标题：2009房地产十大关键词

　　站在年末，回顾2009年的楼市，不由感慨风云变幻。年初还是一派肃杀的北国风光，房价一跌再跌无人问津；年中，房价疯狂飙升，炒房现象狼烟再起；年底，房价突飞猛进，一年房价翻番的楼盘比比皆是，投资、炒房更是几乎全民参与。优惠大限将至，明年起住房转让营业税将从2年调整到5年。一片骄傲的繁荣，是否有“泡沫”？　既风光无限，又备受争议。2009年的楼市，也许可以用十个关键词来描绘：小阳春、回暖、暴涨、蜗居、泡沫、优惠政策、地王、调整、保障房和走势。

　　小阳春

　　打破常规的“井喷”

　　2月份是淡季，但2009年2月却打破常规，商品房销量突破61万平方米，同比上年增长127．61％，环比上月有74．33％的涨幅。而普通住宅类物业方面增势更为明显，2月西安市普通住宅销量达到56万平方米，同比上年大增140．52个百分点，环比上月涨幅也超过70％，达到77．37％，出现了“井喷”现象。一股异常的“暖流”造成2月西安楼市“小阳春”。前期政策效应的逐步显现、卖方市场的大举促销以及买方市场观望情绪的逐渐消弭成为了2月西安楼市销量劲增的重要理由，这也再次凸显了2009年无疑是购房者入市置业的高性价比年！

　　回暖

　　速度快的让人意外

　　去年春节后，金融危机寒意正浓，房地产业却率先走出低谷。西安楼市积蓄许久的购房热情在2009年春节后的第一个月全面爆发，各城区商品房销量全线飘红，大幅增长。2月至5月，连续4个月西安楼市销量持续呈增长势头。

　　“回暖”途中，购房者买到了房，开发商赚够了钱，一年前还为“库存”严重而烦恼的一些城市，如今的可售房源出清周期已降至数月，有的甚至已无房可售。

　　这一轮回暖呈现出明显的“接力”特点。以首次购房为主的刚性需求最早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“第一推动力”。 此后，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。

　　暴涨

　　遏制疯狂房价没商量

　　据西安房地产信息网数据中心统计数据显示，前三季度西安市商品房销售面积为816．9万平方米，同比猛增73％；成交均价也一路攀升，至12月初已达5224元／㎡，已进入真正5000后时代。国家统计局12月10日发布的数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．7％。温家宝总理12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。国务院常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。其中，“遏制”二字耐人寻味。近日，国家刚出台了二手房营业税“二改五”的新规，显然，在“楼市疯狂之年”的年末，国务院的此番明确表态，已经形成一记组合拳，并给地方政府出台房产新规定下一个基调。

　　蜗居年轻人该不该买房

　　最近正在热播的一部电视剧《蜗居》，收视率相当不俗。片中展现出的“房奴”问题，以及关于当今持续攀升的房价和年轻人买房的问题不仅引起了全国范围内的热议，而且还引来国外媒体的关注。

　　针对大学毕业后踏入工作岗位不久的“80后”们究竟该不该买房，或者说针对青年人的置业问题，有种种说法。但不管怎么争论，如今的高房价已是冷冰冰的现实，而且近期内似乎不会有大的变化。我们是发展中国家，我们面临的包括“年轻人买房”之类的问题自然有自己的特色。因此，我们或许更需要强调艰苦奋斗、自力更生的精神，而不是无谓地争论。

　　泡沫

　　“投资房地产来钱更快”

　　据美联物业发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，今年房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧，北京楼市泡沫化指数全面超上海。要指出的是，但凡市场交易都存在不确定性，资本属性越来越突出的房地产市场，“泡沫”或多或少存在。今年房地产成交量快速增长的同时，也造成了如下后果：

　　一是房价快速上涨。连涨8月，且涨幅逐月扩大。10月国家统计局发布的信息显示，全国70个大中城市10月房价继续维持上涨格局。其中，石家庄位列第一，西安房价涨幅居全国第五位。二是房地产业从实体经济中“吸金”巨大。今年的房地产投资客中有不少民营企业家，有人坦言，在出口不景气的情况下，投资房地产比投资制造业“来钱更快”。此外，不少一、二产业的上市公司或通过购买、注入土地资产而转变成土地一级开发商，或通过收购房地产企业将房地产变成公司主业。上述情况在加大房地产泡沫的同时，也对实体经济的投资产生“分流”作用。

