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标题：明年房价：春暖秋凉

1楼

方寸发表于：2009/11/19 16:33:00

　　编者按：住房既是社会民生的基本议题，也是宏观经济的关键领域。无论是中国住房发展在过去30年间的日新月异，还是近年来的围绕着土地、房屋所展开的热议，波折发展中的住房业，也不禁让人忧虑它未来的不确定。
　　从全球到中国、从历史到现实、从理论到经验，住房代表着消费结构升级的方向，是社会经济之所系,且具有二重性。着眼于国家社会经济社会发展目标，中国住房发展必须确立“实现稳健发展，保持持续繁荣，带动经济增长，增进住有所居”的均衡目标。而确保这一目标的实现，必须对住房市场进行系统性的跟踪研究，并及时做出正确的分析判断和提出可操作的政策建议。
　　今天，我们把记者自中国社科院财贸所《2009住房发展报告》发布之际采写的稿件予以刊出。在课题组构建的这个系统分析框架里，我们试图从宏观到微观、从主体到客体、从长期到短期、从市场到政府、从理论到政策，对于2008年至2009年中国住房发展的现状，2010年的发展趋势预测进行描述。未尽话题还有很多，一个“房”字，似乎就是一把关乎经济社会发展的“密钥”――如何构建量化的指数评估中国住房关键领域里进展？如何全面客观看待中国住房发展的现实问题与长期挑战？能不能提高中国住房发展目标长期政策建议的操作性？命题之宏大，又似乎不是一个报告可以承载的多解方程。
　　
　　本报记者程晖
　　
　　 2008年短暂沉寂之后，2009年，新的单价“地王”或总价“地王”频繁闪现，再加上“通胀预期”及“房贷惠政收紧”的传言刺激，2009年前三季度我国房地产价格扶摇直上。日前，中国社会科学院财政与贸易经济研究所和社会科学文献出版社联合发布住房绿皮书《中国住房发展报告(2009~2010)》，它指出，中国住房市场2009年前三季度的销售火爆局面在很大程度上是由投机需求的推动所致。在没有出现新的重大外部冲击的条件下，2009年第四季度至2010年第四季度楼市基本保持价稳量增态势。
　　
　　今年房产销售火爆乃是投机需求推动
　　
　　该课题组负责人中国社会科学院财政与贸易经济研究所倪鹏飞研究表示,该课题组形成了一套评价中国住房市场和住房发展的指数体系，以监测最终起到有利于改进房地产市场的发展，促进房地产健康发展的目标。目前共推出了八个指数。
　　该课题组成员之一邹琳华向媒体介绍了他们首创的中国住房真实供求缺口指数。他说:“中国住房市场分析的重要难题就是住房需求中包含有较大的投机需求，从而中国住房真实需求到底有多大，住房的实际供给能够在多大程度上满足住房的真实需求，很难对此进行把握。通过对中国住房市场视角的分析，我们还发现，从增长型周期看，中国房价存在3年左右的短周期，目前正处于短周期的上升阶段和长周期的下降阶段。为了以真实口径反映的中国住房市场的供求状况，我们尝试开发了1978~2009年的中国住房真实供求缺口指数。”
　　（如图①）从指数上反映出，短缺缺口主要集中于1989~1992年及2003~2008年，而过剩缺口主要集中于1985~1988年及1998~2002年。1985~1992年为缺口指数变动最剧烈的时期，各年缺口指数绝对值均在10%以上，其中1986年（23.66％）、1990年（-27.39％）、1991年（-25.55％）缺口指数绝对值在20%以上。1988~1989年缺口指数由15.93％到-11.11％，正负落差也达27.04%。1993年以后由于宏观调控作用缺口指数相对较小，1999年以后缺口指数有所增大，其中缺口指数较大的年份有1999年（15.22％）、2003年（-8.35％）、2004年（-9.94％）、2006年（-10.6％）、2007年（-7.77％）和2009年（18.28％）。值得注意的是，2009年改变了2003年以来持续的短缺缺口态势，第一次出现了较大比例的真实供求过剩缺口。
　　 “这也从一个侧面反映了中国住房市场2009年的销售火爆局面在很大程度上是由投机需求的推动所导致的。”邹琳华向本报记者表示。“对于2009年~2010年的中国住房市场的情况，根据我们对全球经济、宏观经济和住房政策走势的分析，我们初步推测可能会呈现出一个震荡性增长的态势。当然，由于中国房价上涨过快，住房市场不可避免的累计了一定的价格泡沫，因此我们也需要对此加以高度的关注和警惕。”
　　在发布会上，国家统计局总经济师姚景源也表示，“北京房价高的离谱”。
　　姚景源说，买房人第一不是支付货币的人，比如两个小青年买房，双方父母掏钱，爷爷奶奶掏钱，是6个家庭支持一个小家庭买房子，这样就扭曲了支付能力和价格。这个经济学叫“第三者买单”，相当于公款消费。他说，这个问题很严峻，它实际是把三代人一生的积蓄都买房，而且这些人都是老年人，将来保障怎么办。所以一定要理性看待，怎么骂它都不解决问题。
　　从全球金融危机阴影中走过的中国住房市场，销售经历了由下跌到快速上涨，投资开发经历了由回落到缓慢复苏的转折。与此同时，中国住房市场的调控政策也经历了由抑制房价过快上涨到促进住房投资，鼓励住房消费的转变。当然，住房市场的走势也存在较大区域差异，具体表现为：东部地区的波动性要大于中西部地区。从销售市场看，一线城市的增速要高于二、三线城市；而从投资开发来看，二、三线城市又要暂优于一线城市。
