标题：凌嘉琪：对本轮房产热潮形成原因的四大误判

　　作者：凌嘉琪

　　近期连篇累牍的各类报道和解读，感觉不少人对国家房产政策解读有4个方面的误判误读：

　　第一个误判，认为本轮房产从去年1月开始的上扬，是上海刚性需求拉动。但真实情况是“受国际金融风暴影响的中国中小民营企业主”拉动：他们在出口锐减、生意难做的时刻，判断这样的局面将会有三年左右时间，所以辞退员工、歇业公司、回笼资金。留下部分生活费用，把其余的资金全部投入上海房产，选择高档住宅购买。大老板买一栋、中老板买一层，小老板买几套，他们的生财策略是“人闲着、钱忙着”。正是他们，在2009年1月份，拉动了上海楼市的第一波行情。3月份，“上海之春房展会”开始，部分刚性需求加盟了购房行列，为1月份进入楼市的中小民营企业主抬了轿子。

　　第二个误判，本轮调控的基本出发点是房价，而不是房贷。媒体舆论以为调控就是为了让穷人买得起房，这是从社会学角度出发的一只眼，也是一条可以通俗易懂地做到哗众取宠的捷径。而事实恰恰是：在高涨的房产市场中，国家的贷款数额超出预期，如以美国的次贷危机为戒，必须让房贷降温。国务院出台一系列政策的逻辑很正常：假如你有钱买房，那么你应该买得起房。假如你买得起房，那就请把房款全部交清，不必向我的银行借钱。只要你有钱买，买得起，不借我的钱，管你什么价格买进。但是，要向银行借钱来买房子，没门！(这是对于阔人购房者)假如你是真正为了住房和改善的，那么，我借给你，有条件地借给你。这是从国家金融安全高点考虑的角度，也是不违反市场经济规律的，这才是国家需要捍卫的真正立场，天经地义。媒体的许多解读都是从政治学的角度去演绎，在这样的解读下，房地产这本账是怎么也算不下来的，在历史的长河中，这种解读必将会留下笑柄。

　　第三个误判，本轮房产高潮兴起，入市者的目的是炒房产，但真正的原因是，在通货膨胀预期下，社会公众的资金寻找保值工具，房产只不过是无可奈何的社会公众对付未来通胀的一个筹码而已，除此他们没有选择。再严厉的政策也严厉不过钱款的贬值蒸发。所以，只要通货继续膨胀，再严厉的政策也无法阻挡社会储蓄向房产发起的冲锋。这种无法阻挡犹如政策对于海啸和地震一样的无奈。除非2010年有了新的避险替代品。

　　第四个误判，预测2010年房产走势。但结果很可能是：随缘。房产市场要随三个缘：第一个缘是人民币汇率升值的缘，只要人民币升值的空间还是很大，那么，境外热钱一定继续奔涌而来。第二个缘是通货膨胀的缘，只要物价在第一季度飞奔，那么，房价还是要赤裸着脚丫子朝前赶。第三个缘是加息的缘。加息吧，民众内需的热情会锐减，又要藏钱于银行。不加息吧，民众的资金会内急，要出货。这就是政府的难题：逼吧(不加息)，钱全部朝房产股票奔去；不逼吧(加息)，钱全部朝银行藏去。(作者系华东理工大学房地产与城市文化研究所特邀研究员)