标题：2009年深圳房地产年鉴：瞻望虎年

　　瞻望虎年　　火生土，房地产企稳

　　●皮潮东　国际风水设计院风水学家、中国建筑（建设部）风水论坛主席

　　明年为虎年，即庚寅年。此年五行中属木火旺。房地产属土，有火生土，房地产有一定的企稳作用。

　　但又有甲木克土，所以总的趋势会呈现出稳中下行，但楼价跌幅不会太大。

“木”主理智，置业者追高欲望不强。另外，庚掌管金融，庚处绝地，庚金无力，入市资金不会再像今年如此活跃。

　　明年第四季度可能供应大增

　　●严士平　招商 (论坛 新闻)地产营销中心副总经理

　　明年上半年，市场整体供应不足，政府虽然有出台政策，也有调控措施，态度也很坚决，不过在供应不足的情况下，明年上半年楼市应该还是盘整。我认为，明年关外的价格只要维持在14000元/平方米的均价内，关内维持在27000元/平方米的均价内，价格就不会有泡沫。在关外，14000元/平方米是刚性需求者可以接受的；关内的价格稍微高出正常需求，但关内有投资成分在里面。而现在投资楼市已经是正常需求，投资属性取决于宏观经济，在经济复苏期，没理由投资需求会消失。所以只要关内关外维持这个价格，市场不会有大变化。

　　我不确定的是明年第四季度走势。因为第三季度会是个转折期，如果经济向好，消费者入市，可能第四季度政府打压楼市的态度就会很坚决，加上供应量可能大增，楼市会进入深度调整；如果上半年比较平稳，没有大涨，第三季度经济也没有发现特别好的转变，第四季度也许还是一个企稳的走势。

　　投资者明年可多关注写字楼

　　●熊伟　京基 (论坛 新闻)地产品牌与营销管理中心副总经理

　　对于住宅，我个人觉得变化不会太多，也许还有上涨空间，也不会太大，但是大降是不可能的，现在实体经济没有恢复，政府如果出来政策重压，对经济发展带来的影响必然很大，房地产在G D P中的分量太重了，那些等着抄底的人，可能会失望。而刚需购房者，不得不买，可以考虑成熟地段的二手房。

　　在住宅变化不大的情况下，我建议明年投资者真要投资，可以多关注写字楼，写字楼的投资空间还属于成长期，我们做过调查，深圳核心区域和香港核心区域写字楼的租金比例接近1：10，在深港大融合的前提下，深圳写字楼未来必然会得到更多的机会。而且，就深圳本身来说，也有很多的机会，中小板、创业板的到来，深圳众多等着上市的企业都必须有一个办公场所，写字楼的潜在需求还很多。

　　明年房价会出现调整

　　●王锋　深圳市房地产研究中心副主任

　　明年房价会出现一定程度的调整，但同时跌幅不会很大。一方面，目前深圳房价上涨过快，与经济增长和居民收入增长出现较大背离，未来市场自身也有自我调整的要求。同时，明年国家对房地产的调控可能会进一步加大，投资投机性需求会更加受到抑制，从而令房价出现回落是一定的。但由于整个宏观货币政策仍然保持适度宽松，预计明年流动性仍然会比较充裕，所以，房地产出现深度调整的可能性比较小。

　　明年下半年楼市波动会较大

　　●梁文华　世华地产董事总经理

　　估计明年上半年的成交量会萎缩，不过楼价会保持平稳，毕竟目前政策对房地产的打击力度并不大，只是取消了营业税，加息等政策并未开始，影响力有限。但估计到了下半年，按照以前的经验来看，如果房地产价格继续回升，政府肯定会出台相关政策调整，估计会波动较大。而且从供应量来看，经历了2009年楼市新增供应断层后，据我们初步估算明年有上百个新盘推出来，而且大部分集中在明年下半年，区域集中在关外，预计供应量增大对于售价也会有压力。

　　年初二手成交跌至万套/月以下

　　●江少杰　美联物业三级市场总经理

　　受到年底部分政策出台影响，以及明年可能有贷款成数降低、加息等政策的预期，估计明年一开年的头两个月，成交量会有较大幅度的下降，像1、2月份二手月成交量会跌到万套以下。当然由于官方统计数字滞后的原因，估计在2、3月份的成交量上会有所体现，至于价格则会保持平稳。不过估计在年初时会有一部分短期炒家急于出货，会降价出售。而由于关外供应量较大，价格有下调压力，而关内供应量少，价格会比较平稳。

