标题：是谁导演了地产投资盛宴？

房地产

沸腾的楼市 一辆向前奔驰的“马车”

今年昆明的房地产行业发展跌宕起伏，从资金链危急、，销售量低价跌量低中起步，于3月左右在货币政策的强心针之下掉头向上，在量价量齐增的小阳春后，楼市迎来了年底的盛宴，但接下来呢？流动性过剩、通胀、中国城市化进程成为大家家坚信房价一定会上涨的因素，但两年前大家也是这样想的，房价后来还不是降了吗？矛和盾的纠缠，我们看到房价还是创出了新高。

刚性需求还是炒作？

十万利润 半年赚到

做了十多年“炒房人”的龙隆一直在等待，穿金路上的某楼盘云南印象4期就如其企盼“未过门的媳妇”一般，企盼急着早一天“娶进门”。“原本说是6月，接着又延迟到了10月，结果到现在都还没有开盘。”龙隆看好云南印象4期，已经筹资准备将其中几套房“拿下”，自今年初而该楼盘云南印象4期自今年初首批房源开盘以来，龙隆一直在等第二批房源开盘，可是，开盘的时间一拖再拖。“开发商在刻意捂盘，房价肯定还要往上走。”这个现象让龙先生读出了一个信息，在如今火爆的市场下，新房房源有限必然催火二手房市场，而随着二手房价格的推高，新房开盘时自然有了提价的理由：“在这样市场氛围下，买的越多，涨得越快。”

1993年，还在大多数人所不知“商品房”这个概念还在大多数人所不知的时候，龙隆作为第一批“炒房者”杀入了楼市：“当时并没有多少钱，也没有投资房产的概念，是因为能够通过内部关系拿到房源，于是索性把房源转让给中介，从中收取转让费，每套房子大概赚1万元左右。”据他回忆，当时官房小区的一套房子，每平方米的价格在也就是500到800元之间。“现在要是只赚1万，我相信是没人会卖房子的。”龙先生和几位好友今年来不断穿梭于各个新开楼盘和抑或二手房中介，伴随房屋的价格从5月份至今涨了近30％，几位炒房客尝到了其中的甜头：“6月份买的房子，根据目前的价格，现在已经赚了10万以上。”“半年赚了十来万”、“一套房造就一个富翁”、“一个选房的认酬卡卖两三万”，就如同大盘狂飙时候出现的股疯一样，无论机关单位的职工、各种企业白领、大小企业主、个体商户，甚至根本没有支付能力的普通市民，也眼红炒房的“一夜暴富”，纷纷投入到楼市当中。在这个楼价疯涨的今天，多少人主动或被动地奔向这场楼市投资盛宴。

购者涌入 销量上涨

据长城证券地产研究小组统计资料显示，今年1-10 月，全国住宅销量达6.1 亿平米，同比增幅达50.1%，并且超过了2008 年全年5.6 亿平米的销量近10%。从重点城市来看，销量同比超过100%的城市有天津、南京、杭州、苏州、武汉、成都等城市，重庆也接近翻倍；另外，深圳、长沙也有将近90%的增幅。

而进入11 月份后，对“优惠政策年底可能取消”的恐慌使部分购房者加速入市，销量仍维持在较高水平。部分城市库存已接近历史低位，一线城市供应尤其紧张。同时，新房屋开工面积快速回升，今年1-10 月，新房屋开工面积累计同比上涨3.3%，已经转正，从单月增速来看，9、10 月份的同比增速高达55%，至少创出了2000 年以来的新高，补库存局面正在进行中。根据云南中原市场数据监控，11月1日至30日，昆明共成交各类商品房9954套，环比上升41.49%，同比08年11月4412套的成交量增加125%。本月成交量回升，比2008年有大幅度提高，日均成交量为332套。昆明市场的表现一如全国一样的火爆，但其幅度相对较小，且成交量有秋交会成交的滞后表现，多个楼盘进入尾盘期或处于认筹期，市场整体呈现供应减少的情况。

云南中原地产分析，目前市场入市客户有三部分重要组成客户，一部分为今年购入房产后升值带来收益的前期投资者，受到房价上涨刺激，再次加大投入房地产资金力度；一部分为观望市场走势，认为市场出现跌的可能性非常小，不不得不出手购房的客户；另外一部分则由于看到房价不断上涨，担心房价上涨至难以承受阶段，跟风购买。

炒客：投资房产赚钱最把稳

炒住并举 乐在其中

长城证券地产研究员黄清林认为，目前，在人民币升值预期与中国概念的双重刺激下，境外热钱已大规模进入国内寻找机会，，通过炒高国内楼市，以赚取“房价上涨”与“汇率上涨”的双重收益，“是一个正在发生的故事”。年初以来，由于房地产市场持续热销，价格快速上涨，开发商加大了投资开发力度，尤其是5月份之后，新屋开工明显回升，但是预计明年5 月份后，供应将明显放大，而1-4 月份，仍将面临供应不足的压力。

“现在的情况很复杂，已经很难区分是炒作做还是自住。”嘉美合地产经纪公司总监罗娅萍表示，云南的城市化进程较其他大城市仍有很大差距，这为昆明的房地产发展奠定了基础，城市化是中国房地产市场最强大的原动力，很多人会加入到购房的队伍中来。另外，目前正是70、80年代人的置业高峰时期，需求不会很快减退。同时，部分已经享受了房价上涨的人群，有能力继续购房，“其中有不少的部分是被有支付能力的人屯起来了。”罗娅萍指出，这部分人中，有投机者、房产经纪公司、房产从业人员等，“一些熟悉游戏规则的人。”

