标题：物业税年内出台无望 “实转”或试点

　　在房地产政策变化的节点上，对物业税的讨论已沸沸扬扬。

　　针对媒体对“物业税‘空转’即将在全国试点”的报道。5日，不少业内人士向每经记者表示，住宅物业税的开征条件尚不成熟，但商业地产已经具备了开征条件，并有可能在今年试点“实转”。

　　年内预计不会出台

　　针对此消息，昨日每经记者致电国家税务总局，相关负责人却并未给予记者正面答复。记者还致电曾进行该项试点的北京市地税局，其相关负责人表示，尚未得到通知，“具体还要听中央的安排。”

　　据记者了解，自2003年5月开始，财政部和国税总局曾分3批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了物业税模拟评税试点工作，即“空转”试点。到目前，该项试点已实施了近7年。

　　昨日，财政部财科所相关专家对《每日经济新闻》透露，2010年不会启动物业税，最快也得等到2011年。

　　今年为什么不会实施物业税，财政部这位专家给出两个原因：一是今年还处于经济复苏阶段，推出物业税将对房地产形成很大打击。另一方面，根据税务总局每年的征税惯例，一般比较大的税政政策都是在年初出台。年初不出台，就意味着整个年度不会出台了。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹在接受《每日经济新闻》专访时说，将来是不是能按照房子的档次分类来先后征收物业税，要看《物业税条例》出台后的定论，现在不好说。按照国际经验，税率就是按房产评估价格的1％～2％之间浮动。物业税的周期时间，一般是3年到5年评估一次。评估后的时间段内，价格不动。

　　秦虹解释，发达国家政府所持有的房产一般不卖，只是出租。中国将来是不是按照国情分类征收，要看《物业税条例》是怎么定的。

　　“物业税是必征税种”

　　针对物业税要不要在中央与地方之间划分，秦虹说，所有国家的物业税都是地方税，没有中央税。房地产是不动产，因地而宜。在外国，地方的物业税是大头，占到50％以上，人家叫产财税或是不动产税。

　　中国的物业税之所以迄今没有开征，很大原因是对个人财产的界定时间远远落后于发达国家。秦虹说，我国2007年10月1号才开始《物权法》，之前的个人财产是没有法律保障的，所以不可能征收物业税。

　　秦虹说，物业税涉及面很多、很复杂，要做大量的基础性工作。基础性工作做不好，开征物业税就没有条件；首先要把每套房的业主找到，把产权划分清楚。像过去那些危改房、经济适用房的共有产权，将来怎么个共有法？都得弄清楚。此外，还要把每套房子的价格搞清楚。

　　“对于一户多房的怎么征收？要看今后出台的《物业税条例》的规定了。”秦虹称，理论上讲，房产税是财产税，谁拥有财产谁就要缴税。当然，在制定物业税时，也可能会考虑其他因素，像考虑稳定房地产市场和抑制投机性等附加要求。

　　秦虹说，从长期看，物业税是必征税种，是调控房屋存量资源的有效政策措施。

　　或从商业物业起征

　　“在国家调控房地产市场的大背景下，甚至不排除今年进行‘实转’试点的可能。”中央财经大学税务学院副院长刘桓向《每日经济新闻》记者表示，“实转”试点将可能从商业物业做起，然后逐渐转向住宅。

　　据了解，目前商业物业的征税税种主要是房产税和土地增值税。按照规定，房产税依房产余值计征的年税率为1.2％，依租金收入计征的税率为12％；土地增值税则采用四级累进税率，最高为60％。

　　刘桓表示，变更为物业税后，征收总额不会有太大变化，对商业地产市场的影响较小。同时，房产价值评估、征税主体统计等也可沿用原税种的统计方式，不存在技术上的障碍。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭也表示，营业税优惠政策的终止说明，中央打压投资投机性需求的意图非常明显。他认为，针对大户型、高档房的物业税今年会加快推出，并极有可能先在部分城市试点实施。

　　细则仍需完善

　　“物业税是地方税种，征收情况主要取决于地方政府的积极性。”北京著名房地产税务专家郭伟向《每日经济新闻》记者表示，目前，在土地增值税的征收中，地方政府就存在尺度不一的现象。

　　郭伟表示，我国的征税成本在5％～6％左右，在国际上属于高成本之列。物业税的征收对象是所有房屋，属于遍地存在的“芝麻税”，这无疑会进一步提高征税成本。他认为，物业税的征收条件尚不完善，需要进一步明确相关的细则。

　　前述接受本报采访的财政部专家称，物业税政策在中国还没有出台之前“空转”模式实验长达6年之久，这说明该税种开征的复杂性。

　　日前有消息称，沉寂多年的物业税空转模拟将推广至全国。一时间，证券市场马上作出反应，地产股闻风大跌。虽然物业税目前仍处在空转模拟状态，但有专家认为部分城市有可能试点实际开征物业税，给人感觉物业税即将进入实质性运作阶段。

