标题：2010楼市好房不便宜降价无好房

　　在《新年楼市第一战：谁是房价大赢家》一文中，老曹将2010年房价之战“胜算更大”的赢家，定格在卖方，即开发商群体的身上。作此结论并非老曹的主观愿望，而是建立在对开发商的了解，对房地产市场规律的了解，对“国四条”及其配套政策在落实运用中的一般规律等予以客观解读的基础上。

　　首先，我们应该对造成2009年下半年后期楼市疯狂升温的一个不太被专家和学者们重视的主要因素，有一番新的认识。这个“主要因素”就是：各城市的优质住宅土地资源越来越少的现实。

　　以北京为例：凡是在北京居住了5年以上的人可能都了解，在2003-2004年期间，北京的西四环和北四环以外，东四环以及南三环以外，还是名副其实的“城乡结合部”，是属于有钱人不屑去、没钱人不愿去的地块。那几年如果你说你在天通苑买了房子，大家会打心里瞧不起你，因为从西城区去一趟天通苑的话，自己开车都感觉是在出长途了。而北京的南三环那时还是外来打工者和农民工聚居的地方，别说让北京人去住，就是外来进京的稍微体面一点的人，对南三环都是看都不愿意多看一眼。

　　但是，时过5年左右的时间，上述地带已经人们为患，甚至于相对于五环、六环以外而言，都是城市次中心地带了。——这种情况，对于城市化发展速度极高的中国一二线城市群而言，是很正常的现象。

　　前段时间，人们的眼光总是盯着“地王”，好像“地王”高价拿地成了推动一二线热点城市房价猛增的罪魁祸首。但是，如果人们客观地比较一下多数“地王”豪掷重金换回来的地块所处的区位，周边房价，再结合未来5年的城市发展及经济发展预期，就会发现这些“地王”并没有傻到连自己的风险在哪里都不知道、甚至还需要别人来指点的程度。

　　这说明两个问题。第一个问题是：在城市核心地带或相对中心的区域，优质地块基础上的、能够俘获城市居民之心、甚至使人们争相追捧的“好房子”，相对于该城市的整体规模及后续开发的社区而言，绝对具有“上品”的价值。——相信这是那些狂喊降价者们也能认同的价值。

　　所以，谁要是想让这类的“上品房”也卖成城市边缘地带的价格，甭说开发商自己不愿意，可能连城市政府，以及购房者自己都不会答应！——为什么呢？

　　因为开发商自己愿意赔钱还是小事，但是你的价格造成了同行业市场的价格体系混乱，以及辜负了购房者买房后都希望自己的房子具有“更高价值”的心态，却足以让一个开发商从此以后退出这个行当和舞台！这可是大事。

　　另外，让我们试想一下，如果保利集团重金砸下的朝阳区地块，卖到了与北六环外的社区房屋一样的价格，那真是“大降价”了吧？但是后果是什么呢？——后果就是全北京的购房者都会疯狂挤到保利集团的售楼处，瞬间就能把售楼处给挤垮了，而且不出一周，购房者群体就会因为争抢该房屋，而把价格再次推上一个不低于周边项目的水平上来。——这就是市场需求及价格规律的特点。

　　因此，在2010年的楼市中，降价的房子肯定有，但绝不是上述类型的“上品房”。

　　其次，北京、上海、广州、成都、重庆、杭州、南京等一二线城市，本身就是“发展资源的汇集型”城市。在这些城市的购房者之中，有太多太多收入高于城市平均收入水平的人群，具有强大的进入此类城市居住和寻求更高发展的需求。实际上，这种情况属于市场经济对资源进行优化的一种选择，与市场对产品进行优胜劣汰的道理是一样的。而且，在居住制度改革的推动下，这些城市周边还存在着更大量的“进入城市、改变命运”的人群，也在相当大的程度上促使购房者群体的结构不断产生裂变和优化。

