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2009年似乎过得特别快，对于金融海啸及其后市场低迷的感觉仿佛仍未退去，但事实上市场已从担忧过冷转向担忧过热。就拿楼市来说，房地产政策正进行着救市与调控的“换班”，而此次是真能“敲山震虎”还是房价已然“骑虎难下”？
有滞涨可能 挤泡沫不应犹豫
当然，虽然业内认为政府不会采取严厉措施以避免过度压抑市场活力，但调控政策陆续推出还是敲打着市场神经。
21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下180家门店的调查显示，元旦假期各板块看房量较去年12月的平均水平普遍有2至4成不等的降幅。同样，中原地产对上海170家直营店的统计显示，元旦整体门店带看量较节前一周下降约15%，与去年元旦相比下滑20%。来自汉宇地产的门店反馈也显示，元旦期间的客户带看量与平时周末相比减少了50%以上。
“目前二手房市场内其实是税费转嫁和价格让步共存，虽然税费转嫁将迫使二手房的市场价格水平继续上涨，但预计交易量在未来几个月很可能一直保持在较低水平，届时或会有更多业主选择降价。”21世纪不动产的工作人员认为。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青也表示，对于二手房市场而言，政策面的影响往往远胜于市场因素，由于政府出手打压房价的态度已经明朗化，预计今年二季度起，如上海各区域二手房房价将陆续滞涨，部分今年涨幅过大的板块则面临小幅回调。
一手房市场虽然更难明确判断，但业内同样认为震荡难免。同策咨询研发中心总监夏宇表示，其所在机构曾在去年年尾对楼市做过技术面的分析预测，例如上海楼市，假设出现2008年那样的大调整，那么走出低谷、平稳上升可能需要经历约10个月的震荡期，预计到今年9月结束；如果出现2006年那样的小调整，则可能需要经历6个多月的震荡期，预计到今年5月结束。此外，如北京、深圳，假设长期均线出现下滑，成交量也将持续回调至今年5、6月份。
不过，业内也提出，鉴于此轮楼市暴涨含有不少投资投机产生的“虚火”，楼市泡沫不仅需要政策“棒喝”，更需要“棒打”到底。如一段时期内政策没有起到抑制房价快速上涨的目的，那就应该考虑继续调整政策或出台更严厉的政策。其中，物业税就被视作一张可以逼退炒房者的好牌。
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2009年12月27日，国务院总理温家宝接受新华社专访表示，抑制房价过快上涨采取四项措施。被称为“国四条”的措施执行后，将给“居者有其屋”愿望特别是中低收入家庭带来曙光。
住房和城乡建设部部长姜伟新在北京提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
住房和城乡建设部五日发布了姜伟新日前召开的全国住房城乡建设工作会议上所作工作报告内容。
姜伟新要求，继续把住房工作作为重中之重认真做好。要完善政策，增加有效供给，继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨。同时要研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策。
姜伟新表示，在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。住房城乡建设部和各城市政府都要继续加强对房地产市场形势的分析研判，特别是要加大对房价上涨过快的热点城市的跟踪调研，针对新情况、新问题，及时提出应对措施。
同时，要在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。房价上涨过快、住房和住房建设用地有效供应不足的城市，要增加中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设及其土地供应数量和比例。各地要对以上五类住房尽快编制今后三年建设规划，年度计划要落实到地块。各地规划主管部门要加快城市控制性详细规划编制和商品住房项目的规划审批工作。
姜伟新提出，要继续加强房地产市场监管，下大力量整治捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价，虚报售量、制造紧缺假象和假按揭、假销售等违法违规行为，加大查处和曝光力度。完善商品住房预售制度，加强房屋拆迁管理。坚持依法拆迁，细致做好工作。要引导民众以理性合法的方式表达利益诉求，切实把问题解决在基层和源头。
专家称今年房价“前高后低” 可能在上半年见顶
来自南京网上房地产的权威数据显示,去年的“疯狂楼市”总共促成20.5万套的房产交易,是2008年的2.6倍,创下了“前无古人”的历史记录。其中,二手房10.5万套的成交量也超过一手住宅,首次出现一手与二手倒挂的市场格局。
商品住宅“疯”过2007年
2007年对于南京楼市来说是一个名副其实的“风向标”,当年市民的买房热情高涨,物价部门甚至出台了商品房的核价政策,严控房价的飞速上涨。尽管种种举措意在打压价格,然而这一年仍然销售出9.3万套商品住宅,成为南京楼市的“极值”。随后的2008年,由于金融风暴的影响,购房人的热情骤降,当年只卖出4.2万套商品住宅,锐减一半。
