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在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转。而在2009年年末，决策层开始出手遏制楼市“过热”。
随着中央提出遏制“过快”上涨的房地产调控目标， 面对中央的高度关注和部分一线城市所在省市均明确要将房地产作为今年经济工作或调控重点，2009年出乎意料“V形”反弹的房地产，在先声夺人的调控政策面前，2010年将走向何方，各界拭目以待。
作为国民经济的重要引擎之一，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2009年，全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一强;房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。
2009年房地产开发投资持续回升 市场实现“V形”反弹
得益于国家及时的刺激政策，2009年我国房地产在经历了第一季度冷清之后，自二季度开始明显回暖，最终实现全年“V形”反弹。
从房地产开发投资看，今年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达1.62亿平方米，较10月环比增长98.73%。从8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。
价格看，根据国家统计局提供的房屋销售价格指数，本轮环比最低水平出现在2008年11月和12月，均为99.5，虽然此后降幅开始收窄，但直到2009年3月才首次回到100以上，达到100.3，标志着房价环比开始出现上涨。此后继续上行，到11月份达到101.2，已较谷底上升1.7个百分点。
从成交量看，无论是销售面积还是销售额，本轮调整中同比增长最低水平都出现在2008年末。进入2009年，累计销售额同比开始出现正增长，只不过1月至2月仅为11.2%，到3月份开始回到20%以上，6月份以后已回升到50%以上，到11月份，累计销售金额同比涨幅更是高达86.8%，为3年多来的高位。
一些券商的最新房地产行业策略预计，2010年，新房供给将“前紧后松”。房地产项目开工后，一般在6-9个月内形成市场供应。从明年3月份开始，新房供给将增加，5月可能形成供给小高峰。持续紧张的库存将促使开发商在未来半年内维持较高的开工规模;明年下半年，供给有望明显上升，房价涨幅也将趋缓。
业银行经济学家鲁政委在接受媒体采访时表示，虽然2009年的反弹让多数人大跌眼镜，但这种反弹其实本来是可以预料到的。低利率环境和居民未来收入预期的稳定，决定了房地产回暖的必然，而人们“追涨杀跌”的行为特征，则构成了后续推波助澜的因素。
调控政策对房地产业影响预判：有保有压
中央经济工作会议后，房地产调控政策密集出台。将政府调控目标解读为“打压”房价或令房价下落的居多。但仔细品味12月14日国务院常务会议精神，这种流行看法并不准确。
12月14日，国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。其中包括“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”;“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。显然，今后的房地产调控不会“一刀切”，差异化定向调控将成为主要手段。
本次会议明确表示：“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”而在随后温总理接媒体专访中的表述也仍然是“……房价在一些地区和城市上涨过快，也引起了中央高度重视”。
所有这些，都清楚显示调控目标是“遏制房价过快上涨”。而运用税收、差别利率及土地政策调控，目的应是“稳定房地产价格”。
北京大学陈国强在接受媒体采访时表示，房地产调控政策将采取“有保有压，区别对待”的方式，二套房贷收紧将是必然。与此同时，中央要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整，行业整体趋势仍向好。
长城证券分析师在接受，目前政策力度尚不大，预计明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策，地产调控政策空间有限，购房需求将不会受到明显抑制。但下半年可能面临紧缩政策，并将对房地产市场形成压制。
鲁政委在接受媒体采访时表示，未来政策的着力点是增加供给，遏制不合理需求。未来的土地、金融、税收政策调控，主要会从增加普通商品房供给、加大保障性安居工程建设、打击捂盘和囤地行为、抑制投资投机性购房、继续支持居民自住需求和改善型住房消费、规范土地招拍挂这六方面入手。
而可能的政策效果是从快速上涨变为温和爬升。上述前三项致力于增加房地产供给，第四、五项调节需求，第六项则指向土地价格太高推高房价问题。从增加供给着力点看，政府主要是增加保障性住房供应，满足中低收入和弱势群体基本居住需要，这与当前房地产商满足的对象之间基本不存在重合，因而，对现行房价不会构成实质压力。
但是，由于2010年利率预计仍将维持低位;而且从目前看，各方均预期2010年经济形势好于去年，人们收入预期继续改善。在此情况下，除非强烈预期房价下落，否则居民购房热情仍会较为强烈。同时由于目前供需失衡仍然明显，以及房地产开发商资金充足等诸多因素的共同作用，鲁政委的观点是：虽然在调控政策作用下2010年房价可能会面临更多波动，但总体仍将出现温和爬升。
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2009年楼市六大关键词
泡沫
2009年楼市在一片低迷中拉开帷幕，但3月以来，全国70个大中城市房价环比连续上涨，国房景气指数也一路回升，市场迅速回暖，楼市价量齐涨，仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平，销售面积超越2008年全年，并接近2007年峰值时的全年水平。
地王
自5月份北京拍出广渠门外10号地开始，众多“地王”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年，“面粉贵过面包”的现象频频上演，土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块;绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块;广州拍出总价高达255亿元的地块。不少央企手握重金，成为“地王”的制造者和拥有者。
捂盘
今年开发商捂盘之风又起，推迟楼盘入市时间、分批销售、炒号认筹、内部订购等现象层出不穷。有关部门一直在打击开发商的捂盘行为，尤其是在年底，相关措施开始加强。
囤地
在地王频出的同时，开发商囤地、老地王“晒太阳”的现象也颇引人关注。根据国土部的调查，目前全国闲置的房地产用地约有1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。打击热点城市炒地、囤地将成为国土部门下一步的工作重点。
IPO
7月，中国建筑国际和北京金隅分别登陆A股和H股市场，标志着房企IPO时间窗口的开启。11月，恒大地产、明发集团、龙湖地产、深圳花样年集团等纷纷在香港挂牌。
不少已上市的地产商进行了再融资。今年，“万保招金”四家地产商的再融资规模超过280亿元，富力、远洋、泛海建设等公司通过发行公司债也顺利募得资金。值得注意的是，银行授信也是房企融资的重要渠道。统计显示，1-11月，获银行授信最多的10家房企共获得约2400亿元授信，其中万科、绿地、金地和SOHO中国获得的银行授信均超过300亿元。
国四条
从年初颁布的各项房产优惠政策，再到年底打出的“国四条”等组合拳，房地产政策由松到紧的过程正是对楼市变化的最好注解。在税收优惠政策到期叫停的同时，国家将从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等方面促进楼市健康发展。此外，有关部门还规定，开发商拿地首付比例不得低于出让总价的50%。