标题：2009济南楼市年度盘点十大楼市关键词
随着金融风暴的不断蔓延，2009年的房地产市场承载着太多的期望，1月份，济南市部分楼盘推出了节日期间购房送物业费、一次付款享受折扣优惠，购房送家电，签约送供暖，送超值年货大礼包，以及各种新年贺岁纪念品等多种优惠，但购房者仍寥寥无几，市民的观望心理依然浓厚。然而进入2月份，随着国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的深入，这一新政带来的利好已开始在市场层面显露，众多楼盘的现房、准现房的销售量也都不同程度地出现回升。
点评：救市政策虽然没有立竿见影，但从2月份开始，随着一些楼盘价格的松动，聚集了一段时间的拆迁、结婚、升学、改善性的刚性需求已有所释放，济南楼市部分产品的日销量逐步上升。据第一房产网报告数据显示，住宅2月份成交量环比1月份增加194套，涨幅30.41%，而公寓和商业用房呈下降趋势，从短期来看，救世政策效果甚微。
小阳春
3月份济南楼市的爆发式回暖，让不少购房者再次坚定了置业信心。据第一房产网统计，3月份新建住宅成交量为950套，进入4月份，更是连续3天维持在百套以上，与去年动辄个位数的日成交量形成鲜明对比，交易非常活跃。在省城楼市初现“小阳春”的态势后，顺应市场形式，多数开发商以适量产品打折销售，有利激活了市场的刚性需求，一部分消费者的购买欲望得以释放，实现了买卖双方的双赢效果。
点评：在一系列优惠政策的促使下，济南楼市进入3月份后，几乎是在一夜之间“转暖”，购房者的观望心态显著改善，一时间大量的人群涌入楼市，重现量价齐涨的辉煌，且成交周期明显缩短，在销售价格方面，不但恢复且超过了2007年的水平。
供不应求
2009年初济南楼市成交量低迷，购房者持币观望，然而进入 3月份以来，压抑许久的刚性需求加上2009年新增刚性需求，两者集中释放，济南楼市的成交量和房价一路高歌猛进，几乎所有的项目都出现了开盘必热销的盛况，6月份日成交量最高突破千余套，济南楼市出现前所未有的火爆情景。刚性需求的集中释放消化了大量房源，一房难求的现象皆是。另一方面，受金融危机影响，一些开发商房地产放缓了拿地和开发的速度，促使2009年的济南楼市出现了房源供不应求的局面。
点评：用“一房难求”这样的词形容济南的楼市再恰当不过了。楼市异常的火爆，新增供应完全跟不上成交的步伐。2008年楼市“寒冬”，地产企业开工体量大幅缩水，致使今年能够推向市场的房源供应量有限，客观上造成时下房源供不应求。
排队买房
随着整个房地产市场的回暖，让很多开发商重拾市场信心，消费者的观望情绪也在2009年被打破，济南市在售的项目均取得了不错的销售业绩。受金融风暴的影响，土地的开发量减少，因此最终导致商品房市场供应量也减少了，而累计的刚性需求强烈反弹，加上目前各项目开发商注重产品开发，户型和面积都适应市场需求，被消费者、被市场认可，于是市场上再次出现了多数楼盘遭遇消费者连夜排队抢购的现象。
点评：从下半年开始，济南楼市的在售房源供应量在不断缩小。而到了十一月份，楼市供求更是趋于紧张，不少新盘一面市即被抢购一空，购房者有的竟冒着严寒通宵排队。“房荒”的形成，既有今年开工面积较小供应不足的客观因素，也有购房者预期房价上涨而提前出手的人为因素。
地王
2009年济南房地产市场地王频现：济南东拓置业6.8亿元拍得高新区正丰路2号地块；祥泰实业高价拍得花园路的市区唯一森林河畔宗地，至此，济南东部最新单价地王诞生；9月份，槐荫区东航三角地被中石化以8600万元的高价摘得，新的土地单价地王诞生；10月19日，总面积约为45亩的历下区解放路“铁院”地块，被深圳华强集团以6.57亿元的天价拍得，济南新地王再次诞生。
点评：细看济南楼市这一年的风雨历程，“地王”是当之无愧的主角之一。热议“地王”已成为一种趋势，这种趋势蔓延在已经诞生的“地王”中，和即将诞生的“地王”身影上。济南地王频出，折射出土地的热度，房价跳高，侧面反映出房价上涨的空间。地王到底影响房价有多深多远，众说纷纭。虽然房价的走向不是由地王做主，我们也不能单单将高价拿地与房价对等，但地王的出现会带动周边房价的上涨，以及成本的提高无疑是一个不争的事实。
量跌价升
2009年济南楼市刚性需求集中释放，消化大量房源，再加上受2008年全国楼市影响，济南楼市供应量比较小，因此，到了8月份，济南楼市出现供不应求的局面。而且，8月，济南住宅均价更是首次突破6000元/平方米的大关，达到6304元/平方米的历史高点。进入9月，济南住宅价格快速上涨至6566元/平方米，但成交量较上月却下降了20%，量跌价升态势显著。