　　地王

　　“地市”升温赶超“楼市”

　　市场逻辑中，价高为尊，地贵称王。“地王”频频，可见房地产界“土地争夺战”之烈。2009年的“地市”，比楼市升温更剧。

　　今年4月29日，杭州拍出上城区南山路一地块，楼面价超过4．6万元／平方米。这应该是今年叫响的首个“地王”。此后高价成交的土地在各重点城市遍地开花。土地总价从10亿、20亿级迅速跃升至40亿、50亿级。

　　跟2007年有所不同，今年的“地王”大多被国企揽获。不过，不管是谁拿“地王”，对房地产市场的健康发展来说，地价太高都不是好消息。今年此起彼伏的“地王”，是留给将来房地产市场的“福音”还是“包袱”，还有待市场作出回答。

　　优惠政策

　　是出手还是观望

　　去年9月份，西安市房管局、财政局联合发布《关于个人购房补贴资金发放实施办法的通知》规定，凡符合条件的购房者在2008年9月4日到2009年12月31日期间购买商品房，政府给予总房款0．5％至1．5％不等的货币补贴。

　　10月22日，财政部等同时推出房地产救市政策。国务院办公厅随后出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（即“131号文件”），将优惠政策的有效期明确界定至2009年12月31日截止。此后，在“131号文件”基础上出台的相关二手房交易税费的减免等条款，大都明确“暂定执行至2009年12月31日”。

　　优惠政策大限将至，它对于购房者而言，最直接的影响就是可能会支付更高的购房成本。12月9日，国务院常务会议对2010年的房地产政策定下基调，在多数住房消费政策条款不变的情况下，终止了住房转让营业税从5年调整到2年的优惠政策。即从2010年1月1日起，住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。年关将至，众多的置业者放弃了年前置业的念头，　同时对二手房市政策的变动持以 观望的态度。

　　调整

　　房地产未完成的“必修课程”

　　中国银行新近发布的一份报告指出，根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。

　　今年9月，楼市曾出现过“小阳春”之后首次“疑似”调整的状态。事实证明，这只是房价涨至高位，开发商不愿降价、购房者陷入观望的一种“胶着”状态。10月中下旬后，成交量和房价便双双“回归”上升通道。

　　业内人士认为，房地产业早晚要补上产业调整这一“必修课”，包括两项内容：一是“周期性调整”，二是“结构性调整”，要提供适合各个阶层的人购买的房屋，不能长期脱离内需场购买力的基准点。

　　保障房

　　调控的另一着力点

　　在房地产调控问题上，除了“地根”和“银根”两个常规的着力点外，中央及地方政府正日益注重另一种手法：推进保障性住房建设，完善房地产市场的供应结构，促进其健康平稳发展。

　　今年1至10月，西安经济适用房竣工151．15万平方米，完成投资31．5亿元，15919户低收入家庭享受到廉租房租金补贴。预计到2011年底，西安将对全市38800户低收入住房困难家庭做到应保尽保，其中对2．8万余户进行实物分房，对其余约1万户发放租金补贴。据预计，今年全年保障性住房用地供应增加趋势将更为明显。2009年见证了国内保障性住房建设的新进展。业内人士指出，保障性住房对整个房地产市场的影响还有待观察，但有一点是肯定的：“市场”和“保障”两手抓，对整个房地产业的均衡发展必将产生深远意义。

　　走势

　　《经济蓝皮书》指出明年房价温和上涨

　　12月7日，中国社科院在京发布2010年《经济蓝皮书》。其中指出，2009年中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力等深层次原因造成的。

　　蓝皮书同时表示，2010年的销售面积和房价水平，主要取决于政府稳定房价的决心和出台的调控改革措施。预计住宅需求会有一定幅度的上升，房价将温和上涨。