　　这一点，不仅在中国是如此，在任何一个西方发达资本主义国家的经济发展过程中都是如此。这是城市化的必然，也是市场经济的必然，根本不在“国四条”要打压或限制的范畴。

　　在此规律的主导下，外来购房居住者群体在目标城市购房的需求，也是根据实际的购买能力选择相应的楼市产品。——然而，我们不得不承认的事实是：凡是敢于以比原居住地更高的代价进入到更大城市中居住和求发展的这个群体，其对“更高价格房产”的承受力往往比该城市中的原居民，尤其是那些中低收入的原居民的承受能力更强。而且进入该城市以后的生存能力、竞争能力、财富再造能力，也往往普遍比该城市中低收入群体的能力更强。所以，在选择和购买该城市中等收入以下群体认为是“高价房产”的产品方面，对该城市“高房价现象”的支持力与推动力，也远比上面所说的“中低收入的城市原居民”更强更突出。

　　因此，在2010年的楼市中，高房价的房子必然有更高承受力的购房群体来购买。那些指望“国四条”能够使楼市普遍降价的想法和愿望，在此规律面前无疑显得有点天真了。

　　再者，如果你没有在一个存活了5年以上的开发公司工作，尤其是没有在楼市产品的销售一线工作数年以上的经历，你可能永远都不理解身处在“楼市高烧”和“降价民意”之风口浪尖上的开发商群体，是一群“用什么材料做成的”人物。——就老曹的职业经历和项目操盘经历而言，对开发商这个“特殊的”群体认识，相信比那些房地产行业之外的看客，了解的更多一些。

　　换个角度来讲，如果不了解开发商的特点，就想着用什么“预言”、“论调”、“呼吁”或“唾骂”等手段，使其认识到厉害关系而主动降低自己楼盘的价格，那就更是不可能的。

　　在此，老曹仅仅推出这样一个提示，并向看客说明白一个规律：——如果你想让开发商主动降价，不是绝对不可能的，而是必须建立在三个前提之上，且三个前提是缺一不可的。这三个前提包括：第一，你能让开发商切实看到不降价的话，资金链将要断掉，而且后续难继；第二，你能让开发商切实看到不降价的话，其企业就失去了后续的生产资料，也就是土地；第三，你能让开发商切实看到不降价的话，其此前拥有的财富都会贬值。

　　如果你做不到上述三点，而开发商手里的产品又正好是“上品”的话，期待房地产开发商主动降价，属于“可以想想而已”的事情。而大家想通过政府的政策来实现促使开发商主动降价的目的的话，基本上也属于“可以想想而已”的事情。因为“国四条”的精神和配套政策里面没有这些内容，以后的政策中也不可能有这类性质的内容。

　　因此，关于2010年房子降价的问题，实际上不是什么难懂的问题，楼市的降温也不是难以实现的难题。问题在于：什么样的房子能降价？这一点必须搞明白了。那些幻想着“政府一出面，就能买上低价上品房子”的人们实际上没弄明白，政府不是替你干这事儿的。而且世界上没有任何一个国家的政府，会象这些人想的那样给大家出面调节和解决开发商主动降价的问题。

　　最后，在整个楼市的购房者群体中，还从来就没有出现过“购房者抱团儿、顶住了就是不买房子”的现象。因为大家的需求不同，利益观不同，承受力不同。——对此，开发商有太多的营销刺激方法，区别对待不同群体的不同需求，细化分割，最终各个击破。做到这一点，对于那些操盘经验丰富的专业人士来讲，不存在难度高低的问题，而是易如反掌。

　　生活中有一句话被我们经常使用，那就是：好货不便宜，便宜没好货。——把这句话用在2010年的楼市上，可以很好地诠释房价的趋势和市场态势的差异性。这也应了温总理说的那句话：不能头疼医头，脚疼医脚，而是要综合考虑更方面的情况……

　　好房不便宜，降价无好房。——这就是2010年中国楼市的趋向，也是未来N年之内市场经济的规律所在。

　　在新年的钟声敲响之际，老曹要特别感谢各位访客对老曹蔽浅博文的阅读，并向各位访客致以新年的问候与祝福：祝愿大家都能在新的一年里奋发向上，朝气蓬勃，精神焕发，为了自己美好的未来而继续努力！同时也特别感谢新浪网的博客及其编辑人员，并向新浪网及各位编辑致以最诚挚的祝福——