点评：2008年受楼市不景气影响，济南开发商纷纷推迟开工时间，致使2009年可售楼盘数量减少。而2009年上半年楼市的火爆消化了大量房源，进入9月份济南大量可售房源持续减少，甚至出现一方难求的局面。在供需不平衡的情况下，住宅销售价格持续走高。这双重因素导致济南楼市价涨量跌，而后者是促成楼市成交量下滑的主要因素。特别是进入10月份以来，济南楼市的价格上涨与成交量下滑之间的差距呈逐渐拉大的趋势，可以说，不断上涨的房价已成为抑制刚性需求的重要原因。
豪宅
自2009年初，济南豪宅市场开始逐步升温，各个区域的品质豪宅相继面市。特别是以中海·奥龙观邸（
查看地图） (论坛 新闻)、中海·紫御东郡（查看地图） (论坛 新闻 视频)、外海·蝶泉山庄（查看地图） (论坛 新闻 视频)、鲁能·漫山香墅等为主的高端豪宅产品；另外，万达广场推出的顶级豪宅产品——— —— 万达公馆 (论坛 新闻 视频)也即将面市。这些豪宅项目不仅占据了济南整个高端市场的绝对份额，也由此揭开了济南豪宅市场热销的大幕。
点评：随着济南经济的高速发展，这里成就并聚集了一大批财智精英，这些社会精英正处在事业的高峰阶段，有着紧张的生活工作节奏，同时，他们对居住也有着更高的要求。不仅要住得舒适，而且能满足他们阶层成功人士的精神需求。豪宅根植于一个城市的中心地脉，承袭沉淀于历史的悠远文明，少数人占有大多数的资源，居住品质非同凡响，因此，受到大量成功人士的欢迎。
万元房
每平方米10000元的房价，在济南市民眼里，本来是一个难以想象的“杠杠”。然而，进入2009年，济南屡现每平方米过万元的楼盘，“万元”已不再是别墅的专利，济南一批高档住房单价过万，率先进入万元时代。据资料显示，省城单价或均价超万元的楼盘至少已有7个(别墅项目除外)，包括大舜天成（查看地图） (论坛 新闻)、天泰·太阳树（查看地图） (论坛 新闻 视频)、历山名郡（查看地图） (论坛 新闻)、济南万达广场（查看地图） (论坛 新闻 视频)、文华园 (论坛 新闻)、海尔绿城全运村（查看地图） (论坛 新闻)、银丰花园（查看地图） (论坛 新闻)等。
点评：全运会的举办让济南有了飞速发展，道路升级、城建加速、土地升值，地王频现。城市整体水平的提高吸引了大量一线品牌开发公司的进驻，开发楼盘品质不断提升。城市化进程加快使得市中心土地更加稀缺，学区房的涌现使楼盘的附加值增加，依山傍水的稀缺自然资源优势，加上刚性需求及通胀预期造成的投资者增多，万元房的出现也不足为奇。
教育地产
2009年教育地产如雨后春笋般出现在广大购房者面前，文华园、重汽·翡翠郡（查看地图） (论坛 新闻)、海尔绿城全运村、济南万达广场、名士豪庭（查看地图） (论坛 新闻 视频)、阳光100、鲁能领秀城（查看地图） (论坛 新闻)、泉景天沅……建立学校已经成为省城房地产开发商的一项“必修课”，幼儿园、小学或是中学，正在成为小区内必不可少的配套设施。
点评：教育地产是房地产行业中继旅游地产、体育地产、休闲地产之后又一种新的概念地产。真正的教育地产是指在楼盘达到一定规模后，发展商按规划投资兴建学校，只有具备一定规模和实力的地产项目才有机会涉足教育地产。教育地产概念从根本意义上来说是符合了开发商和业主的需求，对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念增加了楼盘的卖点，有助于销售，更关键的是增强了项目的附加值，增长了利润。
量价齐升
据济南市建委官方网站的统计数据显示，从3月份开始，济南楼市回暖，成交量开始大增，3月成交量达到了1663套。4月和5月，省城房市依旧保持平稳增加的态势，到6月份出现激增的局面，成交3555套，6月份的成交量比一季度的总和还多422套。进入7月份后，省城房市继续保持增长态势，其中7月7日一天即售出住宅108套。上半年楼市出现量价齐增的局面。
点评：2008年受经济危机影响，济南购房者持币观望。2009年随着全国楼市的回暖，济南楼市自3月份以后也迅速回暖，购房者开始跑步进入楼市。压抑已久的大量购房需求，加上2009年新产生的购房需求以及受楼市火爆影响而产生的部分投资性需求集中释放。需求数量的增加，带动了房价的上涨。至8月份济南楼市出现“量价齐升”的火爆局面。