标题：看空2010年楼市 置业顾问多数认为房价要降20%

　　对于房价涨跌走势的预测，似乎是个永远不会使人厌倦的话题。而在房产业内，也有一种说法：“不要预测楼市，因为这几乎等于算命。”

　　近十年来房价的一路高涨，已让这个市场成为一个疯狂的财富赌场，豪赌的人轻松暴富，做空的人对墙而泣。

　　高企的房价、地价站到了2010年，国家调控之手频出、市场成交急剧缩量、观望气氛浓厚，守望在年初的门槛上眺望，楼市颇又有些风声鹤唳的味道，而这一年，将依旧是多军的“虚惊一场”，还是空军的胜利反转？

　　记者采访了10多位早报置业顾问、楼市专家，包括众多网友，他们给出了自己的答案：看跌2010年楼市，调整幅度或将在10%-20%左右。

　　2010年

　　“跌”字当头

　　没有永远单边上扬的市场。而刚开了个头的2010年又带些特殊性：前一年中，房价翻了一倍，无论新房还是二手房的成交都创下了天量，极度亢奋之后，政策收紧带来的观望情绪，又再度浓郁。

　　在本报与住在杭州等网站联合做的“2010年杭州房价预测中”，有一半以上的网友看跌楼市，有两成认为基本稳定，只有不到一成的人认为今年房价还会继续上涨。认为继续上涨的比例低于以往任何一次的楼市趋势预测调查。在看跌楼市的网友中，80%以上认为调整幅度将在10%-20%左右。

　　在对资深业内专家、楼市草根投资客的调查中，90%以上的人认为，今年楼市向下调整的可能性很大，而最乐观的预期，也就是稳定，想再涨，很难。

　　年初年末波动较大

　　较大幅度的调整出现在年初和年末的可能性，似乎更大一些。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为今年的楼市整体应该还是稳定的。“2009年全年房地产行业资金从来没有这么充裕过，很多开发商都已经回笼了大量的资金，腰包很鼓。而今年出来的很多项目都是以往拿的高价地，成本摆在那里，要跌幅很大也不太可能。从2008年的经验来看，就算是对房地产出现局部调控，开发商今年不会以很大的促销行为来回笼现金。”

　　但她同时认为，楼市波动的变数还是很大，尤其在今年下半年或今年年末。据统计，杭州楼市今年住宅供应量约为600多万平方米，而大部分都将在下半年出来。虞晓芬判断：“根据我们对市场的了解，一般情况下，杭州一年的住宅需求量在350-400万平方米之间。600多万平方米的供应量中，即使到时候真正上市的只有500万平方米，目前的供需矛盾也将大大得到缓解。”

　　这一点，早报置业顾问、资深业内人士阿任也持类似观点：“2009年下半年，杭州楼市的销售量至少有七成是投资性购买，接下来实行的二手房营业税、严格限制二套房贷、提高按揭利息等一系列举措，会使投资性购买在2010年大面积下降，而年初和年末市场波动的可能性更大，尤其是年末。”阿任认为，年初的向下调整约为10%，而到了年末可能将达到20%。

　　“2010年对开发商和购房者都是考验，现在从很多经济的基本指标数据看，实体经济有复苏的表现，估计情况到2010年下半年情况会更良好。而基于实体经济和楼市的微妙关系，如果那时整个经济环境有所好转，中央政府不需要依靠房地产就能够实现经济的快速增长，那么加大力度调整的可能性就更大了。”

　　货币等政策决定后市

　　判断楼市走向，最重要的核心依据是什么？

　　这次置业顾问和专家们几乎很少涉及市场面的数据，而异口同声地提到了货币因素和政策因素。

　　“去年房价大涨，根本因素就是货币，其他供求、城市化、人口红利都是常量，变量就是货币。”早报置业顾问、楼市资深业内人士一壶认为，“高宽松的货币政策一旦结束，与之相对应的房价快速上涨就要结束。”

　　除了货币政策，楼市的各项调控政策也被认为是变数最大，对楼市影响也是最大。

　　包括早报置业顾问、资生顾问总经理黄连友在内的多位专家都认为：“说楼市难预测，最难就是难在政策的不可预知性，而这对楼市的影响偏偏又最为直接。”

　　而已经出台的调控政策可以说在开年的楼市中起到了立竿见影的效果：去年年末到今年年初的这几天里，杭州商品房日成交频频出现零预定，二手房成交更是缩量明显。观望情绪非常浓厚，而在成交缩量之后，价格的下跌被认为是不可阻挡的。

　　杭州二手房市场资深业内人士刘峰认为：“虽然目前杭州二手房市场的价格还没有大的波动，但只要成交量大幅下降，离价格下来也就不远了。”

　　20%的跌幅几率最大

　　2010年杭州房价下调10%-20%的可能性被认为是最大的。为什么30%以上的跌幅可能性很小？

　　网友“暮雨”一直看多楼市，但他认为阶段性的调整是不可避免的，楼市要出现30%以上的暴跌，要有以下这些因素：1、剧烈通货膨胀，这同时也是整个经济的崩溃。由于房产变现能力太弱，剧烈通货膨胀必然会导致楼市崩盘，这是有很多历史教训的；2、政府不再需要房地产在经济中发挥平衡经济的作用，经济成功转型；3、房价高到资本恐惧，多杀多寻找出路。需要说明的是，通过内地房地产开发、小城镇房地产开发，可以实现资金在房地产内部的布局改变。这是在中心城市房价过高而政府经济转型又无法完成时，一个比较理想的过渡方式。或者说，吹一个泡容易破，多吹几个就不容易破，起码可以推迟破的时间。在这种情况下，中心城市的房价需要也有可能实现平稳慢涨。

　　“暮雨”表示，货币暂时的松紧，是短期变化因素，松两年就需要收紧，收两年也肯定要放松，这不能改变房地产的趋势。淡化这些短期因素，长期因素才能决定房地产是否崩溃，而这些长期因素在今年年内发生大的变化，可能性不大。所以，房价会有一次调整，也许是30%、20%、10%甚至只是横盘，不会引起崩溃。

　　虞晓芬、黄连友也认为，除非发生新一轮严重的金融风暴，否则国家对楼市的调控还是很有把握的，从中央经济工作会议的精神、密集的调控政策看，今年楼市的基调想要大涨大跌都不太可能，而向下调整20%，是市场、开发商、购房者等利益纠葛博弈多方都能够承受的一个结果。

　　而一位不愿透露姓名的开发商的说法也印证了这一点：“今年大部分的开发商都已备好了过冬的棉衣，去年一年已经赚了两年的利润，今年将进入策略性卖房的阶段，房价在现有基础上下降20%出货，是没有大问题的。”