标题：2010年福州房价如何变化？上涨压力不大？

N本报记者 李宁

    2009年，在全球经济危机影响尚未褪尽之时，福州楼市不仅没出现众人预期中的拐点，而仍是走出了“四季如春”的上扬行情。回顾2009年，不仅用新的成交面积刷新了2007年史上最高峰时期纪录，同样在几日前的土地拍卖会上，15040元/平方米的楼面地价又创出了新的地王。

    海西国策、宏观调控、开发商资金链充裕……众多背景之下，一路上行的房价在2010年将如何变化?房企将如何把握机会，寻求突围之道?中小户型房源有限，房价是否又会上扬?而大幅放量的大户型项目又会带给福州怎样的换房置业新理念?2010年的楼市是涨还是跌?其中的悬念，颇费思量。

　　1土地供需矛盾持续突出?

　　本月25日，被称为“2009最后一拍”的土地拍卖会上，诞生了新“地王”。此次拍卖共推出9幅地块，均位于福州市区，经过3个小时的竞逐，9幅地块“名花有主”。值得一提的是，在第6幅地块拍卖中，冠城大通以总价4.03亿元拍下，楼面均价15040元/平方米，刷新了福州“地王”的纪录。

　　业内人士表示，今年政府推地力度不大。相关数据也佐证了业内人士的分析。

　　今年福州五城区共拍出30幅、1412亩土地，与往年相比，大为减少。“面对全市数十家的开发商，平均下来，每家开发商的储备用地真的是‘少得可怜’。”对此，业内人士王先生不无感慨。从成交地块所处区域来看，以仓山区和台江区为主。有专家分析，从今年供应和成交的土地性质来看，以商业用地为主，地块普遍偏小，纯居住用地只有万科在则徐大道以西的原工贸纸箱厂东地块，面积仅为24.25亩。就此来看，新增土地供应带来的商品房供应也有限。

　　“今年土地供应量同往年相比有所减少。”融汇江山企划部经理陈福表示，由于土地供应量不大，加之外地房企参与角逐，地价被抬高了不少。另外，从拿地到商品房的推出还需要较长的周期，下半年成交的地块最快也要到明年底才能推出现房，而且今年土地拍卖多以商业用地为主，这对明年的住宅供应造成不小的影响。

　　2 2010上半年供不应求?

　　在业内人士看来，除了今年的土地供应不足外，随着年初楼市的复苏，刚性需求得到有效释放，今年大量存量房的消化殆尽也影响了明年的市场供应。

　　数据显示，今年福州楼市全年升温，导致从3月开始，楼市数据屡创新高，6月起，各大开发商手上的存量房消耗殆尽，这种“青黄不接”的状况甚至持续了3个多月，直到9月才稍有新货放量。“现在市场上最缺的就是120m2以下房源”，据2009年11月、12月最新成交数据显示，目前福州楼市的市场供应集中在180㎡以上房源。

　　面对今年需求集中释放、存量房大量消化、土地供应相对趋紧的情况，不少业内人士对明年的楼市状况心存担忧，“存量房基本消化殆尽，而房地产开发的周期相对较长，而且可开发用地也不多，如果明年延续年底的成交量，明年商品房供应会比较紧张，房价很有可能会进一步上扬。”这种担心，从本月“最后一拍”的土地拍卖会上也可见一斑。“此次拍卖的地块，其中商业用地占了半壁江山，其中宗地2009-34号和35号地全部为商业金融用地，可供住宅开发的少之又少”，融信地产有关负责人称，不单单是“最后一拍”，从整个土地市场的供应量来看，住宅开发量都比往年少了许多。“从土地开发的周期来看，到上市，最快也要有一年的时间才能推向市场”，因此，2009年上半年甚至相当长的一段时间，福州市场上可售的楼盘，仍将是存量房。

　　据业内人士统计，2009年福州楼市的成交量将以400多万平方米的总量热闹收场，创下历年新高。“如果照这样的数量发展，明年楼市肯定会出现供不应求的状况”，业内人士林先生表示，考虑到土地储备的因素，已有部分开发商放缓推盘速度，以保证来年的供应量。

　　“如此一来，开发商仍不愁卖，楼市行情看涨”，一业内人士不无担心地称，从目前开发商的在售楼盘来看，别墅产品以及平层大户仍占据主流，中小户型仍将是稀缺产品，产品断档仍然严重。