九鼎德盛首席证券分析师 肖玉航
今年以来，随着国企加入地王大军的争夺，中国各地土地出让金的增长速度水涨船高。中国指数研究院统计数据显示，今年截至11月23日，上海土地出让金收入已经达到821亿元而名列全国第一。12月17日，央企保利地产旗下保利（北京）房地产开发有限公司用30.4亿元的高价拿下北京朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地。也使得北京土地整理储备中心数据统计数所显示出：截至12月18日，北京共公开出让234宗经营性用地，成交总金额超过803亿元，这也是北京土地市场一个创纪录的数字。上海与北京两地土地出让金收入双双突破800亿元，使得笔者对中国地产市场的特别是一级市场的火爆非常震憾。
从今年以来争夺地王较多的央企保利地产来看，其仍然维持着今年以来的拿地热情。中央遏制房价过快上涨的信号已经发出，但这丝毫不能使地产商冷静下来，从保利地产17日30.4亿元的高价拿下北京朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地分析，其推高未来房价将成为可能。据中国不动产研究中心（CRRC）计算，该地块规划建筑面积129326.7平方米，容积率为2.8。根据30.4亿元的价格计算，最终楼面价达到23506元/平方米，溢价率高达313%，至少要卖到3万元/平方米，才可以保证有利可图。研究认为，目前中国的房价收入比和房租售比均已突破了国际警戒线，我们以房屋租售比为例，来说明中国地产市场的风险与泡沫，“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值换算出租金与房价是否合理的差距。通常，国际标准的“房产租售比”为1：100到1∶200，但来自11月份美联物业市场研究部调查就显示：11月以来北京的楼市租售比再创纪录，首次突破了1∶500，达到了1∶525，部分区域甚至达到了1∶700。这意味，一套房出租需要43年才能收回投资，而这还没有考虑贷款的利息支出，如果考虑利息甚至可能出现部分房源出租70年依然回本困难，而从目前上海、深圳等地楼市来看，也大多远远突破了国际警戒线。这些数据的不断水涨船高与今年以来地王频现特别是央企参与地王关系密切，一些地方本来就较高的房价被推高，试想在一个城市职工年平均工资不足4万元的现实背景下，房价竞然卖到数万元/平方米，这说明大量的投机与投资性资金涌入的房市进行炒作。可以想象，目前上海与北京两地的士地出让金就高达1600亿元之多，而这些数字的背后就是未来消费者的巨大付出，也是最终的承担者。那么对于国内居民来讲特别是没有住房的居民来讲，将形成巨大消费预期影响，形成巨大的心理与现实压力，如果未来地产市场突变，那么整个楼市、信贷等层面均会问题突出。因此。从中央此次房地产调控政策来看，应当是认识到了严重性，也需要对未来中国房地产发展与人民和谐生活形成更多严控措施出台。
总体来看，上海与北京两地的土地出让金双双突破800亿元，一方面体现了国内重点城市土地市场异常繁荣，各地土地收入也直线上升。另一方面也可能面临极大的房市风险，因为土地价格的高付出，需要未来房价的高上涨来支撑，但研究发现土地价格的高会出是建立在本以泡沫化严重的价格之上，那么未来发展会否形成恶性循环和开发、销售环节以及政策调控风险，目前可以说具有极大的不确定性。800亿的城市土地出让收入与科技创新所体现的科学生产力收入增长不会简单的等同，对于此消费者需理性看待，更希望政府层面能出台更多引导地产行业健康发展的政策来稳定预期，也可借鉴新加坡、德国等多年楼市稳定，打击投机与投资性住房，稳定国民消费预期和保障百姓居住政策，进而实现居者有其屋的和谐发展。