标题：2010西安房地产走势:看好上半年看淡下半年?

　　我们对2010年房地产行业走势的看法是：看好上半年，看淡下半年，预计供求关系在2010年下半年逆转；预计2010年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持30%-35%的增速，维持对于房地产行业“推荐”的评级。

　　2009年是房地产行业“高增长”年，全年行业销售情况超预期，呈现价量齐升的态势。房地产开发投资一季度见底回升，新开工面积同比先抑后扬，土地市场交易日趋活跃，地王再现，房价也顺势大幅攀升。预计2009年地产类上市公司净利润将保持35%以上增速；同时，2009年1-9月房地产上市公司预收账款为1966亿元，同比增长61.18%，这为其明后年的业绩释放提供了坚实基础。

　　从我国房地产行业的发展周期来看，房地产行业的快速发展时期还将延续25年左右。人口生育高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂，房地产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。而短期稳定发展、长期向好将是房地产行业未来较长时期的主旋律。我们对2010年全年行业走势的看法是：看好上半年，看淡下半年。供求关系有望在2010年下半年逆转。

　　我们预计明年上半年商品房供给仍将呈现供不应求的格局，即价升量涨。从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看，明年上半年楼市仍有望实现价格温和上升，销售平稳增长。而明年下半年行业将面临供应增加、房价失调的政策更趋严厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题，预计供求关系将在下半年逆转，预计明年行业政策有望实现“温和中性，有保有压，结构性微调”。政策最大的变数将是二套房政策及相关的信贷政策，预计明年政府将加大对囤积土地的开发商的整治力度。物业税方面，全国范围内实施的可能性不大，目前仍然对于征收的在评估体系存在争议。

　　我们认为，2010年全国商品房销售有望保持稳定。房价上半年依然会小幅上涨，受政策调控影响，上涨的空间已不大。下半年受供求关系及政策收紧影响，房价调整可能性增大，房地产固定资产投资有望惯性增长25%-30%，新开工面积继续上扬，全年20%以上的增速可期。预计2010年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持30%-35%的增速。在房价保持小幅攀升的情况下，上市公司毛利率和净利率水平将明显提高，盈利能力将进一步增强。我们认为，上半年将有更多的投资机会，坚持上半年标配地产股；而下半年视行业政策及销售情况谨慎低配。明年将是区分垃圾股和绩优股的重要时机，风格转换将会较为明显。建议关注四类个股：其一是业绩稳健的“白马股”，重点推荐保利地产、金地集团；其二是区域政策利好股，如华发股份、胜利股份、滨江集团、福星股份；其三是持有类公司，如中国国贸、金融街、世茂股份；创投概念：张江高科、北京城建、苏州高新；其四是重组类公司，建议重点关注ST国祥、ST鲁置业、ST海星、ST中润。

　　"国四条"出台 专家分析明年西安楼市价稳量缩

　　继“二手房转让优惠期从二年恢复到五年”政策出台不到一周时间，国务院再度召开会议，要求遏制全国房价大幅上涨的势头。那么，西安的房价会受到什么影响呢？值得注意的是，11月西安房屋销售量一举创下历史单月新高，商品房成交152.9万平方米，同比增长将近1.7倍。专家认为，在国家遏制房价的大环境之下，明年西安房屋价格将呈现逐渐趋稳的走势，成交量可能出现下滑。

　　销量猛增西安房屋销量创17年单月新高

　　据介绍，根据房地局的相关统计显示：11月，西安商品房市场成交152.9万平方米，同比增长168.58%，环比增长7.63%。11月总销量与2008年单季度基本持平。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，今年1~10月西安楼市销量已超18年来历年全年总量，而11月份更是一举创下自1992年西安房地产业启动以来的单月历史新高。

　　据统计，11月份西安房价环比上涨1.3%，高于全国1.2%的平均水平。

　　专家预测明年西安房价将逐渐趋稳

　　经过今年的量价齐涨之后，国家对楼市的调控已经开始，这会对明年西安的楼市产生什么影响呢？“总体来讲，西安房价明年可能出现逐渐趋稳的走势。由于西安今年房屋成交量过大，再加上明年国家和地方政府可能再度出台针对楼市的调控政策，会给投资者心理造成房价可能出现下跌的影响，投资者会处于一种徘徊、观望的心态。因此，明年西安房屋成交量可能出现下滑。”陕西省房地产研究会会长王圣学这样认为。

　　陕西建祥置业总经理李连源认为，仔细分析国务院的要求，可以看出国家的政策主要是指导性的、粗放型的，而具体的遏制房价过快上涨的政策需要国家相关部委和地方政府进行制定。需要注意的是，国家针对房地产市场的调控目的是让房地产市场平稳发展并不是让房地产市场冷下来，结合西安的现状来看，明年西安房价将逐渐趋于稳定。 调控建议加快房产证办理平抑房价

　　李连源认为，目前西安二手房市场需求旺盛，但是交易量和新商品房相比还是非常之小，主要原因是有效供给不足，众多有转让意愿的房屋或多年没有办证，或不及时办证而无法交易，这种状况如果得不到有效疏导，将直接制约二手房交易。也影响了西安房产市场的正常发展。“建议房屋管理部门提高房产证的办证速度和效率。”李连源这样说。

　　21世纪不动产陕西分部总经理邵涛这样建议，作为房地产市场最重要的组成部分，二手房市场往往成为解决中低收入者住房的重要来源。然而，目前西安不少房子由于各种原因没有房产证。因此，呼吁相关部门加快房产证的办理，一旦大量有证房上市，完全可以起到平抑西安房价的作用。同时，也有利于西安房地产市场长期、稳定发展。