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标题：房产调控政策为何失效

1楼

方寸发表于：2009/12/25 15:38:00

　　针对民众质疑高房价之声越来越高时，一系列楼市调控措施近期相继出炉---继国务院关于房地产"国四条"出台后，财政部和国土部等五部委紧接着也迅速出台了有关加强土地出让收支管理的通知，住建部每年一度的全国建设工作会议也在"非公开"的状态下举行。

　　一切为了解决高房价问题。然而，房产新政的出台非但没有得到大多数民众的叫好，反而在近期的各大网站上弥漫着尖锐的批评和质疑。一项网络调查显示，有58%的人认为，尽管国务院出台了"国四条"，但"房价仍然高企，需要更多系列组合拳"，另有部分受访者甚至略为"露骨"地表示，"不看广告看疗效"，对于历来楼市调控政策的失望溢于言表。

　　其实，指责调控政策缺位是不负责任的。如果回眸自1998年房改成功后的中国房地产市场状况，我们就会惊奇的发现，从早年上调房贷利率、提高首付比例及通过增加各种税负增加各种购买、交易税负来抑制需求，到后来为了平抑一线城市天价地块出台的"90/70"政策，中国房地产调控措施几乎从不缺位。只不过其效果却是"习惯性"的失效，由此导致房产调控政策仅仅在中国房价走势图上留下几个"顿号"，而在这些"顿号"之后，则是"开闸泄洪"式的上涨。

　　房产政策为何失效？真正缺位的是对于正确政策的执行，而正是各方面在政策执行力上的"习惯性"丧失，才导致公众在新政出台后"习惯性"的信心丧失。

　　2007年曾是一个对过高房价进行纠偏的大好时机。在那一年，我们似乎看到对于房地产行业已经非常接近形成一个正确的国家整体发展战略思路。在这个战略框架指引下，房地产产业结构应调整为由完全市场化的商品房市场和不完全市场化的普通商品房市场以及非市场化的保障性住房建设，区隔化的共同构成。而要确保这个战略有效实施的机制，中央政府要责成地方政府只能在完全市场化的土地供应方面进行价值最大化的"土地运营"，而在普通商品房的土地供应方面必须"微利"并保持足够的比例，同时严格规定用土地运营获取的"暴利"的一部分去"补贴"保障性住房的建设。

　　但事实是，在这个健康的二元房地产业设想下，政策在执行层面被扭曲了。由于地方的财政利益因素，"完全市场化的商品房市场"被无限放大，在土地批放的过程中给予最大的自由，而"不完全市场化的商品房市场和保障性住房建设"则几乎被忽略，"夹心层"被推向价格严重失真的商品房市场，保障性住房完全供不应求。

　　于是我们见到这样的景象：部分城市经济适用房的申请条件可谓苛刻，但所推房源数量仍然满足不了符合条件的市民申购；而在操作层面上，则存在更大的舞弊问题，如在某城市经济适用房小区内甚至出现奔驰和宝马的身影。在另外一个层面中，"不执行"和"含糊过关"的情况也一再发生：在二套房贷利率七折政策实行以来，不少银行为"优质客户"实行利率六折甚至五折，也成为了2009年楼市泡沫的另一推手。

　　在众多网友对于房产新政的评论中，其中的一条让笔者着实眼前一亮。该网友说："对房产新政需报以足够的信心，因为政策的本身是好的。只要坚守政策底线，就无需对市场化的房地产市场进行反复地、成效不大的调控。"我想，这位网友所谓的"政策底线"，应该包括房贷的安全底线和保证保障性住房的供应面积等要求吧。

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