“2009年一手共成交了10万套,虽然数量不少,但相比2007年也只是增加了几千套而已”,南京市房管部门一位楼市专家表示,去年的楼市“疯”就“疯”在价格的飞涨,增长的幅度完全不是2007年可以比拟的。据中原地产市场研究中心公布的数据显示,2009年南京全市商品住宅的均价从1月份的每平方米6400元,涨到了11月份的8600元,足足上升了2200元,涨幅达34%。该中心一位负责人称,如果看个别区域的房价,涨幅可能还不止这个数,“你看河西吧,有的楼盘从年初的8000多卖到年底的1.5万,都快翻倍了。”
不过该人士也表示,从09年11月份来看,房价的涨幅已经有所放缓,江北等地的楼盘还拿出了促销等优惠,相信今年初的房地产市场会比较平稳,房价的大起大落都不太可能。
二手房比一手房更吃香
相比商品住宅10万套的成交量,去年南京二手房的销量更旺,一年期间卖掉了10.5万套,首次出现一手二手倒挂的局面。“其实这应该是一大趋势,因为土地总是有限的,房子肯定越盖越少,最后市场上剩下来的都是二手房”,我爱我家市场部经理舒莉莉分析说。不过,她认为以南京目前的市场开发量,出现一手与二手倒挂的时间稍微早了一点。
“因为去年的政策优惠,90平方米以下的都是零契税,超过2年的又免交营业税,所以很多家庭成员之间集中办理过户”,舒莉莉说,有的是为了解决小孩的学区问题,有的则是为了避免以后缴纳遗产税,这些并非真正意义上的二手房“交易”大约占了三成左右。
二手房销量的猛增,也带来了房价的飞涨。某市场部公布的最新数据显示,当前南京二手房的成交价已经达到10780元/m2,为历史高点。网尚置业频道总监单伟也告诉记者,去年南京二手房房主的报价也普遍“攀高”,12月份全市二手房的挂牌均价达到每平方米9480元,比11月份又上涨了近400元。
一季度楼市有望回调
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉在接受记者采访时表示,20.5万套的数量明白无误地表明,南京楼市的购买力已经严重透支了。“当然,其中有一部分是2008年暂时观望的购房人,而更多的则是今年、甚至明年的购买力被提前预支”,张辉说,这一现象其实并不是政府希望看见的,因为一旦房子供不应求,房价自然水涨船高,只有交易增量保持在一定幅度内才能保证市场的健康发展。
张辉说,由于南京市政府今年的购房优惠政策有所“缩水”,买房人将会暂时选择观望,一是看相关政策的细化条款究竟如何,比如酒店式公寓的界定等,另一方面则是观察开发商给出的优惠幅度是否满意。“今年一季度是调整期,一些房价涨幅过快的区域不排除回调的可能性,上半年应该是买房比较好的时间段”。
楼市政策风向标 明年房价高涨势头或暂缓
临近年终，中央不断释放遏制房价过快上涨的信号：从中央经济工作会议，到二手房营业税“二变五”；从楼市政策“国四条”，到五部委土地新政提高首付。
面对楼市政策组合拳，房价似乎无动于衷。
数据显示，12月14日—20日，全国32个主要城市商品房成交均价呈涨跌互现状态。一线城市北京、深圳环比分别继续飙升16%、7%，杭州、上海环比下跌10%、3%，其余大部分城市成交均价也都呈上涨趋势。
再来看苏州的情况，这几天楼市交易依旧火爆，每天400多套的新房成交量让人瞠目。成交均价尽管略有下滑，但园区等好的区域依旧在万字头上盘旋。购房需求一片旺盛。
政策从来都是楼市的风向标。纵观2009年，楼市由冷转暖离不开政策的大环境。
2008年下半年，房地产市场一片萧条，土地流拍、楼盘打折、开发商资金链紧张，观望是整个市场的基调。
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，拉开了政府救市的序幕：首次购房首付两成，贷款利率7折，个人购买住房超过两年（含两年）转让免征营业税；印花税、土地增值税，契税下调至1%。这样的政策很快开始发挥作用。
暖市政策一出台，楼市立刻暖了！压抑许久的购房热情在2009年得到了释放。整个楼市与2008年不可同日而语。宽松的货币政策对购房人起到了明显的鼓动作用。
有专家指出，虽然一系列调控政策出台，但是，房价和地王依然不断地上涨和出现，说明房地产政策调控效果尚未显现。政策拐点并没有出现。
细细想想，其实已经明确的楼市利空政策主要是两项，一是二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；二是开发商买地首付比例不得低于50%。营业税政策调整主要打击投机性购房行为；而买地首付提高到50%主要是对开发商的资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。但客观来看，这两个政策对楼市的直接影响并不大。
从中央经济工作会议确定保持宏观政策的连续性和稳定性,并支持居民自住和改善性购房需求来看,楼市政策不太可能采取“一刀切”的办法。调整仍将基本处于“微调”层面。
当然,政策调整仍然很可能继续，特别是对于二套房的房贷政策，当然真正的“杀手锏”中央是不会轻易放出的。
有一点可以想见，按照“遏制部分城市房价过快上涨势头”的表述，2010年的楼市很难再像2009年一样高歌猛进、无限狂欢了。