　　
　　明年房价：春暖秋凉、价稳量增
　　
　　倪鹏飞在会上发表了课题组的研究成果，认为在没有出现新的重大外部冲击的条件下，我国2009年第四季度至2010年第四季度住房增量市场与住房存量市场将呈现春暖秋凉、价稳量增的发展态势。经济将持续复苏，住房投资作用增强。城市化规模会呈现高峰，城市化区域增长相对均衡。全球经济缓慢复苏，金融市场，或者是贷款也有波动性的增长。在谈到为何作出“春暖秋凉、震荡性增长”的判断时，倪鹏飞表示：“我们基于这样一个考虑，从总体来说，明年从宏观经济来说，还需要房地产给予带动。因此国家有关房地产政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。”
　　他说，宏观经济在明年1月份或2月份将会有一些变化，特别是由于统计设计方面的原因，估计在明年1、2月份的通货膨胀预期会有很大的增长。还有一个原因，根据现行的贷款制度，一般在年初的时候放量贷款，所以会使得需求者和供给者手上资金大为增加。当通货膨胀预期增加，市场出现一定的恐慌，需求和供给者的资金比较充裕的情况下，土地在一季度末或者二季度初时候会有一波高涨。由于这个高涨接下来会带来稍微温和的降低或下行。
　　《住房绿皮书》分析2009年第四季度至2010年第四季度预测的有以下四个方面的依据：
　　第一，从供给方面看，开发企业资金面决定短期供给变动。由于信贷政策宽松及2009年商品住房销售业绩良好，开发企业普遍资金较充裕，短期内大幅度扩大供给或降价促销的概率较小。
　　第二，从消费需求方面看，近期经济下滑可能对真实住房需求有一些影响，但政府采取的一些鼓励住房消费、降低城市化门槛的措施如买房送户口等又可以在一定程度上抵消其作用，总体上真实住房需求不会出现太大的波动。
　　第三，从投机需求方面看，住房投机行为是造成现阶段住房市场波动的需求方面的主要原因，它受通货膨胀率、融资成本与融资杠杆比率、交易成本等因素的影响。其中通胀预期是否会转化为现实通胀压力还有待于进一步观察，融资成本、融资杠杆比率及交易成本大小则主要取决于政府住房信贷与税收政策。
　　第四，从投资方面看，由于经济复苏尚不稳固、经济增长对住房市场的依赖仍较大，因而政府短期内并没有大力抑制住房投机的政策空间，甚至在经济增长低于预期时，政府还可能进一步加大住房需求刺激力度（如图②）。
　　
　　2010年我国土地价格或将提升
　　
　　《住房绿皮书》指出，监测显示，到2009年9月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续8个月呈增长态势，2009年前三个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高，土地的交易已经有了回暖的新迹象。这一态势在北京、天津、重庆三个直辖市比较明显。从第一到第二季度，北京购置的土地面积从19万平方米上升到了67万平方米，增幅达253%；天津的购置土地面积从28万平方米上升到了146万平方米，增幅达421%；重庆也从138万平方米上升到了186万平方米，增加了35%。四个直辖市中，只有上海的购置土地面积有所下降，降幅为50%。在土地交易较为热络的情况下，土地交易价格也有所上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第3季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了4.7%（如图③）。
　　《住房绿皮书》预测，在宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖的背景下，伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升，下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。供给方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。在上述土地市场供给与需求两方面都趋升的力量作用下，土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上升。
　　
　　我国弱势群体住房问题依然严峻
　　
　　《住房绿皮书》指出，2008、2009年保障性住房建设力度加大。2009年上半年全国保障性住房用地供应5.6万亩,同比增加36.3%。截至2009年6月底，中央已下达补助资金548亿元，地方已到位资金415亿元，中央投资补助项目已经开工5434个、占计划的80%，开工面积6360万平方米、占计划的60%，完成投资388亿元、占计划的30%。2009年上半年，各地新开工经济适用住房3388万平方米、48万套，完成投资468亿元（如图④）。2009年廉租住房制度建设共投入354亿元，是2007年投入资金的3.7倍。2008年中央财政共安排廉租住房补助资金143亿元包括第4季度追加的资金。2009年中央财政用于各地廉租住房建设的总资金投入将达到330亿元。截至2009年上半年，全国已开工建设廉租房105万套，占全年建设计划的59%，计划完成投资1048亿元，已完成投资310亿元，占30%。全国新增租赁住房补贴150万户。