　　早在2003年，中国共产党十六届三中全会上就提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”为何时隔六年仍迟迟没有实质性进展？细究起来这其中有多方面原因。坦率地说，当初提出开征物业税的初衷主要是想改革房地产的税收体制，与国际发达国家通行的税收体制接轨，而并没有过多考虑抑制投机或投资性购房的因素。但随着近年来中国各大城市房价快速上涨，而在房地产市场流通环节加征诸多税种(营业税、所得税)仍无法抑制房价上涨势头时，很多人意识到，只有对存量房产征收财产税才能从根本上抑制楼市泡沫。

　　然而，物业税之所以一再被人们提起，而又在具体操作实施中一再搁浅，其中的难言之隐并非像人们想象中的那么简单。

　　首先，物业税改革的一大看点是“明租、正税、清费”。所谓明租就是土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是在借鉴国际经验和考虑国情的基础上合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其他收费或取消或合并为某一固定税种。然而，我国自上个世纪八十年代中期进行了分税制改革后，地方政府被赋予了与中央政府进行利益博弈的权利。众所周知，在不少城市，土地收益是当地政府的主要财政收入之一，在房地产价格构成中政府税费占比不小，而这其中税占的比例并不是很高，地方政府的行政收费占了大头。正税、清费或有可能颠覆原来固有的利益格局。此外，政府官员任期制也使得细水长流的物业税不如一次性卖地让人感觉爽。

　　其次，政府必须遵循“纳税受益”的原则。说白了，就是民众纳了税，政府必须把钱花在为民众提供公共服务方面。中国自有了房地产市场之后，政府在房地产开发环节中已经一次性收取了70年的税费。假如政府拟对已购商品房再加征物业税，似乎应给民众一个合乎情理的解释，否则，纳税人有可能对这一税种产生抵触情绪，进而使得征管成本异常的高。

　　第三，物业税将采取从价计征的原则。说通俗点，就是按照纳税人所拥有不动产价值的多少作为征税依据。而房地产的商品特征之一就是千房千面，要对每一项房产价值进行准确评估，将是一个巨大的工程。因此，在物业税推出和真正执行之前，首先需要有大量具有专业资质的房地产评估师，而目前我国在这方面的专业人员数量较少，还不足以胜任如此巨大的评估需要。

　　客观地说，物业税的设计，无论是从平衡地方政府长期财政收入的角度考量，还是从根本上抑制房地产泡沫的角度看，都是一个极其合理和科学的税种，但在实际操作中又面临十分复杂与难解的课题。这需要我们从更长远的利益考虑，以极大的信心和勇气，才有可能推动这一税种的有效实施。

　　新年伊始，前期饱受政策密集调控之苦的房地产板块，再度因物业税开征传闻“袭击”而弱不禁风。5日地产指数下跌2.76%，居板块指数跌幅榜首。

　　1月5日，有媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了６年多之后，将推广至全国。

　　“市场一直把物业税出台当重大利空看待。”万联证券房地产高级研究员黄鹏指出。当天，受物业税开征传闻重击，地产股继续扮演市场最大“空头司令”。全景网资金流向统计表明，房地产板块开盘一小时便流出8.67亿元。

　　至收盘，在上证指数翻红，深成指跌幅收窄的情况下，房地产板块资金净流出仍高达17.14亿元，远超其他行业。其中，保利地产（600048）净流出2.59亿元居首，招商地产（000024）、华侨城A（000069）分别流出1.97亿元、1.83亿元，万科A（000002）净流出1.76亿元。上述公司股价分别下跌3.11%、4.5%、4.34%和2.26%，报收21.22元、24.59元、15.86元和10.36元。

　　“之前市场普遍预期行业调控将是一个渐进、温和的过程，如此密集的调控超出了市场预期。”日信证券房地产研究员邱晟赟认为，“地产板块近期出现大幅波动更多来自市场预期短期内还将出台更多的政策调控细则。”

　　股价重心向下

　　去年年末接连召开的几次会议，使中央针对房地产市场宏观调控的思路逐渐清晰。一方面增加普通商品住房的有效供给，另一方面抑制投资投机性购房需求，遏制部分城市房价过快上涨。

　　“对房地产企业而言，政策面的影响往往远胜于市场因素。因此，在政策选择趋紧的过程中，地产股选择了重心向下。”长江证券（000783）分析师苏雪晶称，“我们发现，物业税‘空转’试点正是地产商大幅圈地，地价加速上涨之时。政策时点的选择表明政府打击投机力量，不希望房价快速上涨的立场。”苏雪晶指出。

　　不过，苏雪晶表示，目前物业税开征时机和条件尚不完全具备。对于物业税的征收范围，其认为最初只会涉及到商业地产，对住宅征税也会经历从增量到存量的一个过程，对新增住宅增收物业税至少要5年以后，而对存量住宅增收物业税应该是10年以后的事情了。