　　楼市大跌程度会出乎意料

　　●侯冰　某上市公司投资经理，31岁，有房产

　　明年楼市有可能出现大家意想不到的大跌。大跌的原因倒不是由于最近的几条调控政策，而是由于国际形势的微妙变化。目前，美元已经有中期走强的趋势，如果这个趋势得以巩固和加强，全世界的热钱就会回流美国，造成新兴世界国家股市和楼市暴跌，就如同1997年东南亚危机发生时的情景。加上现在出台的种种楼市调控政策，国际国内不利因素双重夹击之下，很可能楼市短时间内暴跌，届时我国需要担心的就不是楼市过快上涨，而是过快下跌。

　　就看货币政策怎么走

　　●林波　投资客，35岁，有房产

　　我对明年的楼市仍然比较看好，首先，最近的营业税政策对市场影响很小，因为普通住宅5年以下差额征收，由于阴阳合同的存在，差额相当于不征。对非普通住宅由不足2年全额改成5年以下全额，而实际上深圳大多数非普通住宅都是不足2年就转手了，也就是说改不改成5年没影响。其次，我认为决定房价走势的最核心因素是货币的流动性，只要还坚持适度宽松的货币政策，流动性就会支撑房价，只要银行贷款额度充足，房贷就不可能卡得很死，毕竟房贷是银行最优质的资产。

　　明年房地产市场会降温

　　●赵晓　国务院国资委经济研究中心、北京大学中国经济研究中心博士后研究员

　　明年的房地产市场会有所降温，但还是会比较舒服。房价肯定不会再像今年这样暴涨，部分城市可能出现调整，但基于双宽松政策（指货币政策和财政政策）的延续，房价即使调整幅度也不会有多大。而深圳房价面临的挑战更大，因为明年既要保增长，又要防通胀，这两者矛盾决定不会有多猛烈的调控政策，而主要是通过增加供给、增加保障性住房等措施来“遏制房价过快上涨”，而深圳的土地稀缺，新增供应量上有瓶颈。

　　房价将从明年四季度下跌

　　●姚峣　国泰君安咨询服务公司地产分析师

　　2010年深圳市新增商品房供应超过7万套。由于2009年销售面积及房价基数太高，我们预计深圳市场2010年的新房销售量将同比下降10%-20%，新房销售均价将从2010年四季度逐步下滑，降幅预计在10-15%。为维持社会稳定并打击投资性需求，预计中国政府将在2010年下半年取消对开发商的大部分信贷支持，物业税或将于深圳率先出台。2010年中资地产将同时面临需求紧缩及政策限制的双重挑战，我们已将中资地产行业评级从“中性”降为“跑输大市”，建议减持大部分中资地产股。

　　明年买房会是好选择

　　●许云飞　IT行业，28岁，已置有一套房

　　今年有喜有忧。喜的是最近楼下的中介打出挂牌价，我住的房子涨了近5000元/平方米；忧的是我若要换房，要支付比2008年多8000元/平方米的价格———更好的房子总是涨得更快。但我认为，明年买房会是更好的选择，我不太相信当下楼价的上涨空间还有多大。

　　我认为现在的楼价已经处在高位。如果把楼价比做水平面，现在它已经达到没过下颚，达到买家能承受的最大限度。个子高的还能坚持，个子矮的就必须赶紧上岸了。我应该是中等身材，我打算到水浅一些的地方等等看。

　　楼价2010年会往下走

　　●黄伟　广告行业，26岁，已置有一套房

　　我买房时基于对深圳楼市长期的良好判断，但不是当下。我认为进入2010年，楼市一定会有一个调整，短期内会向下走一段。

　　判断楼价会往下走，是基于以下原因：其一，是因为最近国家层面已经不断有消息出来，表示要对楼市进行微调。先是营业税减免时间2年改为5年，其后又有开发商拿地要首付5成等等，这都是不利好楼市的消息。其二，普通住宅价格已经超过多数人的支付能力，即便国家不出手，楼市迟早也要自我调整。