　　绿皮书指出，虽然我国住房市场体系发展迅速，住房供应结构已呈多元化，已经构建了多层次的住房保障体系。但是，面对一般收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭的各项住房保障制度不够细致，配套政策与措施不到位，可操作性差，可控制性差，很难保证住房保障政策的有效实现，易出现政策的预期目标和实施效果的错位问题。但目前我国住房市场体系还存在以下五大问题：
　　第一，公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大。与新加坡的公积金制度相比，我国的公积金覆盖率非常低，公积金缴存对象范围窄，公积金运用效率低。职工提交的公积金根据缴存比例、应付工资、公积金最高上限额来确定，且不计入所得税收入范围。因此，工资越高公积金越高，避税额度越大，所享受的住房货币保障程度越高。而在低收入群体中，没有纳入公积金缴存范围的家庭也不少，即使享受公积金制度，所受到的住房货币保障很有限、远低于高收入者。目前的公积金制度，倾向于高收入者，实际上拉大了贫富之差。
　　第二，经济适用房制度监管和退出机制不完善。经济适用房供给政策在缓解住房供需矛盾、抑制房价方面做了一定贡献，但是因监管不到位、退出机制不完善也遗留了很多问题。比如，经济适用房面积过大、分配不均、一人拥有多套经济适用房、通过经济适用房操作获取暴利等问题，政策的实际效果与预期目标相差甚远。
　　第三，廉租房制度建设缓慢，保障范围小，资金缺口大。到2007年6月底，586个城市建立了廉租房制度，占89.3％。截至2006年底，通过廉租房制度改善居住环境的低收入家庭有54.7万户，占2008年底目标的5.5％。大部分城市，没有把进城务工的农民工，单亲家庭和日益增多的老龄群体中的空巢家庭纳入廉租房政策的保障范围内。1998年至2006年全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元，2007年1月至11月全国投入资金仅为83.2亿元，远远没有满足“十一五”期间每年近500亿元的廉租房资金需求。
　　第四，住房保障形式单一，与人均收入分布不匹配。惠普性的公积金覆盖率低且倾向于高收入者，限价房、经济适用房和廉价房均有门槛收入，而各种保障性住房之间的门槛值不连续、差值较大，并且保障形式单一，导致夹心层的住房困难。
　　第五，缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划。目前，我国不仅缺乏城市居民收入分布的统计数据，而且还缺乏住房普查数据。因此，很难准确地把握住房困难的实际情况而做相应的举措，也很难做长期规划。
　　
　　信贷市场利率总体保持低位
　　
　　《住房绿皮书》指出，2009年下半年至2010年间的住房金融市场将不会延续上半年疯狂的上行走势，更可能展现一种温和上行的走势。从住房金融市场的结构看，住房间接金融市场即信贷市场相对于直接住房金融市场强势地位将会依然延续，但结构占比可能会有所下降。相应的，直接住房金融市场特别是二级直接住房金融市场的地位或有一定提升，但提升比重不会太高。
　　绿皮书还指出，2008年以来的住房金融市场，依然是信贷市场维持着难以撼动的垄断地位，经调整的国内贷款在住房开发企业中的资金来源中平均占比达49.54%，绝大多数月份更是延续着50%以上的水平，2009年4月、5月、6月、7月、8月和9月的比重分别为59.1%、55.7%、54.9%、56.8%、50.49%和48.33%。
　　绿皮书预测，2009年第4季度至2010年这段时间里，中国经济继续在回稳的路径上行走，尽管2009年上半年过快、过多释放的流动性引发了通货膨胀预期，但是从目前全球和中国经济态势和未来走势看，经济的回稳能力还需要继续提高，所以决策层不太可能公开做出紧缩流动性的决策，更可能的态势是“内紧外松”，即在继续实施宽松的货币政策的前提下，包括银行机构在内的金融体系内部“悄悄”紧缩流动性；但总的利率水平很可能不会轻易上调，而是继续在较低的水平上运行。对于住房开发和消费贷款利率的总体水平也会大致如此。但是由于流向住房领域的流动性可能大量进入了投机渠道，引发了房地产价格的迅速攀升甚至泡沫，为此针对住房领域的信贷利率很可能进行结构性微调。一是对住房开发贷款利率，在金融机构一般性商业贷款利率的基础上进行不同程度的上调，特别是对于豪华住房开发将会提升上调比例；二是对住房消费贷款利率则是强调严格执行银行业监管机构所确立的二套房贷利率、多套房贷利率上调比例的要求，同时对首套房贷继续实行7折优惠利率。

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