标题：中央连出房地产新政策 分析称对房价是双刃剑
文／记者 黄峰 实习生 陈清凌 图／记者 金思柳
昨日，国土部等五部委出“重拳”整顿土地市场，这是10天来国家出的第三记“重拳”，直指高房价。业内一致认为，此举就是遏制房价暴涨，让楼市回到理性的轨道，不再重蹈2007年大起大落的覆辙，也让更多老百姓买得起房。
眼下，包括北京、上海、深圳等城市房价的暴涨，引起国家高度关注。昨日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
这也是近10天里，国家调控房地产政策打出的“第三拳”。
“都是重拳！”武汉新乐居副总付洋认为，调控力度还会加大，直至房价平稳。
12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举就是对炒房现象进行遏制。
12月14日，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。昨日，据报道，18日住建部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。
“现在调控是循序渐进，也可能是温水煮青蛙。”清华巅峰总经理高新祥分析说，二套房贷首付4成直接影响投机性买房，营业税由两年变为五年间接影响投资购买，加上土地严管，楼市将逐步降温，实现平稳着落。
通胀预期刺激了房价
今年1到10月，全国商品房和商品住宅销售面积同比增长48.4%和50.1%，销售金额同比增长79.2%和84.3%。这两组数据表明：销售金额的增长比销售面积增长幅度大得多，意味着价格的上涨比销售面积的上涨快得多。
“当前房价上涨过快值得关注。”中房协副会长朱中一说，有些城市房价涨得太快，像深圳9月份、10月份住宅成交价格每平米超过2万元，北京、上海成交价格超过历史最高水平。
他认为，部分城市大户型、高价位住房供应增多拉高房价；购房投机性比例增多，也刺激了房价；部分地区土地“地王”不断出现，也抬升了周边房价；通胀的预期，造成了一些人想保值增值，客观上刺激房价。
2009年，以资金实力雄厚的国企为首，开发商疯狂抢地。一个统计显示，2009年全国“地王”排行榜不断被刷新。其中，北京、上海、重庆、深圳、南京等10余城市频出现“地王”，有的城市半年内“地王”两度易主。
今年我市出让土地创纪录
今年下半年，楼市高歌猛进，土地市场也同样高涨。
6月4日，今年下半年我市土地首次拍卖，久违了的火爆竞价场面终于出现了。在市土地中心交易大厅里，挤满200多位社会各界人士、40多家企业代表。当天挂牌出让的10宗土地全部成交，卖地690亩，成交总金额29.268亿元，是2008年以来我市土地出让中单次成交额最大的一次。
据分析，国家相对宽松的金融政策为开发商买地提供有力支持，开发商重拾了市场信心，加大了开发建设力度。同时，我市商品房销售持续高涨，也刺激开发商出手拿地。
“仿佛回到了2007年！”7月7日，万科、金地、保利3个地产大鳄争抢东湖开发区一宗土地，激烈竞价652轮，才决出购买者。拍卖师陈少湘感叹：两年了，久违场面又重现了。
9月4日，徐东路一地块拍出了超高的楼面地价：4628元/平方米！直逼2007年最高位时价格。“你们不要向2007年看齐。”陈少湘不断提醒举牌竞价的公司，但丝毫阻挡不住开发商抢地的热情。
一位观摩的房地产负责人称，拍卖不仅火爆程度到了2007年水平，价格也到了2007年水平，开发商有点非理性了，市场有点悬了！
据悉，今年卖地超过了6000多亩，但本月还有三次土地出让，今年出让土地将超过10000亩，创下历年之最。
拍地直接刺激房价。2007年8月15日，深圳金地拍得京汉大道上的义和巷天价地，6879元/平方米的楼面地价，超过当时周边房价。两年过去了，该地块依旧闲置，打围的院子里长满了草。但该地块一拍出来，周边楼盘就立刻调价500元/平方米以上。
今年9月4日，徐东片区还有些楼盘卖6000元-7000元/平方米，当该区域一块地拍到4628元/平方米后，楼市顿受“刺激“，徐东片区已经上涨到8000元/平方米。
土地新政影响中小开发商
眼下，武汉三环以内的主城区“晒地”的并不多。昨日，记者从土地部门获悉，近几年，不管是楼市火爆还是冷清，大规模拿地的很少，一次拿几千亩的情况很少，所以圈地囤地不多，拖欠土地款的更是少之又少。
