Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
主人公：周先生，成都华冠企业管理培训学校董事长，同时经营一家连锁超市。
入市时间:2007年市场高点时投资住宅受困。2008年底，成都楼市陷入最低点时开始商铺投资。
投资方式：两个月内在三环路外集中投资商铺超过800平方米并在短期内全部出租。
投资回报：所购商铺普遍溢价已超过30%，租金回报率达到8%左右。
经典语录
“在剩余资金没有好的出路情况下，房地产仍是回报最好风险较低的渠道。”
“投资商铺回报更快收益更高，但不要把眼界和思维停留在传统的三环内。”“只要多实地考察，一定能寻找到潜力绝大的优质资源。”
“要从商家的角度出发，考虑商铺的投资价值。”
“10%以下的商铺投资回报率，我不考虑。”
“当业主比当商家好，尽管回报相对慢些。”
住宅投资受困 转向商铺
其实，除去之前两次出于居住目的买房，我纯粹意义上的房产投资是从2007年开始的。
2007年夏天楼市高峰期，鹭岛国际社区三期开卖，单价7000多元/平方米，当时这个项目已有一定口碑，而且大区域发展不错，加上项目还有后续开发，所以我毫不犹豫选择了这个项目作为第一次房产投资对象，购买了一套170多平方米的物业。但随后宏观调控出台，让我深受教训———2008年在市场低迷时，鹭岛推出含1500元装修成本的精装房，价格也只有7000多元，相比之下我的清水房成本高出20%左右。虽然现在这个项目的价格早已超过了自己当时购买的价格，但从投资角度看，高点买房始终让我难以释怀。
这次教训之后，我做了两个抉择：第一，绝不轻易在市场火爆时跟风投资住宅，尤其是一些成熟区域空间较小的住宅物业，比如现在我就绝对不会轻易下手。第二、宁愿投资具有潜力的商业地产，而且必须在市场低点时坚决下手。
第一次投资
逆市购买承租铺面
一年溢价一倍
选择在2008年楼市低迷时集中投资，第一是因为经营超市时发现了很多机会，其次是很多富豪级专家当时一致认为楼市已到阶段性的最低点，适合投资。
我的商铺投资经历其实很简单：一共投资了三次，面积大约800多平方米，前后下单时间不超过两个月。
2008年底，地震和金融危机影响之下的成都楼市陷入了过去几年来的低点，大量开发商急于套现，其中不少商业物业一度是开发商在牛市时期持有的优质物业。由于我经营的连锁超市其中有一间在新北五期的底商，所以率先获悉开发商要出售我承租的铺面。地震之前开发商叫价非常高，底商价格大约是8000～12000元/平方米，地震之后开发商将价格降低到4600～6000元/平方米，而当时的租金并没有降多少，我就把自己承租的200多平方米铺面全部买下来，算下来单价5000元左右。现在这里的铺面价格已接近1万元/平方米，如果立即出手，溢价近一倍左右。
第二次投资
豪赌预期
大源社区买铺500m2分拆出租
因为此前曾做过多年商家，对商家的需求非常清楚，对于大多数底商而言，最不挑商家的商铺面积应该在50～200㎡左右。太大，有些商家会感觉压力；太小，很多业态无法展开有效经营。
同样是2008年底，第一次商铺投资之后，我瞄准了城南的大源组团，开发商要低价出售这里铺面的消息几乎是同时放出市场。在购买了新北五期底商之后，我到大源社区的锦源步行街进行了实地考察，发现这个社区居住人口接近2万人，人气和消费需求足以支撑好口岸的底商经营。更重要的是，当时旁边的凤凰城、兰庭等新项目住宅单价的价格在四五千元左右，但铺面单价却已降到4000多元，同一区域底商比住宅便宜太少见了。而且整个区域周边聚集了大量全国性品牌开发商，其城市化进程速度领先于成都。于是我一口气购买了500多平方米的底商，现在价格已上涨20～30%以上。
