标题：数字看楼市红火2009

N本报记者孙剑

从2008年的观望困局中走出，2009年的楼市格外红红火火。对于开发商而言，这一年来，他们重新找回了对于市场的信心：土地拍卖从破冰到繁荣，政府供应量不断加大；楼市成交面积和价格一路走高，楼市春天又再度来临。然而，对于购房者而言，楼市一年的发展，却让他们的心更加忐忑不安，日益飞涨的地价、房价，让人在买与不买之间犹疑不决。

在辞旧迎新、守望来年之际，我们细数过去一年间，福州楼市上曾经让我们印象深刻的几组数字，并通过盘点这些数字背后的故事，希望能一一折射出2009年楼市的风雨变化。

10.2亿元 展览城地块“花嫁”国企

2009年3月29日，备受关注的福州土地“牛年第一挂”结果最终揭晓。福州金山展览城地块在经过了3月20日至29日的挂牌后，以福州国企新榕城市建设发展有限公司10.2亿元的价格拿下而画上句号，以1800元/平方米的楼面地价“破冰”土地市场，一时之间，此次挂牌在市场上引发了众人热议。

点评：1800元/平方米的楼面地价，高了还是低了?仁者见仁、智者见智。但对于沉寂已久的福州土地市场而言，此次挂牌的象征意义远远大于实际意义。尽管新榕城建国企的身份，让人对此次土地拍卖还有些心存疑虑，然而，对于频频遭遇流拍“尴尬”的土地市场来说，展览城地块的成功出让，不仅给市场带来了一定的信心，同时，也让人看到了政府踏出关注“买方”需求的第一步。

由预申请制带来的“第一线”的声音和交流，以及土地成交条件上“实质”性的让步，不仅有利于土地和住宅产品的定位的贴近市场，更预示着土地市场的春天，已经不再遥远。

63.78万平方米 7月成交量创新高

根据福房指数有关数据显示，从2009年2月以来，福州楼市成交量就呈直线上升趋势，而从4月份开始，成交面积高达49.10万平方米，超过了2007年时的销售记录。而此后的三个月，市场成交量更是节节攀升。从5月份的55.29万平方米到6月的58.31万平方米，直至7月攀升至最高点，达到63.78万平方米。

点评：走过2008年的淡市，积压了一整年的刚性需求终于在2009年春节过后开始大幅释放。从3月开始，一路走高并屡破纪录的成交量，让各家地产商再度感受到了春天到来的浓浓暖意。

不过，对于购房者而言，这种日益上涨的成交量，却并非利好，因为，在成交量上扬的同时，伴随着一路上行的，还有房价。根据市场经济学原理，需求决定价格的高低。放到楼市上来看，在强大的购买力面前，市场均价也就一涨再涨，并逐渐超出了购房者能够接受的合理范围。

如果价格的攀升无法停止，那么，在不久的未来，到底还有多少普通老百姓能买得起房?

1800万平方米 旧城改造引发新需求

9月9日，从98投洽会上传来消息，福州市公布了未来三到五年，将实施中心城区1800多万平方米的危旧房改造工程，共8幅地块，并对外招商开发。

继2000年苍霞棚屋区改造以及2007年八一七路中轴线改造工程之后，此次是福州最大的旧城改造项目。

点评：福州加速棚屋区改造，将给城市带来新一轮的发展机遇，3年1800万平方米，这意味着每年都将有近600万平方米的土地上市，在这么大的开发量面前，不少开发商都将重新考虑自己未来的战略规划和构想。

而对于二手房市场而言，有些习惯居住在原本区域内的居民，在旧城改造时，大多依然希望选择相近的区域，因此，这部分的“被动需求”进入楼市，必然成为刚性需求的有力补充。

可以预见的是，在今年乃至接下去的三年内，这部分旧城改造所带来的“被动需求”，将会成为楼市购房需求的中坚力量。

8808元/平方米 福州均价逼近万元大关

据福房指数有关数据显示，从2009年7月开始，福州市楼盘均价已突破8000元大关，而这种价格的攀升更在10月达到巅峰，均价高达8808元/平方米。纵观年底市场，均价过万的楼盘不在少数。据专家预计，明年市场上的万元大盘将比比皆是，福州楼市，即将跨入“万元房”时代。