　　税率方面，苏雪晶认为，总体而言，根据我国国情，料住宅物业税的基准税率在1%左右，商业地产的税率在2%-3%之间。此外，应根据住房面积、家庭收入和物业价值等设定起征点和制定不同区间的物业税税率。

　　不过，物业税究竟对中国房地产市场走势会产生什么影响，关键还是取决于投资性购房比例有多大。

　　“投资性购房指的是购房者不以满足自己或家人居住需要为目的，而是以获取投资回报为目的的购房行为。”苏雪晶解释，“未来几年投资性购房比重的变化将直接关系到物业税开征的成败。”

　　目前，深圳物业税试点已经由空转进入实转阶段，不过实转仍然停留在模拟征收的状态，相对空转加入了对征收成本、操作性等方面的测试。

　　黄鹏称，房地产股走势虽略领先于房地产市场，但受股指波动影响更大。2006以来的房地产股股价房地产市场走势与走势基本吻合，但与股指变化啮合度更高。

　　此外，海通证券（600837）研究所房地产分析师帅虎指出，“政策退出是大趋势，只是对时点和方式的选择问题。”他认为，未来影响房地产业的政策因素可能还包括，在二手房营业税调整后，后续政策如取消房贷七折等；天量信贷投放之后，新增信贷规模下降已是共识；利率方面存在加息的可能性，至于幅度、频率则与CPI上涨幅度正向相关。

　　与房地产业年末面临政策调控如影随行的是，销售量环比开始出现大幅下降。

　　以刚刚过去的元旦假期这周为例，申银万国研究所统计资料表明，除成都环比增长以外，其他包括北京、天津、上海、南京、深圳等五大城市环比大幅萎缩。如北京上周一手商品住宅成交套数为2730套，成交面积为33万平方米，虽同比增长23%，但环比则萎缩33%，其中经济适用房和限价房销售39套，占销售套数的1%，剔除保障性住房，同比增长21%，环比萎缩28%。

　　房价租金严重背离

　　那么，未来房地产板块究竟何去何从？

　　对此，光大证券（601788）分析师赵强认为，房地产市场降温势在必然。在相关政策出清、房地产市场调整后再企稳之前，地产股缺乏正面的催化因素，股价难以跑赢大市。其观点概括成三句话，政策是“山雨欲来风满楼”、市场是“强弩之末”、策略是“君子不立危墙之下”。

　　赵强预计，未来一段时间（三个月内可见分晓），房地产市场将会出现明显降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为下跌。

　　“市场本身已经积聚了比较明显的泡沫，买卖双方的心态很浮躁，欠理性。因此，政策信号对买卖双方的心理会产生重要的影响，从而改变市场的预期和供求关系。”

　　持相同观点的还有爱建证券研究员左红英。其表示，在房地产行业从宽松的政策环境向逐步收缩的环境过渡过程中，对于未来的负面预期使得其对行业的看法也偏于谨慎。

　　左红英称，在经历了2009年的恢复和给养期之后，房地产行业基本面得到了很大改善，开发商也储备了大量的“粮草”。如果将政策看作天时，舆论看作人和，公司本身的财务、运营等“内修”看作地利的话，目前的房地产行业是天时逐渐不利，人和更是不利，公司“内修”究竟坚固到什么程度将直接影响其未来的表现。

　　帅虎指出，在刚性需求间歇性释放、政策退出预期明朗的前提下，行业已经处于阶段性高点，估值不具优势。具体表现为房价严重背离租金：房价创历史新高，租金创历史新低。2009年销售已严重偏离人口结构支撑的需求，以上海为例，销售变化严重偏离结婚人口数量的变化；政策退出与供应加大，将推动销售回归理性。帅虎预计，2010年上市公司销售面积同比将下降15%-25%。

　　“若严格按照竣工即结算原则，在2010年销售同比下降20%的前提下，平滑业绩成为必然。相关上市公司2010年PE将上升至25倍左右，估值调整成为必然。”

　　但黄鹏则认为，目前扩张型的宏观调控政策虽然局部会有些调整，但不会全面发生转向。即使进入新的一轮收缩周期，也并不意味着房地产市场要掉头向下，决定未来房地产市场走势的关键因素还要看供求关系。

　　“从短期来看，随着房价持续上涨，部分地区有效需求有所下降，但由于当期供应量仍处于较低水平，短期内房价大跌可能性不大。由于二、三线城市需求仍比较旺盛，房地产市场成交量整体上仍将维持在较高水平，由于先行指标快速上升，中期供应将会增加，且政策调控将抑制投资需求过快增长，供应可能趋于均衡。”

　　同样，邱晟赟也表示，2009年房地产公司销售额的大幅增长以及年终出现的高额预收账款为2009年、2010年房地产板块业绩的锁定及高增长提供了保障。近期地产板块连续下跌后，很多主流地产股已显现估值优势，在暴跌后选取有价值的个股为2010年的布局，在未来6个月内或可获得较高回报。