据了解，在去年楼市低迷的情况下，有些城市允许部分开发商分期或者缓交土地出让金。但武汉并没有这样做。武汉土地通过招拍挂出让土地，收取保证金20%左右；在签订土地出让合同时，基本上是半年到一年，土地款全部到位，国土资源部的新政对我市土地市场的影响不大。
金地武汉公司副总王健称：“土地款都是在一年内付清。我们买地之前，有一个充足的准备，没钱是不会贸然去拿地的，所以此次影响不大。”湖北长城建设有关负责人也称，拿地土地资金半年就到位，不可能超过一年。
清华巅峰的总经理高新祥说，此举提高了门槛，对于部分中小开发商有一定的影响，他们更难拿地。
新政策对房价是双刃剑
国土资源部等5部委的政策出来，对房价会产生多大的影响呢？昨日，记者采访了多位专家和房地产开发商。他们认为，能遏制房价暴涨，但影响还比较有限。
美联地产总经理卞涛认为，此举目的还是为了遏制房价暴涨，保持房价的稳定，防止出现泡沫。他说，由于今年全国各地的“地王”频出，哄抬地价很厉害，客观上推动房价上涨，此次土地提高门槛，就是让开发商不要一窝蜂的去抢地，保持土地市场的正常和理性，起到稳定房价的作用。
清华巅峰的总经理高新祥说，这个政策是双刃剑，一方面，通过严控土地，打击炒地，让开发商不要都挤到土地市场，不哄抬房价，从而少产生地王及高地价。另一方面，开发商拿地少了，市场上供应的房子也会少，这样，一段时间后会刺激房价上涨。
中房指数院首席分析员李国政则认为，对房价影响有限，不会“伤筋动骨”，信贷政策的收紧更能遏制房价的暴涨。
武汉岁尾楼市继续疯狂
昨日，国土资源部等5部委的文件丝毫没有影响到西马路西马名仕楼盘的认筹。当天200多人交了诚意金。早上7点多就排队，售楼部始终人满为患，这些人8成以上是投资者。
其实，12月上旬，我市商品房销量丝毫没有减弱势头。昨日，市房地产市场信息网数据显示：本月前15天，全市商品房销量为7000套，比11月前半月的销售量还高。其中，15日销售量高达721套。
以此销售速度，本月商品房的销售量超过1万套没有悬念。疯狂的2009年，楼市火爆将一直持续到年底。眼下，传统淡季并不是太淡。寒冷的天气、不多的优惠，依旧阻挡不住买房的热情，近期两次本报看房活动，每次都有400多人报名。与此同时，中心城区很多片区都是无房可卖。
房价节节攀升，且没有走稳的势头。年初，全市商品房均价不到5000元/平方米，眼下已经到了6200元/平方米。在中心城区，房价上涨了2000-3000元/平方米。在三环线以内的主城区，6000元/平方米已经很少见。
“拿地首付不低于50%”或将推高房价
老沙 地产评论人
12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
五部委此举是在“遏制部分城市高房价”的背景下出台的，理论上说，此政策打击囤地，降低地王，可以降低房价。
然而，从现实情况来看，有可能会适得其反。
一言以蔽之，高房价的症结在于“供不应求”，增加普通商品房的供给才是遏制高房价的根本，“拿地首付不低于50%”只会抬高“拿地的门槛”，使一些较小的开发商望“地”兴叹；从总体上看，大中小开发商拿地的总量小了，新开工面积也会随之减少，总供应量上不去，房价又如何能下得来？
众所周知，“地王”的出现是央企、国有房企在推波助澜，对“不差钱”的这些“大地主”来说，“拿地首付不低于50%”实际只能造成垄断的进一步加深，最终的结果是“国进民退”，财大气粗的国企又将是下一轮地价、房价井喷的推手！
放眼全国每座大中型城市，房地产开发商多如牛毛，而其中已经上市的房地产企业则少之又少，全国也仅百家左右，房地产上市公司可以在证券市场进行增发、配股、以现金方式注入资本等再融资以应付拿地首付之需，而其他的房地产企业则无此渠道，所以“拿地首付不低于50%”对已经上市的房地产企业来讲无疑是利好，就像关闭小煤窑对大煤矿是利好一样！
可以预计，房地产业将在2010年出现高度垄断化，央企、国有房企、房地产上市公司将从“地主”、“地王”变成“地皇”，房地产企业将不可避免地要出现一次大洗牌！
任何过剩的商品才会出台“以旧换新”、“送货上门”、“买一送一”、“现金返还”等鼓励消费的促销方法，而任何紧张的资源、物资才会出现“首付不得低于……”“限期付清”、“竞价竞拍交易”等提高购买门槛的措施！土地变得像现在这样越来越紧俏、拿地的门槛变得像现在这样使一般开发商“高不可攀”，这地价、房价能下得来吗？
“拿地首付不低于50%”绝不是所谓的“房市调控再打重拳”，即便是一重拳，也没有打在“利益集团”身上，说不定打在了亟待买房的普通消费者身上！
房产政策会不会落入“越调控房价越上涨”的怪圈，实在令人担心。