“商铺的投资回报更是打着滚的往上涨。”龙隆根据多年的经验，但凡有新楼盘上市，铺面便是其主攻的对象，“只要周边配套起来，商铺的价格涨势远比住房要快。”龙先生认为，虽然有人说，明年随着大批城中村改造及二环周边楼盘供应，会在供求关系上对明年的房价造成影响，“但事实上不会那样。”开发商既然能通过捂盘来操纵房价，明年就算有一个集中放量，那开发商也会通过拉开开盘时间来平衡价格上的波动。“我所认识的多数人，都是炒客，投股市不如投房子，这个赚钱最把稳。”

出手还是继续观望？

购房者：房不待我 高价买进

12月2日下午，夏雨辰打电话给售楼部，“我决定买那套130平米的的房子了，不要再卖给别人啊，我马上就过来办手续，最多半小时就到。”在一个星期连续看房、讨价还价、和中介、开发商斗智斗勇之后，夏雨辰是再在也坐不住了，他决定把看中的那套金色俊园的房子快速的买下来。“去年开盘的时候，这里是6300六千三百多一平方，后来5600五千六优惠的时候，我还犹豫，你看，我现在是6500买的是六千五，房价涨长得太快了，我错过了去年的好机会。”夏雨辰介绍，自己住的新迎小区的一套房子又旧又小，一直打算换一套，“想等房价下跌捡便宜的想法，看来是等不到了。”于是，当机立断买房子了，“真没想到，我买了以后，我的房子每平米又涨了500五百（每平米）。”夏雨辰说，他打算将新迎小区的原住房卖掉，筹资50万付首付，然后贷款40万元，“真真正正做个房奴。”其实，今年以来，象夏雨辰这样的买房人也不占少数，楼价的不断攀升，已经击溃了让他们再等下去的信心。

房价连涨 楼市持续热浪不断热销

据长城证券地产研究小组统计资料显示，2009 年初以来，全国一线城市房价指数从90 上涨至135（2007 年下半年均量为100），涨幅达50%，相对2007 年高峰期的110 上涨了23%；二线城市房价指数从100 上涨至122，涨幅约22%，相对2007 年高峰期的112 上涨了约9%；整体来看，一、二线城市的综合房价指数从年初97 涨至127，涨幅30%，相对2008 年7月高峰期的110 上涨了15%。从全年整体均价来看，一线城市2009 年相对2008年上涨了约20%，二线城市上涨了5%左右，房价已经创出历史新高。二手房价格同样大幅上涨，上海、北京、天津、深圳等大城市二手房房价的涨幅已经超过20％。

而根据云南中原市场数据监控，今年11月，昆明成交均价5503元/㎡，环比上升20.77%，同比2008年11月4669元/㎡的价格上升17.86%。数据显示，自今年1月份以来，昆明市场成交均价呈成小幅震荡上升趋势，整体成交均价超过5000元/㎡。12月为2009年的最后推盘节点，若该节点错过，除了元旦，则需延迟至2010年4月份左右推出，存在接近4个月的空档期，且面临不可控政策风险，因此促进开发商开盘，在楼市火热的大势下，新盘入市的价格相对较高，且12月份会有部分高端楼盘入市，高品质楼盘以高价进入市场，而部分质量相对一般的楼盘也借势以高价入市，从而拉升整体价格；昆明楼市直至年底，将持续呈现繁荣热销状态。

明年房价涨跌之争 痛并快乐“还要涨“？

长城证券地产研究员黄清林表示，从房价绝对值来看，目前房价已经创出新高。从相对值来看，也就是从房价收入比的压力指数来看，如果考虑利率影响，并假设目前利率政策能够延续，在预计2010 年收入增长10%的状态下，房价可以同样涨10%。如果2010 年加息0.27-0.54%，利率优惠恢复至85 折的政策，则在收入增长10%的前提下，房价可以上涨5%。如果流动性泛滥、通胀以及人民币升值等因素影响超预期，房价的涨幅可能会更高。

“今年的房价涨得太猛了，不过，作为昆明等二三线城市的房价整体上风险不大。”云南大学经济研究所教授胡其辉认为，中国人多地少，以及城市化进程的大力推进，地产业是支柱，长期来看，房价上涨的趋势不会变，“还要涨。”，现在是大家痛并快乐的时期。胡其辉建议，有能力买房的人，现在可以买，要对自己的判断有信心，同时，在市场经济的前提下，部分有房人也可以将原有的住房变现，然后再买房，“改善生活质量。”

经济学家马光远以“疯狂”来评价当前的楼市，“怎么上去的，还会怎么下来，这是铁律。”他认为，在居民购买力、宏观经济不明朗、信贷政策不会持续和房地产自身周期等多重因素主导下，房价反弹不会持续，直至价格真正调整到位。

“地价决定房价。”嘉美合地产经纪公司总监罗娅萍指出，昆明以前的地价还相对便宜，地产商的成本也不是很高，然而随着拿地的成本越来越高，“你想房价跌很难，开发商或许会少赚一点，但不会低于成本销售的。”罗娅萍认为，昆明商铺的价格偏高，而住房的价格无法准确判断，“就像炒股，没有人能预计它的价格是高是低。”对于个人而言，只要自己有需求和有支付能力，都可以考虑买房。

夏雨辰经过无数遍的盘算利弊得失，还是咬牙买下了一百多平米的房子，“把父母接来一起住，卖掉自己的福利房和他们的那一套房，我的压力也不大，房价涨与跌，我不太看重，反正都是自己住。”他笑着说，“我的房子在涨价呀，我现在都是百万富翁了。”