标题：土地市场降温将遏制房价上涨 投资客急流勇退

　　新年伊始，杭城土地市场上打头阵的是一批“库存”土地——8宗没能在2009年顺利出让的土地，再次待嫁闺中。然而，这些土地的二度出让之路也并不容易，据知情人士透露，目前还没有开发商相中这些土地，原因之一是土地款首付比例提高到5成，市场出现观望情绪。

　　与土地政策一样，受调控信号频出的“强冷空气”影响，元旦的杭州楼市也骤然“冷”了下来。

利空政策所导致的观望情绪，不仅体现在新房市场，二手房市场中也少有成交的案例，1月1日至4日，4天仅仅成交56套。不少投资客急流勇退。

　　年初土地市场“清库存”

　　开发商无心应战

　　二次待嫁的土地中，不乏一些条件不错的宅地。根据杭州市国土资源局元月1日发布的土地出让预告，包括位于拱墅区的田园R21-19地块、杭州汽车发动机铸造车间C2-01、R21-01地块、C2-02、R21-03地块在内，共有8宗土地出让，其中7宗是宅地。此前，这些土地曾出现在2009年第三期《读地手册》和杭州市国土局网站2009年度发布的土地出让信息中。可以说，在一浪高过一浪的2009年土地市场上，它们是所剩无几的存货。其中，田园板块是2009年的热门板块，此前拍出的楼面价已经上万/平方米，而杭州汽车发动机铸造车间地块与滨江万家星城 (论坛 新闻) (论坛 新闻)相近，位置也不错。

　　“虽然地块条件不错，但现在还没有开发商有拿地意向，反而都在观望，”一家上市房地产公司高管李总认为，“按照土地出让新政，土地款首付比例必须达到50%，原则上一年内付清，小开发商拿不起地了。而对那些资金实力比较雄厚的开发商来说，大多已经在2009年拿了地，手中有粮，拿地热情也就不高。”

　　2010年出让的土地，是否严格按照土地款首付5成的新政执行？业内的猜测是，列入2009年土地出让计划的土地，仍然按照首付20%的政策，而列入2010年土地出让计划的，按照新政执行。来自杭州市国土资源局的消息则表示，具体事宜还在研究中，目前无法确定。

　　“现在的土地市场处于一个非常微妙的阶段，新政不但影响开发商的资金链，更是一种政策信号，影响开发商对后市的预期，”李总说，“开发商会比以前保守一些，观望是非常正常的。”

　　新政考验开发商资金实力 土地市场或将走冷

　　回顾近年来杭州的土地出让市场，对比目前的五成首付新政，2009年的土地出让金支付政策确实优惠。记者从多家知名房产公司了解到，老政策首次支付的土地款只需两成，全部款项在18个月内付清即可。而往年，一般来说，出让方交出净地后，开发商3个月内就需要付清土地出让金。也就是说，按照两成首付的政策，只需两成资金，就可以拿下更多土地，如果后期开发及时跟进，开发商自有资金的回报率会更高。这笔划算的买卖，显然降低了拿地门槛，让更多开发商有实力参与夺地角逐。

　　“相当于土地出让方为开发商拿地提供了很优惠的按揭政策，这也是造成今年杭州土地市场疯狂的重要因素，”早报置业顾问、双赢机构总经理章惠芳说，“现在政策紧了，对房产开发商这样资本运作型的企业来说，影响不小。”

　　章惠芳分析，今年的杭州土地市场，有一个很明显的特点，就是央企和上市公司疯狂圈地。背后的原因很简单，这些公司不管是通过股市融资还是银行贷款，手上的钱不少，按照两成首付拿地，底气十足。而现在首付一下子提高到五成，开发商的钱花起来没那么容易了，疯狂拿地的游戏也就无法继续下去。因此，明年的土地市场肯定要冷一些，不会再出现2009年的疯狂行情。

　　“从全年来看，杭州土地市场出现下滑的可能性很大，地价降幅会达到10%至20%。”深谙杭州土地市场的一名业内人士认为，“如果说年初还会有一些支撑土地市场走旺的因素，那全年市场下跌几乎是必然的。潜在的风险是，一旦政策面继续出台一些从紧的楼市政策，会影响不少购房者和开发商的信心，眼下房地产股票的价格下跌就是一个表现。反馈在土地市场上，则是价格下降，至少是一种理性回归吧。”