这个500㎡的底商是一个独立产权，我把它分成了五个单位全部在短时间内出租。我投资商铺只看五年之后的预期空间，因为大多数区域和商铺五年之后能够迎来溢价和租金的高峰期。相信五年之后，这里有望成就为成都市区现在八宝街一带的商铺价值。
第三次投资
专投底商
二三楼铺面业态很受限
同一个项目好口岸的租金回报率要高得多，空置风险更小，而且二三楼铺面的租金往往只有一楼的一半甚至三四分之一。
2008年底第三次出手投资商铺是在蛟龙工业港，这次完全是经过多次走访后发现的投资信息，当时这个位置周边已有好又多等大型商场，人口居住密度较大，但当时底商单价只有七八千元。我在最好的路口转角口岸以8000元/平方米左右的单价购买了100多平方米，单价比旁边的铺面价格贵1000多元。现在这边的商铺价格早已在一万元以上，租金水平大约在60元/㎡/月左右，但我当时出租只有46元左右。第一是因为签的是三年一次性支付租金，考虑到给商家优惠，而且这样也便于口岸成熟；第二是当时自己需要这笔钱；第三，当时整个市场很低迷，商家也有压力，如果一开始把租金定得太高就会形成门槛。我认为投资商铺最好不要有空置现象，这样会对商气造成影响，所以开始租金低一些其实也是一种策略。但实际投资过程中，很多投资者都不愿做出小的让步，其实这往往会对口岸的成熟带来更大伤害。
同一个项目同一条街道的铺面销售时有价格差异，但相比之下好口岸的租金回报率要高得多，而且空置风险更小。根据我的经验，同一个口岸的商铺，二三楼铺面租金往往只有一楼的一半甚至三四分之一，底商只要没有经营业态规划限制，就可以适合很多种业态，但二三楼则对业态选择性太强了！
本版采写 本报记者 唐文超
投资经验
三环路外的一些新兴区域和口岸的商铺，回报率和溢价空间要大得多；而市区成熟的商业口岸虽然出租率可能较高但由于成本太高，溢价空间和增值能力并不强，而且这些商铺很难买得到。
新兴区域商铺投资看准三点：人流量和人气、区域规划和预期、已有人入住的社区。
一定要购买同一个项目的最好口岸，价格贵一点也无所谓。因为同一个项目商铺，相隔几十米租金就可能相差一倍以上，出租率也有天壤之别。
最好投资底楼商铺，二三楼对经营业态选择性太强。
商铺面积控制在50～200平方米范围内，受众面最广、最好出租。
现在短期不贸然投资房产，等待下一轮调控机会。
商铺投资均看五年之后的预期，一是区域和商气已成熟，二是租金水平达到峰值。
记者观察
三环外商铺投资大势所趋
作为一个丰富经验的商家，周先生的商铺投资经历值得很多人思考和借鉴。周先生认为，现在绝大多数想投资商铺的投资者，还是把目光聚焦在三环内，因为很多人都不愿花太多时间到口岸和商气培养这一过程中，此外，大多数人都会认为三环外还在一片火热开发过程中，并没有好的商铺。
周先生认为这是一种严重的误读。第一，如果能看准区域发展未来，参与到培养口岸的过程中的这批投资者绝对获利最大，商铺不像住宅，短期投机炒作空间并不大，即使一些成熟的口岸，商铺要短期炒作空间也不大，因为成本注定非常高。第二，三环外也有很多小区已入住，需要商业配套，只要花时间留意各种信息并现场考察，一定有机会，周先生的投资机会也是从不停地实地考察中获取的。
其实，对于中意商业地产的投资者，一些具有潜力的社区商铺和新兴步行街是最好的介入机会。现在市区很多成熟区域商业地产基本买不到了，不少开发商都在做持有式商业，小业主根本没有投资机会，这种趋势也会蔓延到三环外，但很多开发商从回报率和现金流角度出发，不会急于在还没成熟的区域做大型持有式商业，此时新兴区域社区商铺机会很大，一旦大型商业地产开发商进入，自己投资的商铺将迎来价值高峰。不过，最好像周先生一样，坚持商铺投资一定要看五年之后的预期。