点评：动辄万元以上的均价、百万元一套的房产，在背后支撑价格的到底是什么?万元房的目标客户，是以改善型需求为主的置业群体，景观、质量、配套，在购买房产时，这些基本要素一个都不能少。

有业内人士认为，万元房时代，也是福州住宅的品质时代，对于开发商的建筑开发，提出了更高要求。“支撑价格的，永远都是品质”，因此，在未来的市场上，只有真正意义上的高品质住宅，才能赢得购房者的青睐。

5.5%二手房营业税调整

为了应对淡市，2008年年底，政府部门出台有关政策，将个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。然而，在经过了一年旺市之后，在12月9日刚刚结束的国务院常务会议上决定，从2010年元旦开始，个人住房转让营业税征免时限由2年重新恢复至5年。

点评：如果说，2008年底国家出台税费减免政策的初衷是打破市场坚冰、促进交易的话，那么，2009年末的这一轮宏调新政，则是在旺市之中，为了遏制炒房投机需求而出台的限令。

尽管国家政策出台后，有不少业内人士评价，此次营业税优惠的取消和其他政策优惠的继续保持，是国家给予普通购房者的一颗定心丸。然而，联系福州本地的实际情况来看，宏调政策是否能够起到其预计的作用，却不得而知。

因为，从二手房市场的交易情况来分析，福州大部分新区的次新房，曾是大部分有着迫切购房需求却又因一手房价格太高买不起的初次置业者最理想的选择。然而，新政之后，购房成本至少上涨了5%。如何让政策能真正在平抑房价、打击投机方面起到作用，还需有关部门认真分析和考量。

15040元/平方米“最后一拍”五幅楼面价过万

12月25日，被誉为“2009最后一拍”的土地拍卖举行。作为今年最后一场土地拍卖会，此次推出了9幅城区地块，共57家开发商和个人参与竞拍。在经过了一早上的激烈角逐后，9幅地块均以高价拍出，且井大路地块更创下了楼面价15040元/平方米的新纪录。

点评：今年5月，我们还在为厦门楼市拍出的30.2亿元单幅地块巨额总价与10143元/平方米的楼面价惊叹不已，没想到今年年底，福州自己的土地拍卖，就上演了一次“最后的疯狂”。9幅地块中，5幅地块的楼面价超过万元，而井大路地块楼面价更超过15000元，加上建安成本等，单价至少要在20000元/平方米以上。

开发商倾巢而出拿地，一方面因为9幅地块均为小盘，即使是对于资金较为紧张的中小开发商而言，也都是一个拿地的好机会。另一方面，也源于福州今年土地放量偏少，开发商大多面临“地荒”困局，加上年末各地地王频出，开发商对于明年的房价充满信心。

不过，在土地市场红火之际，莫名之间，也生出了几分隐忧：当面粉贵于面包的时代再度来临之时，到底还有多少人会为高地价带来的高房价买单?

50% 五部委新政打击囤地炒地

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

点评：对于政府而言,“遏制部分城市房价过快上涨”的第一拳，打向了开发商囤地、炒地。有业内专家认为，该项政策的实施，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，但也有观点认为，此举对小开发商而言考验重重，但对大开发商来说，影响不大。

不过，在一个地价决定房价的年代里，抓住房价上涨的源头，争取改变“面粉比面包贵”的市场现状，政府付出的努力，值得肯定。

而我们也可以期待，在未来一段时间内，关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等进一步措施的接连出台。

171.9% 房屋空置面积骤增

日前，根据福州市建设局公布的最新数据显示，今年1—9月份，福州市房屋空置面积93.58万平方米，同比增长171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。

点评：自福州在2002年大刀阔斧地进行新区建设以来，楼盘的空置现象就日益明显，许多新建小区每到夜幕降临时，多是“黑灯瞎火”。楼盘的空置率高，意味着供给量远远大于当地居民的住房需求，一边是高居不下的房价，一边是不断上涨的空置率，福州市场上的供求关系已然出现了明显的失衡。

楼价持续不断上涨，空置率也同步一路走高，这是否代表着，福州的房地产市场存在了一定的泡沫风险?