标题：深圳半月连发三文调控房地产 难改房价坚挺走势

　　深圳半月内连发三文调控房地产或难改房价坚挺走势

　　黄树辉

　　编者按:

　　12月，国务院连续多次表态要遏制房价的快速上涨，并且出台了营业税优惠政策调整、“国四条”、打击开发商囤地等实质性措施。在如此密集的收紧政策下，各地房市反应如何？CBN特派记者对此进行实地探访。

　　国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头政策信号一出，房价领涨全国的深圳被认为将成为重点调控对象。在此前后的半个月内，深圳陆续推出三个相关文件，意在通过土地市场的调控遏制房价上涨过快局面。

　　今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬，9月份新房销售均价达到每平方米20940元，创下历史新高，并将深圳房价带入2万元时代，最高均价较今年2月份涨幅高达95%。根据国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数，11月深圳新房销售价格上涨12.6%，涨幅仅次于广州居全国第二。

　　土地资源稀缺，一直被视为深圳房价不断攀升的重要因素。进入12月份以来，深圳先后推出《深圳市城市更新办法》、《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》和《深圳市土地利用总体规划（2006—2020年）（草案）》三个相关文件，在新增建设用地和旧地盘活方面作出重点调整。

　　依据上述文件，从12月1日开始实施的深圳市城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新，以及拆除重建类更新。作为最大的制度突破点，深圳明确在国土资源部多次督促严格执行土地“招拍挂”出让制度背景下，城市更新将再次尝试土地协议出让方式，以打破对存量土地的束缚。

　　根据官方统计资料，深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村100平方公里、旧工业区126平方公里、旧工商住混合区6平方公里、旧住宅区8平方公里。这意味着深圳对现有存量土地的释放盘活，将超过新增土地供应量。

　　12月7日推出的《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》提出，2010年深圳计划新建商品房7.29万套，650万平方米，基本与今年成交量持平，但重点确保中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应比例不低于70%，通过控制供给的户型结构来调整市场的需求结构。

　　但业内人士和学者对未来深圳的房价走势并不乐观。中原地产深圳有限公司董事总经理李耀智向CBN表示，政策的出台说明政府在有意加大土地供应，但土地供应对房地产的影响有时滞效应，深圳房价短期内不会受到太大的冲击。而深圳市房地产研究所所长王峰在接受CBN采访时认为，深圳房价总体上将呈下调趋势，但由于深圳土地资源的极度紧缺和庞大人口的支撑，深圳房价回调的幅度将十分有限。

　　明年房价不受调控影响？福建开发商口气硬

　　邵芳卿

　　近日国家接二连三对楼市出台调控政策，福州市房价均价应声回调，但在部分开发商看来，2010年房价仍将在高位运行。

　　数据显示，近期福州市房价开始应声调整。

　　12月21日，福州市房地产交易登记中心数据显示，当日该市共成交住宅128套，成交面积及15508平方米，均价达8911元/平方米。上周，福州房价均价为8998元/平方米，较上上周的9420元/平方米环比下降了4.48%。

　　而据福州市官方公布的数据，本月15日福州商品住宅交易均价为10046元/平方米，比今年1月份的6733元/平方米上涨了67％。

　　此前，更疯狂的是，因宣布建设“两岸交流合作先行先试综合试验区”，今年6月至8月，福州市平潭岛的房价从2000元/平方米飙升至近6000元/平方米，涨幅近200%。

　　同时，福州市房地产交易登记系统显示，在11~12月取得预售许可证的福州楼盘近40个，发证速度明显快于今年以往月份。

　　“欲使其灭亡，先使其疯狂。”21日晚，网民“牛过江”在福建论坛上如此形容福州楼市。

　　但这似乎并不符合福建省大小开发商的逻辑思维。

　　作为福建省最大的房地产开发商，融侨集团认为当前政策调控对该集团影响不大。该集团副总经理汪鼎荣对CBN表示，虽然国家调控信号明显，但目前看不到福州市高档房价将下调的趋势。

　　“我们集团分析认为明年上半年福州房市势头仍然很好，不会有什么变化，购买需求仍然旺盛，下半年可能开始减量，但房价不会降。”汪鼎荣说，目前开发商口袋中并不缺钱，暂时不会下调房价，“2011年才可能有些变化。”

　　他说，该集团今年开发的位于福州仓山区南江滨的官邸高层住宅，售价最高达3万元/平方米，仍然受市场追捧，目前已基本售完。而另一个楼盘旗山别墅也情形类似。“购房者看不出有观望迹象。”

