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标题：长沙楼市三块热土，哪更适合你？

1楼

方寸发表于：2010/1/8 15:09:00

　　前日召开的长沙市经济工作会议上，长沙市明年的发展建设思路得以进一步明确。其中中心城区、武广新城和大河西先导区的建设得到了特别的重视。在市政设施的大力推动下，在这三个热点板块之间，投资置业应该如何选择？本报第二期“楼市三人行”，我们特此邀请到长沙地产少壮派三位代表人物，即融科·檀香山营销总监曾志舜、兴威集团营销副总经理万鹏、愿景集团营销总监付昊。他们对这些板块的看法如何？他们的观点或将告诉你长沙楼市三大热点板块，谁更适合你。本报记者刘渝渝长沙报道
　　
　　交锋时间：2010年1月6日
　　
　　交锋人物：
　　
　　融科·檀香山营销总监曾志舜
　　
　　兴威集团营销副总经理万鹏
　　
　　愿景集团营销总监付昊
　　
　　中心城区产品提质升级，房价或将上万
　　
　　潇湘晨报：在刚刚召开的长沙市经济工作会议上，长沙市政府就2010年的区域发展重点提出了一些新的思路。其中比较明确的是，2010年长沙将不断改善人居环境，加大保障性安居工程建设，开展“城中村”改造试点，完成棚户区拆迁，旧城改造等，这些工作可以说主要是围绕中心城区展开。这样的思路，对中心城区楼市的发展将带来哪些影响？
　　
　　付昊：本轮长沙旧城改造，腾出的城市中心的土地，可能是开发商从城市外围回归到城市中心的最后一次机会，至少是在最近50年的最后一次机会。长沙中心城区的开发自然也将成为2010年长沙楼市的热点，甚至成为引领长沙房地产产品全面升级的强劲动力。2008年底出台的各项政策，促进了自住刚性需求的爆发，吸引了高端购买力的随之跟进。显然，中心城区的产品将主要面对相对高端的购买力和消费者。而在事实上，仅仅凭借地段的优势不足以说服和打动他们，他们需要的是更好的产品。
　　
　　曾志舜：就城市建设而言，这一次中心城区腾地之后，长沙中心城区建设也需要在一个更高平台上，以更高的标准和更好的产品来呈现长沙未来的城市面貌。这些要求和动力，都是中心城区开发必须重视的现实。长沙的中心城区到底怎么做，这也将是2010年长沙房地产业界甚至全社会关注的热点。
　　
　　万鹏：南湖“地王”被保利拿下之后，整个地块的外包装形象已经变了样。相信今后，在中心城区，和类似于南湖片区一样的中山北路、坡子街等区域都将会有更多的拿地机会，新一轮长沙中心城区的建设将在2010年出现成效。而这次启动，通过产品升级，在提升长沙房地产行业整体水平、实现城市价值提升的同时，我认为也会进一步拉开长沙的房价区间，形成更为合理的房价体系。目前长沙中心城区楼盘的均价在7000-8000元之间，和长沙全市商品房的均价落差不到一倍。而在别的城市，这种落差可能达到两倍以上。显然，2010年，随着中心城区产品品质的提升，房价也完全有可能站上“均价1万元/平方米”的门槛。
　　
　　武广新城购买力拉动明显，但不必“神化”
　　
　　潇湘晨报：长沙市政府已经明确，仍将继续加大在武广新城的建设，武广新城有望成为城市的副中心。对这一板块，各位的判断是怎么样？
　　
　　曾志舜：从现在的情况来看，长沙楼市消费的外来人群中，大多是在外地发展的湖南人或者和湖南有一定关系的人群，真正来自外省的比如说来自温州“购房团”，只占到实际成交的很少一部分。武广新城的开发还要相当长的时间，武广片区的关注也将继续存在。武广高铁的开通，必然将带来持续的外来购买力。而如何做出更适合的产品，如何让这些力量能够停留在长沙，能够释放在长沙，应该是接下来长沙开发商要考虑的问题。
　　
　　万鹏：武广新城给长沙楼市带来机遇的同时，也带来了挑战。也就是说，武广高铁的开通让长沙楼市消费力扩容了，但也给长沙消费者提供了更多的选择。武广高铁的速度，缩短的不仅是从广州到长沙的距离，也缩短了长沙到广州的距离；当广州一部分溢出消费、投资向长沙流入时，长沙一部分高端消费力也有可能向广州流出。就此，流动是双向的，武广高铁对区域楼市而言很可能是把双刃剑。
