标题：聂梅生：政策主导房市 重庆不在遏制范畴(图)

中国工商联房地产商会会长、著名房地产专家聂梅生

　　新浪房产讯 12月19日下午5时，一场名为“大局与趋势·2010楼市展望”的地产沙龙在阳光100·两江壹号销售中心精彩上演。中国工商联房地产商会会长、著名房地产专家聂梅生在沙龙上作主题演讲，并与到场来宾深切交流。她表示，中国房地产行业亟待降低资金杠杆率，盲目拿地，疯狂抬价只会招致更严厉的调控政策。房企应向绿色、低碳转型，提高自身的绿色竞争力，这才符合当前结构调整的方向。

　　威胁：资金杠杆率快速上升威胁行业发展

　　近日，国家密集出台新政，引发了业界对于房地产调控风声渐紧的猜测。对此，聂梅生表示，新政将土地首付款提升至50%，分期缴纳原则上不超过一年，特殊项目最多两年，这对遏制“囤地”和“炒地”现象绝对是有效的。但由于提高了开发商的拿地门槛，有可能对土地供应产生一定的抑制作用，同时也可能带来新的垄断。

　　此外，聂梅生还指出，国家密集出台新政与房地产行业的资金杠杆率快速升高绝对是不无关系的。“资金杠杆率是房地产泡沫的最大推手！华尔街风暴就是因为杠杆率太高，当时他们的杠杆率达到了15倍，而我们今年的杠杆率也在快速上升，也高于去年。杠杆率提高绝对是危险的，虽然现在不能说出现了资产泡沫，但起码杠杆率提高是将房地产推向了这个方向，而且力度还很大。”

　　调控：房市由政策主导 重庆房价不在遏制范畴

　　至于政府出台的一系列新政能否见效？聂梅生说，房地产市场变化主要是政策起主导作用。她同时回顾了过去数年的政策调控， 2003-2004年，以及2007-2008年上半年的紧缩调控都非常有效地遏制了房价上涨势头；而2008年10月25日出台的刺激新政，更是让楼市从2009年一季度的小阳春到二季度的回暖，再到三季度的火爆和四季度出现一些城市房价上涨过快，每一次都立竿见影。

　　同时聂梅生还指出，中央经济工作会议明确表示积极支持首次置业和改善型住房需求，保持房地产政策的连续性和稳定性。“明年的政策不会是单方面的。”聂梅生说，关于城镇化的拉动，城乡统筹发展的城市支持，加大普通商品房建设等方面，会有支持政策；对于个别房价上涨过快城市的货币政策则可能进行调控，但重庆不在此列。

　　出路：向绿色低碳转变是房地产行业唯一出路

　　2005年正式生效的《京都议定书》让碳交易在近几年蓬勃发展，刚刚落幕的哥本哈根世界气候大会更是将“碳货币”的概念推到了世人面前。聂梅生表示，国内多家银行已经开始研究发行碳信用卡的相关课题。同时她还建议，“在目前的情况下，可以为开发商建立'低碳信用积分’，今后开征碳税时，开发商就可以用这些积分来抵扣税收。”

　　而谈及国内建筑节能的现状，聂梅生表达了忧虑。称虽然国家早就出台了建筑节能50%的强制标准，也对施工图进行严格的建筑节能审查，但许多开发商为节约成本根本不按图纸办事，造成我国每年新建的20亿平方米房屋中，仍有30%以上的建筑未达到节能标准要求，而既有的约430亿平方米建筑中，也只有4％采取了节能措施，单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。

　　聂梅生算了一笔细账，目前国内的建安成本大约是2000元/平方米，而每平方米减碳20公斤，建安造价仅增加10%，即200元/平方米，如果不进行建筑节能，运营成本则将是更大的数额。“如果建筑节能做得好，房地产行业每年将节约出1万亿！这相当于四分之一个4万亿救市计划。”聂梅生同时强调，“目前房地产行业不能拉中国经济转型的后腿，要转向支持产业结构调整和解决产能过剩，唯一的出路是走上绿色低碳型的发展之路。”(王迪/文)