标题：机构论市：中央出台抑泡沫 2010楼市高烧可退

       美联物业：北京楼市泡沫化指数全面超上海

　　美联物业市场研究部根据租售比、投资比例、房价收入比、房价与G D P涨幅的对比，四个方面来研究经过09年暴涨的北京、上海、深圳三地楼市的泡沫程度。

　　房产租售比：北京最高，上海其次，深圳第三

　　“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。为什么它可作为楼市健康与否的依据？因为买房可能是投资或投机，而租房通常是真实居住需求，因此两者之间的价格联系，可反映该地区房产运行状况。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1:100到1：200，

　　北京：据美联物业北京市场研究部调查显示：11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700. 而这一比例在08年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加，造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因为暴涨的房价。

　　北京11月租赁平均价格维持在2250左右，环比10月继续上升，成交量更是继续上升，主要原因是进入取暖期，城区的租赁市场明显上涨。而二手房均价则在11月达到了历史最高，据美联物业市场研究部统计数据显示11月上半月北京二手房平均价格达到了13150元/平米。而二手房的平均成交总价首次突破120万，达到了123万。二手房均价已经比年初的8900上涨了47.8%。部分区域甚至出现了翻番的上涨幅度。

　　上海：租售比为1：500

　　11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%，环比10月呈现大幅下降趋势。由于房价涨幅过快，导致租金投资回报率回落速度也随之较快。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%，居全市首位；闵行区同为2-3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2-2.5%；静安、黄浦区仅为1.5-2%。换算成租售比分别为1：350-1：670之间。平均为1：500.

　　深圳：平均为1：450

　　深圳美联物业市场研究部统计数据显示：在深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右。租售比大概维持在1：400-480之间

　　投资比例：北京62%，深圳57%，上海51%

　　北京：美联物业在京沪深三地各取样2000购房者需求的分析下显示：北京市场目前投资比例首次出现了超过上海的现象。在北京的调查中显示62%的登记购房者表示如果手上若有剩余资金，房产将是首选投资目标。而这一数据在上海仅为51%。

　　北京在09年商品房均价上涨幅度已经超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中特别是上海超过7倍左右。而北京与深圳在5倍左右。

　　美联物业：中央出台政策抑制楼市泡沫

　　一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

　　政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为：目前楼市以北京为例，11月商品房均价已经超过17000元每平米，单套总价已经超过200万，而从供应角度来看：商品房每月的住宅供应量仅在12000套左右，仅占11月楼市总成交量的25%左右。而二手房成交已经占据北京11月市场成交的60%以上。大量的投资性购房占据市场主导。

　　而在09年出台楼市系列政策的最大目的是为了利用楼市拉动经济，而在最近的实际情况中以北京为例，二手房成交占到了市场的主体，商品房因为高价使得开发商能够用比较少的房源获得非常多的利润，这使得商品房对经济的拉动作用减缓。所以这一政策提及商品房供应增加，将一定程度上抑制房价的飙升。另外从目前商品房的平均成交面积看，北京商品房平均成交面积11月继续突破120平米。而二手房平均面积在95平米左右。增加中小套型的商品房也有利于市场的理性发展。

　　增加商品房供应可能的政策改变是：增加土地供应，减少地王出现的可能，限制开发商拍地不建，严查地王不建的现象。减少开发商惜售囤房。继续加强90平米以下面积的供应。

　　二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为这一政策主要作用在于将继续加强对二套房贷的限制。另外政策提及防范住房按揭贷款风险：这一政策将在一定程度上使得贷款将很大程度上受到限制。

　　支持居民自住和改善性购房需求可能的政策改变是：7折优惠利率可能微调，修改为8折的可能性非常大。而第二套房将严格执行基准利率上浮10%。另外例如北京的84号文等抑制市场信贷不理性的政策将会继续延续。还有以后银行贷款评估值将会继续低于市场成交价，这使得不理性的恐慌性需求将因为首付及信贷问题而无力置业，这有利市场理性发展。

　　三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

　　政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为加强市场监测将更有利于市场更加透明化，有利于缓解市场的恐慌情绪。而完善土地挂牌及商品房预售都在一定程度上使得市场更加透明化。本条提及的房地产信贷风险，更多针对的是开发商。

　　可能的政策改变是：商品房预售期调整，开发商将无法囤房。而房地产信贷风险的调整将可能提高开发商自有资金的比例，增加开发商利用资金的成本，在一定程度上也将使得开发商必须增加资金的流动速度，这样对于市场增加供应有好处。

　　国企地王可能减少：完善土地挂拍制度，将使得一些小区域，小城市为了拉动房价而人为创造地王的企图破密。这一政策将抑制低价继续飞涨。

　　四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　政策解读：美联物业市场研究部总监张大伟认为这一政策主要作用在减少中低收入人群的住房问题。在一定程度上也减少了商品房市场积压的需求。1540万户低收入人群的住房问题能够解决将使得市场继续合理化发展。

　　中广信：2010年楼市 “高烧”可望缓退

　　此次调控政策，目标明确：“保持房地产市场的平稳健康发展”；重点突出：“加强市场监管、稳定市场预期、遏制部分城市房价过快上涨的势头”；策略全面：“综合运用土地、金融、税收等手段”；方式立体：“增加普通商品住房的有效供给”、“ 继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”、“ 继续大规模推进保障性安居工程建设”等等。为此，结合之前对宏观形势的分析，中广信判断，2010年的中国房地产市场，继续保持平稳较快发展问题及结构性调整问题，将两手都会抓、两手都会硬；楼市会续写2009年的繁荣，但不会再容忍泡沫的进一步膨胀；楼市的速冷或继续过热，均不可期，在逐步趋向理性、又好又快发展的同时，非正常的“高烧”势将缓退。