标题：跟着政策走 你可以玩转楼市

   ■生活报记者 罗琼/文  周军/图

　　临近年底，楼市的走势又因为一系列调控措施的出台变得神秘莫测。“营业税征免期限由2年恢复到5年”、“开发商拿地首付至少50%”等政策，让过于火爆的楼市冷静不少。

　　楼市的发展跟很多因素有关，但显然，每一次房产政策的出台，都会给楼市带来深远影响。常言道，温故而知新。虽然我们无法准确预知2010年楼市走向，但在这个敏感的时期，回顾一下历年房产政策对楼市的影响，也许可以从中找到今后楼市走向的脉络，让您对后市有个判断。

　　2004年

　　关键词：“8·31”大限 银根紧缩

　　3月31日，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。开发商必须及时缴纳土地出让金，且需在两年内实施开发，否则政府可把该土地无偿收回。

　　2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7%提高到7.5%。4月27日,  房地产开发资本金提高，由20%及以上提高到35%及以上。

　　10月27日，央行宣布加息。这是中国9年来的第一次加息。开发商和购房者对此都非常敏感。在宣布加息后的一星期内，市场掀起了一阵涟漪。所有的房地产股票板块在集体大幅下跌后小幅反弹。但在加息后的一个月，市场恢复了平静。

　　影响：总体来说，2004年出台的政策比较零散，且有反复，幅度也不是很大，所以对楼市影响不是很大。

　　2005年

　　关键词：国八条 营业税 利率

　　3月17日，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原先的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　3月26日，国务院办公厅发出了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，其中提出抑制房价过快增长八大措施，被业界简称为“国八条”。 4月27日，国务院提出八项措施引导和调控房地产市场，被业界称为“新国八条”。

　　5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化，加大个人购房转手交易税收调控力度，禁止期房转让，满足3个条件，普通住房享受优惠，依法制止炒地行为。

　　6月1日，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其差额征收营业税。

　　影响：国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。楼市成交低迷、观望气氛浓厚。新开楼盘、二手房价格成交量萎缩。面对政府的高度重视，广大购房者高呼“房价要大降，目前要团结一心持币观望。”而开发商们则四处辟谣，与此同时小心谨慎地紧盯时局变化。

　　2006年

　　关键词：提高首付  90/70  “2年到5年”

　　央行两度上调利率。4月28日和8月19日起，央行在不到4个月时间，两次分别上调人民币贷款基准利率0.27个百分点。

　　6月1日起，个人住房贷款首付提至３０％，但购买自住房且面积低于90平方米仍执行首付比例20％。

　　5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台，成为“国六条”，业内猜测已久的“第二只靴子”总算落地。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。

　　7月18日，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月8日起，二手房转让征收20%的所得税。

　　影响：2006年的政策更为收紧，特别是“国六条”一出台，投资客扛不住了，纷纷赶在新政实施前清仓出货。购房者放缓了看房、买房的步伐，市场非常冷清。

　　2007年

　　关键词：二套房 不断加息

　　3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。

　　同样在3月，央行开始加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金率）。

　　9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行调整，其中，申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　12月11日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行放贷新政。

　　影响：2007年的南宁楼市呈现“前冷、后热、再冷”的戏剧性变化。年初以后，虽然央行不断加息和提高存款准备金率，但其他政策并没有联合出台。此时，市场需求已经经过2年多的压抑，又恰逢股市大涨，人民币升值。在诸多因素作用下，引发楼市新一轮上攻。不过，政策调控重拳在仅仅半年后落下，关于二套房首付提高到4成的信贷政策一出台，立即抑制了投资需求。而不断加息也如“温水煮青蛙”，终于耗尽了购房者的购买力。

　　2008年

　　关键词：降息  利率7折  税费减免

　　3月5日，温家宝总理在十一届全国人大第一次会议作政府工作报告中指出，要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

　　从9月16日开始至12月23日，央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率，特别是11月26日央行下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。

　　10月22日，财政部出台了一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。10月27日起，首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　11月，国务院又出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业”。

　　12月１７日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。并把征免期限“由5年改为2年”。

　　影响：2008年的政策风向转得比较快，上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热，后来随着美国次贷危机的蔓延，全球流动性出现危机，国内出口和投资的实际增速下滑，经济增长出现回落。为此，国家实行积极财政和适度宽松货币政策，房地产被作为拉动内需的重要工具，得以扶持。

　　2009年

　　关键词：七折利率  2改5  国四条

　　1月3日，七折优惠利率优惠出台。

　　12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　在2009年12月14日国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，简称“国四条”。

　　12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了5成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。

　　影响：救市政策对市场的拉动作用表现突出，由于税费减免、降息等政策大大减少了交易成本，刚性需求得以释放，投资性需求异常活跃，成交量不断创下天量，成交价格超过历史最高位，土地市场也几近疯狂。政策对于楼市的联动作用，这一次体现得最为明显。不过，12月以后，政策明显收紧，特别是“国四条”释放了清晰的信号，这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但能否“药到病除”还需观察。