　　
　　付昊：刚才做了个小调查，在座的几位，已经坐过武广高铁的为零。这其实也是我作为一个长沙人的小感受，武广高铁和不少长沙人的个人生活关系度到底有多大？房地产消费从一定程度上而言其实是一个习惯性消费，武广新城对于长沙居民房产消费的吸引力究竟有多大？武广铁路又到底能够吸引到多大数量的外来购买力，这些购买力对于整个板块整个长沙楼市支撑所能形成的持续支撑力到底有多大？可能还需要更多的观察。
　　
　　河西新城宜居前景诱人，过江通道决定潜力
　　
　　潇湘晨报：大河西先导区的建设今年仍然是重点，政府也将继续投入重金，特别是滨江新城、梅溪湖、洋湖垸等几大板块的开发建设。大河西先导区能否成为长沙新一轮的楼市热点？
　　
　　曾志舜：之前融科置地对于河西还是看好的，也曾经在河西看过地。当时考虑到如果在市政府周边或者是高校区就可以继续，但最终还是放弃了。这主要是经过测算后，考虑到河西楼市的供应量很大，而其存在的消费量可能达不到企业的基本要求，所以暂时放弃。现在大河西先导区的规划出来了，应该说这一区域前景还是很诱人。
　　
　　付昊：购房有时是一个习惯性的消费。长沙楼市的房子正在卖给谁，将要卖给谁。目前更多的可能还是在长沙工作、就业、生活的人，占到主要部分。从未来来看，即将成为购房主力将是80后。从目前长沙格局来看，更多的商业、经济中心仍在河东，而长沙多数购房者的生活、工作半径大部分仍然习惯以河东为主。除非，过江通道的现状得到明显的突破，否则过江难，必然也将限制河西楼市的发展。
　　
　　万鹏：大河西应该“不差钱”，但是“只差人”。从规划学角度而言，河流作为自然界限，将成为城市空间结构的一道自然分界线，这种天生的地缘阻隔带来的心理距离还将存在。大河西的开发建设配套起点高，市政基础投入力度大，环境好，是个宜居之地。但是对于房地产市场而言，只有投入是不够的，房子建起来了，还要有人来买。能否达到供需平衡，是一个区域楼市能否热起来的基本点。所以，“慢热”可能是大河西楼市将会呈现的走势。
　　
　　[素描]
　　
　　他们不缺激情
　　
　　但现在很谨慎
　　
　　现在的房地产市场好像一个只有一面透光的玻璃瓶子，开发商一如装在其中的小飞虫，苍蝇和蜜蜂都在其中。蜜蜂有思想，向往光明，会朝着光亮而飞，但却难以突破；苍蝇不去思考，只会四处乱闯，或者可以闯出一条生路。
　　
　　“飞得也许不好看，但是能活，你会哪种？”地产人士的一个有些残酷的笑话，正说明了面对2010年尚不明确的未来，大家的艰难抉择。
　　
　　曾志舜，融科·檀香山营销总监。不在办公室的时候依然是西装革履，隐约透露出一个组织严密的大公司的严谨。“经过了2008年那么困难的日子，心理承受能力已经加强了”。有着联想背景的支撑，有过低谷的经历，对未来的信心将成为其面对2010年的最大勇气。”
　　
　　面对同样无法看清的2010年，兴威集团营销副总经理万鹏希望用更谨慎的态度面对。这不仅只是一年，更关系到企业未来的发展。“慢一些发展总比不能生存要好。”2009年，两次开盘，都遇上了一抢而空的局面，并没有让他感到太多的高兴，“这太像2007年楼市最疯狂的时刻，自然也是需要慎重决策和仔细观察的时候到了。”
　　
　　“在长沙二环线外呆了十几年，终于可以回到主城区。”愿景集团营销总监付昊对于2010年有期待，更有压力。“旧城改造给了我们回归城市中心的机会，也带来了前所未有的挑战。这也许是最后一次杀回城区的机遇了。”虽然放慢了语速，这个穿着休闲外套和牛仔裤的营销总监，跃跃欲试的心情仍然无法掩饰。
　　
　　机会与挑战，生存与发展，经过了2007年的疯狂、2008的低谷，2009年的颠簸，2010年，坦然应对或许是最好的办法。

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