　　土地款新政，对不同的开发商来说，也意味着不同的命运。对大鳄级开发商和央企来说，虽然拿地的资金门槛高了，但由于资金充裕，以及土地储备的需要，他们仍将成为拿地的主角。甚至由于拿地门槛高了，能够抗衡的竞争者少了，大量的土地会集中到更少数开发商的手中。而对于中小开发商来说，抱团联合拿地可能是抗衡拿地门槛提高的对策之一，否则，只能在2009年汹涌的土地市场上捡漏的中小开发商，新年的拿地之旅可能更加艰难。

　　投资收益减少 投资客目光转向二线城市

　　位于下沙的德信早城 (论坛 新闻) (论坛 新闻)是2010年开年推出的最早楼盘之一，虽然此时杭州楼市的优惠政策已经到期，但开盘第一天的预定量仍达到了80%，为透明售房网上原本并不理想的预定记录添上了漂亮的一笔。“但与上次开盘一号难求的场面相比，这次场面明显要冷清很多。”德信房产销售部相关负责人告诉记者，“政策的频繁出台对购房者心理打击是最大的，尤其是投资客，持币观望的情绪非常明显。原先有很多操着温州、台州口音的客户就是冲着早城楼盘的地铁概念及金沙湖板块概念来投资的，而现在客户基本上都是首次置业的年轻人，或者是有改善型需求的置业者。”

　　同样的现象也出现在三墩的明星楼盘“金地自在城 (论坛 新闻 视频) (论坛 新闻 视频)”上。2009年10月22日第一次开盘的时候，自在城有近3000人的意向客户，因为选房人数实在太多，选房地点就定在省人民大会堂。据该公司粗略统计，当时近3000多个意向客户中，投资客占了将近40%的比例。而2009年12月19日开盘后，投资客明显少了很多，自住需求增加，即使是用来投资的，客户在选房过程中，也开始对楼层和户型有一定的犹豫，与两个月前“有房就买，不论楼层，不论户型，甚至不看楼书”的疯狂场面相比，冷却了很多。

　　疯狂的市场使得很多投资者出现了惧高。一名身家过亿，自今年年初起，便屡次出手在杭州和上海两地购置商品房的投资客告诉记者，一线城市上涨过快让他觉得房价的上升空间已经很小了，优惠政策终止后投资持有成本将会增加，而内地很多二线城市，譬如重庆、福州、武汉、合肥、长沙等市中心房价虽然也开始出现上涨的势头，但单价依然很低，投资成本不大，发展空间也不错，很多像他一样的温州投资客，都把目光转到了二线城市。

　　据记者了解，国内不少二线城市继续采取房产优惠政策，吸引了不少投资客的目光。

　　住宅投资不行

　　商铺成了香饽饽

　　楼市火爆时，投资客和自住者并无严格的区别，你抢我也抢；但行情稍微转淡时，一定是投资客先跑。在二手房市场上，虽然没有出现大面积的抛盘现象，但很多投资客不再进货是个不争的事实。

　　“本来每年的1月份就是楼市的淡季，现在这个行情也属正常情况，毕竟优惠政策到期后，税费的增量还是比较大的，买卖双方都需要一个适应过程。倒是去年11月、12月上旬这段时间的火爆行情与以往比起来有点反常，目前二手房市场并未出现大量抛售的现象，有个别豪宅因为房东年底急需回笼资金有抛售的情况，但接盘的人确实不多。一些房东不愿意调低价格，买卖双方都屏住呼吸僵持着。”21世纪不动产枫华府第 (论坛 新闻)店置业顾问郑徐苹告诉记者。

　　记者从中介公司了解到，一些嗅觉敏锐的投资者早在去年11月份就完成了高位出货，目前手头已持有大量资金，等今年行情调整，市场出现下行趋势后，再低位进入。

　　“投资客一收手，二套房贷受影响肯定明显。”杭城一家商业银行的房贷业务员告诉记者，如今可贷的钱多了，而申请房贷的人却少得离奇，原因也许是去年12月上旬房贷业务在传统淡季火爆，提前透支了一部分今年房贷业务的量，主要受当时购房税费优惠将取消的因素影响。

　　而商铺市场并没有受到任何政策调整的影响，其成交量一直保持着平稳态势。“很多投资客现在一门心思找商铺，因为商铺投资回报率比较高，这两年涨势也比较喜人，受政策波动的影响不大，但就是苦于找不到好一点的商铺。像耀江文鼎苑 (论坛 新闻 视频)、亲亲家园 (论坛 新闻)、风雅钱塘这种小区的商铺配套一出来就被抢光了，很多楼盘的商铺也都是只租不售的。”郑徐苹告诉记者。