标题：1900亿险资扑向房地产 办公物业价格企稳回升？

网易房产1月7日讯：网易房产获悉，近期，远洋地产、金地集团纷纷“牵手”保险资金。在这一系列“联姻”的背后，则是对于保险资金投资不动产的大门已经敞开。而在保险资金投资不动产的大门背后，则是扑向房地产行业的1900亿保险资金。

有业内人士表示，保险资金门襟敞开，意味着将有大批的保险资金涌入房地产市场。这对于整个房地产市场将产生深远影响，或将改变房地产市场格局。

该人士同时指出，尽管保险资金汹涌入市，但由于房地产宏观调控对住宅影响相对较大，因此，险资或许对办公物业的投资兴趣更为浓厚，办公物业价格有望企稳回升；而对于住宅类物业的价格而言，可能不会产生很大影响。

事件：

险资开闸

2009年12月25日，随着《保险资金运用管理暂行办法（草案）》征求意见稿在09年底“面市”，明确提出保险资金可以用于投资不动产，进一步为保险资金投资房地产“正身”。业内传闻称，保险资金运用全方位系统谋略图有望将在1月份公开。

就在草案出炉之际，2009年12月27日，远洋地产公告称，中国人寿有条件地同意认购远洋地产配发及发行的9.34亿股股份，认购价6.23港元/股，总投资58.19亿港元，此举将把中国人寿推至远洋地产第二大股东的地位。

12月24日，网易房产获悉，金地集团与平安信托投资有限公司（以下简称“平安信托”）于近日签署《平安财富·安鑫1 号房地产投资基金信托计划框架协议》。根据协议，平安信托募集信托资金16.17 亿投资于上海赵巷项目，占项目公司49%的股权。

金地集团董事、高级副总裁赵汉忠向网易房产表示，与平安信托的上述框架协议，早在拿地之前便已经签订，现在只是按照协议来操作而已。赵汉忠同时表示，地产和金融密切合作，是一件好事，这本身也是融资渠道之一。

事实上，保险资金涉足房地产行业的说法，早在2008年年底便有透露。2008年12月27日，全国保险工作会议透露，2009年将稳步扩大基础设施项目投资试点，研究投资经营性物业政策，努力扩大保险机构资产配置空间。当时，业内外普遍将此解读为保险资金投资房地产将被正名。

此前，曾有有媒体报道称，平安旗下信托公司宣布与房地产企业绿城集团签署合作协议，平安信托将对绿城集团负责开发的房地产项目展开投资。

中国人寿集团旗下的国寿投资控股有限公司也早已涉足房地产、酒店等业务，而国寿投资的方向很可能就是以不动产及其相关产业为主。

人保集团旗下的人保投资控股公司亦与金融街控股公司正式签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。

趋势：

1900亿险资的图谋

网易房产了解到，《保险资金运用管理暂行办法（草案）》目前只表示保险资金可进入房地产行业，但由于具体细则并未出台，因此，保险资金投资不动产的比例究竟是多少目前还没有规定。

而有媒体报道称，保险资金初次涉足不动产的投资比例，可能将控制在资产总额的5%以下。二根据保监会发布的数据，截至2009年11月份，保险资产总额约为3.9万亿。如果按照5%的比例推算，那么，未来可能将有约1900亿元的保险资金涉足房地产市场。

一位已与保险资金合作的知名房企相关人士向网易房产表示，目前，对于房地产合作开发而言，机会要比以前多很多。

易居中国的分析师薛建雄表示，在保险资金涉足房地产市场“名正言顺”之后，保险类企业很可能会大举进军房地产行业。

事实上，保险资金进入房地产市场早已是业内外公开的秘密。在政策许可范围内，直接收购优质物业成为有实力的保险企业进军楼市的第一步。近几年，在北京、上海等城市，不少保险公司出于自用和租赁目的购置优质写字楼，在满足自身办公需要的同时，通过部分出租获取不菲的现金流。

影响：

合作开发或成趋势

一位房地产业内人士表示，房地产行业，被称为“暴利”行业，在09年，不少主营业务非房地产的企业纷纷开始涉足房地产。而作为资本大户的保险资金开闸，势必将引起新一轮的房地产开发、投资热潮。

薛建雄曾向网易房产表示，实际上，现在过火的楼市除了保险资金外，各路资金也都在想方设法进入房地产业。而在目前的市场环境下，一些想快速扩张的开发商，也需要更多的资金。因此，合作开发势必将成为未来一段时间的大趋势。

在谈起合作开发模式时，中原研究咨询部高级经理马冀也表示，强强联手共同来应对土地出让款首付50%的资金链问题，将成为新格局下的拿地新模式。

马冀认为，土地出让首付款提升政策出台的目的很明确，中央寄希望通过收紧开发商资金链，来遏制炒地、抑制囤地，不难看出，对资金薄弱的中小型开发商更是一次生死抉择，新一轮的行业洗牌即将开始，“强者恒强，弱肉强食”的市场格局将成为必然。

薛建雄同时指出，对于资金密集型的房地产业来说，有更多的资金进入是好事。但是在目前楼市过热的情况下，必然会导致市场过热。政府必须通过有效的税收和信贷政策，以降低楼市的回报率从而起到降温作用。

还有业内人士分析认为，资金密集型的开发商，遭遇资本大鳄保险企业，势必将联手共创“辉煌”。

办公物业价格上扬？

   事实上，险资早在前几年便开始在房地产市场“小试牛刀”。但从投资情况来看，险资对于优质办公物业青睐度相对较高。一旦保险资金投资不动产“开闸”，那么，商用物业价格有望企稳回升。

薛建雄说，保险类公司由于资金相对充裕，且有较强的投资欲望，因此，早在前两年，保险类公司已经开始进入房地产市场，但多以自用名义购买物业进行投资。

早在2008年，中国内地许多保险公司，便纷纷以购买办公楼的方式进入房地产领域。在北京、上海等经济发达城市，保险类企业收购优质的住宅、办公物业成为楼市的热点。

媒体报道资料显示，2008年，中国太保以约22亿元的价格收购了总建筑面积约7.08万平方米的北京金融街丰盛大厦；中国人寿、泰康人泰也在北京金融街购买了两幢写字楼。2008年5月，平安信托投资18亿元对成都一环以内核心地带的3个项目进行改造，建设酒店、写字楼等综合性物业。

网易房产通过媒体公开报道了解到，据不完全统计，2006年，泰康保险股份有限公司分别购买了37913平方米的金融街F2B和65096平方米的北京国际中心1号楼，共计14亿元。此外，北京国际中心2号楼也被一家保险公司购买。新华人寿除了在广州时代广场置下办公场所外，还先后投入巨资用于北京繁华地段多个商住物业的开发。

还有媒体报道称，中国人寿相关人士接受媒体采访时亦曾表示，早在两年前，中国人寿已在着手研究投资商业房产领域，并已在人员、项目、制度流程等方面，做好了前期准备工作。

中国人寿在2007年底的公告中也表示，将以超过5亿元购买中国人寿保险(集团)公司旗下部分自有房产、在建工程、土地使用权等资产。