定为二套房的贷款，首付款已经提至四成，利率优惠也相应缩减。

上述说法在银行界人士处得到证实。“现在各家银行在操作上对二套房的界定还稍有不同，某些二套房贷还能享受到低于四成首付的政策，但可以肯定是，二套房首付两成、利率7折的优惠现在肯定做不了。”某商业银行信贷负责人说。

政策的不确定性，也“催促”着开发商加快去化节奏。接下来一段时间，甬城楼市将出现一波房源入市小高峰，据目前已知将有都市华庭高层、荣安花园多层、城南公馆、皇冠花园2期精装房源、风景九园精装房源、中央风景、立方寓2期等房源入市。

政策展望：会有引导，但不会全面打压

楼市政策究竟如何走向？目前也是众说纷纭。这方面，近期有两个值得注意的相关消息：一是住建部官员日前首度就楼市优惠政策表态，称“年底楼市优惠政策可能到期终止”；二是吉林、湖南等省份将自行采取顺延2008年底出台的房地产优惠政策，其省份也有类似建议跟进。

一说可能终止，而现实却是有省份已经顺延政策，楼市政策走向乍看让人摸不着头脑。记者以为，尽管国内经济正在企稳回升，但基础尚不牢固，明年的宏观经济面，将依然需要房地产作为主要拉动力。基于此，明年政策面仍将鼓励和引导自用型消费为主，不大可能出台全面打压房地产的举措。

日前结束的二十国集团(G20)财长和央行行长会议上，各国对金融危机给出较为一致的认识：即全球经济和金融形势逐渐好转，但复苏仍不平衡，尚有赖于刺激政策支持，各国应继续保持刺激政策支持力度。基于这样的判断，明年中国经济增长的根本点还是在国内市场，还是在扩大内需上。房地产业作为扩大内需的支柱型产业，在明年必须继续保持较快发展。

此外，在今年宽松信贷支持下，开发商一掷千金，大量高价圈地。如果明年货币政策收紧，势必造成地产行业新一轮的资金吃紧，而这也不利于房地产业持续发展。

因此在大的政策面，适度宽松的货币政策将在明年继续实行，在地产消费方面，仍将以鼓励为主。当然，房价的过快过高上涨，投资性需求的火爆，都加剧着楼市泡沫的风险，这也都是政策面所要直面应对的。从这个角度看，明年楼市政策不会全面打压，但也需要更有力的引导性政策出台。

业界预计，在楼市过热和民间舆论的压力下，明年相关部门将加大对土地市场的监管力度，对囤地、倒卖土地等行为严格查处，对闲置土地严格执行政策等，以此加大市场供应量。但也有人士表示，这些举措通常是“雷声大雨点小”，其实效有待检验。

购房优惠：首套优惠将延续，二套或有调整

在继续实行适度宽松的货币政策下，诸如首套住房贷款利率7折，改善型住房贷款利率7折，契税、营业税减免，公积金贷款利率优惠等一系政策，明年是否也将延续呢？业内多数观点认为，首套房贷优惠很可能将延续，二套房的优惠可能面临一定调整。

“从扩大内需角度讲，明年依然需要房地产贡献拉动力，因此鼓励和支持首套房的政策应该是会延续的；从消费者的角度讲，经历今年的大涨，买房门槛更高，也确实需要政策的扶持。至二套房贷，可能会有调整，因为投资性需求已经利用这一政策大量入市，使楼市价格非理性的状态在上涨。调整的方向，是在尽可能压缩投机需求空间的同时，又能兼顾到真正出于改善的购买需求。当然，要实现这个目的，说说简单，制定政策、执行政策都非常难。”华星房产营销负责人说。

“在我看来，明年首套房优惠应该没有问题，二套房贷的政策在表述上应该也不会大的变化，但在执行上可能将更加严格。”荣安房产营销部有关人士分析说。这位人士认为，近期各家银行二套房贷收紧，未必就表明购房政策在起变化，而是与银行自身经营情况相关。“经过大半年的信贷狂飙，各银行的放贷额度基本用完，很多银行到年中或三季度已经完成全年指标，银行也逐渐有意“惜贷”起来，这主要还是出于自身经营状况的考虑。”他说。

在他看来，由于个人房贷都是各银行的优质资产，是各家银行争夺的重点，在宽松货币政策下，今年上半年二套房贷政策在执行要比政策条文的规定宽松得多，一些“擦边球”、“文字游戏”的做法比较常见。明年，出于鼓励自住消费的需求，大部分优惠政策可能还将延续；但为防止投机成分过大，造成房价进一步非理性上涨，二套房贷政策将从严执行。这个“从严”，就是按照“人均面积低于当地平均水平”的规定严格执行。