　　汪鼎荣认为，住房和城乡建设部近日召集数百名副市长开会，或会为下一步做细调控铺垫，目前各地如果采取措施只可能是土地放量供应、多盖经济适用房，“如调高税收杠杆，会比较厉害。”

　　在福建永兴房地产有限公司总经理陈济品看来，近期国家调控对中小开发商没有什么影响。

　　陈济品对CBN表示，中小开发商一次拿地至多几百亩，投资一般在5亿元以下，为了回笼资金，开发速度快。今年，永兴房地产的楼盘也已基本售罄。

　　“房价高是因为供不应求，加上人工、土地、材料等成本涨价，除非政府加大土地供给，开发商尤其是大开发商加大普通住房供给，否则房价仍然不会降。”他说，在旺盛需求中，投资性需求占比较大，因为百姓投资渠道少，而海西建设效应、温州炒房团等因素影响不大。

　　福建知名地产专家、国房网总经理刘福泉则对CBN表示，迄今政府规整房市的政策均不成功，房市调控之路已越走越窄，症结在于对市场认知有较大出入。

　　“房价是否能下来，关键还是看市场本身。”刘福泉指出，政策影响被广泛高估，“一边喊房价高，一边是市场推出的新楼盘高档甚至豪宅住宅占比高，需求较旺，中低端房型为何不增加供给？房价太高也需均衡，为何不在容积率、绿化率等指标上设限？”

　　他认为，11月份各地由于赶政策，已经透支了12月份甚至春节期间的需求，短期内不能轻易判断未来房价是否下降。

　　[

　　成都楼市将进观望期_市场聚焦二套房贷政策

　　李秀中

　　上周末成都市房管局下发通知，暂停执行今年9月才开始实施的私房买卖过户“立等可取”的办证服务，原因就在于这段时间办理房屋过户手续的人太多。这很直观地反映了最近成都楼市的火爆，不过，临近期限截止时，国家又出台多项调控措施之后，市场观望情绪日渐浓厚。

　　有房产中介人士介绍，房管局取消这个措施之后，现在中介已经要求交易双方在12月24日之前成交，然后用一周的时间办理过户手续。换句话说，12月24日之后成交的，就难以享受到优惠政策。此时，买卖双方的心态已经发生变化:卖家着急进行变现，而买家则犹豫是否现在购买。

　　“国务院出台遏制房价过快上涨的措施，使得老百姓产生了降价预期，他们认为明年房价会有所下跌。”房产中介机构富房不动产副总经理刘应忠表示。事实上，刘应忠的看法有相当代表性，在记者走访的一些中介机构，购房者比上个月明显减少，而且不急于下单。

　　刘应忠介绍，最近的市场数据显示，成交量增长有所放缓。他认为，明年初交易量还会受影响，原因在于为了赶在优惠政策截止前，市场已经透支了很多成交量。另外在国家宏观政策的影响下，市场观望情绪渐浓，成交量有所下降。

　　四川中原地产住宅部总监冷泉颐介绍说，优惠政策停止之后，市场会有一部分观望，但是大部分还是会按照现状进行购买。他认为，税费优惠占购房款的比例较小，很多买家看中的是长期的收益，因此，调整不会超过三个月。

　　然而，相对于契税优惠政策的取消，市场对于二套房贷政策非常关注，“这是影响房价最有效、最厉害的手段。”冷泉颐认为。近日，有消息说二套房首付将增至五成，冷泉颐认为，如果这个政策执行，那对市场的影响很大，因为二手房交易主要是二次置业和改善性购房。不过，他也认为，政策收紧后，不会出现2007年二套房贷政策出台后那样大的反应程度。

　　成都市房地产企业协会副会长、成都丰德企业发展（集团）公司董事长许晓舟表示，最近几个月的主要矛盾是房价上涨过快，成都楼市从三四月份开始恢复，到七八月份达到高峰，超过了2007年高峰时期的价格。中央的这些政策能够从不同方面遏制房价过快上涨的局面。

　　但是，许晓舟认为，推动房价过快上涨的因素很多，不同意“开发商勾结地方政府推高房价”的说法，他认为，这样的说法有很大的误导，使得人们找不到房地产问题的原因和解决之道。

　　许晓舟认为，国务院出台的政策还不能完全解决目前的问题，“房地产的问题不仅仅在业内”。他认为，比如，金融改革大大落后于现实，造成老百姓的投资渠道狭窄；还有地方政府事权和财权的不匹配；城市化过程加快，这些都是推动房价上涨的原因。