标题：五个关键词看新年楼市走向
元旦期间，南宁不少楼盘举行活动。图为凤岭一楼盘邀请阿炳现场烧烤数百只鸡。
新的一年已经来临，今年南宁楼市走势如何？价格还会上涨吗？这牵动着众多购房者的心。记者采访业内人士，从市场供求、板块开发、金融信贷等方面，分析、预测楼市走向，供置业者参考
价格整体平稳 大跌可能性小
关键词：价格 观点：疯狂过后回复平静
经过去年的持续上涨行情，今年南宁楼市价格还会上涨吗？不少购房者都对此关注。不少业内人士认为，今年楼市价格以平稳为主，市场会有波动，但大跌的可能性不大。
据南宁房产部门发布的数据，去年3月以来，南宁楼市价格开始上涨，10月南宁商品房成交均价为5524元/平方米，是首度“破5”，创下南宁最高房价，11月达5622元/平方米。虽然12月的数据还未公布，但业内人估计在购房者赶搭政策末班车购房的影响下，价格还会更高。
“疯狂过后终会回复平静，南宁楼市去年的狂热景象比2007年有过之而无不及，经过去年大半年时间的亢奋期后，今年市场将会平稳下来。”南宁金星房产营销策划公司副经理杨元琛认为，今年楼市将以盘整为主，去年的大涨行情不会在今年出现。
如果价格不会大涨，那会不会大幅降低呢？广西伟诚房地产公司策划部经理成相杰介绍，在开发商“日子最难熬”的2008年，南宁不少楼盘的价格仍没有比2007年下降多少，很多楼盘只是采用打折、让利等方式销售。所以，可以预见今年的楼盘价格不会大幅下跌。“楼盘通过销售已经回笼不少资金，经营的压力小了，自然不会降价。”
一些业内人士认为，春节至5月是楼市销售淡季，这期间楼盘的价格可能有所松动，让利幅度会大一些，购房者可选择这个时机出手。
点评：价格涨上去很难跌下来，这是个让人无奈又必须正视的现实。等不到房价跌到期望值，购房者就要果断选择时机购房。
政策力度加大 加息箭在弦上
关键词：政策 观点：利用加息给市场“退烧”
去年年底，国家出台了多项政策，对二手房交易、土地出让金交纳等方面作了规定和调整。在国务院明确提出“遏制房价过快上涨”的大背景下，相信今年还会陆续出台相关调控政策和措施。
“国家出台的政策，目的是确保房地产行业健康、有序发展，预计今年出台的政策，主要是通过税收、增值税等方面，引导房地产市场投资，避免单个行业过多积聚资金，形成市场风险。”成相杰介绍，去年广西、南宁出台了《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》、《南宁市限价普通商品住房管理暂行办法》、《南宁经济适用房试点货币补贴实施方案》、《南宁市出让土地容积率提高暂行办法》等措施和规定，这些措施的影响力将在今年体现，这在一定程度上将影响市场走向。
广西宏力房地产开发公司总经理林永峰告诉记者，物业税成为当前大家议论的焦点，今年是否开征还是未知数，估计一要看市场的反应，二要看有关部门的工作力度。不过，购房者要清醒认识到，国家征收物业税不但要顾及未购房人的利益，也要考虑已购房者的权益。指望一开征物业税房价就大跌的想法，不切合实际。
记者在采访中发现，不少业内人士认为，目前房产按揭利率在“谷底”，今年国家将会提高信贷款利率。不过，对加息的幅度、频率看法不一。有的人士认为，如果房地产行情未“退烧”，加息力度就会大些。
点评：房地产行业受政策影响较大，购房者、开发商认真理解房地产相关政策出台的背景、含义，才能正确把握市场走向。
新活力新形象 展现开发热点
关键词：板块
观点：新板块给人新期待今年南宁楼市开发的热点区域在哪里？一是凤岭北，二是五象新区。
去年12月27日，南宁东站开工建设。该站为枢纽主要客运站，南广、湘桂、广西沿海、云桂等多条快速铁路将在此交会，建成后，将成为我国南方最大的火车站之一。东站的建设将带动凤岭北区域的房地产开发。
目前，南宁凤岭北已经有不少楼盘项目在开发当中，有的已经在售。林永峰认为，随着东盟商务区土地开发临近尾声，凤岭北区域将成为南宁楼市的主要开发地。在未来一两年，这一区域的房子价值会得到重新认可。而由于这一区域的坡形地貌，可能会有开发商在这一带开发高品质的代表性高端住宅。
南宁大桥的建成，大大缩短了五象新区与市中心的距离。杨元琛告诉记者，由于五象新区高起点规划，吸引了国内一些知名房地产企业的关注，有的已经前来“踩点”看市场。经过多年的准备，五象新区一些土地今年有望走上市场交易，而随着广西体育中心场馆的建成，今年五象新区将迎来楼盘项目开发的高潮。
近日，记者在五象新区看到，目前已经有一些区直单位在建设新宿舍区。这一区域依山傍水，在这一带开发的商品房让人期待。
点评：城市不同时期有不同的开发热点，错过某一热点可以等待另一热点。在城市开发热点区域购房，房子的升值潜力大。
市场份额加大 中介碰到机遇
关键词：二手房
观点：领军企业逐渐浮现“今年如果南宁房价企稳，一些获利的投资者会将房子抛出套现，南宁二手房市场的机遇增多。”杨元琛告诉记者，他了解到一些投资者，在去年上半年买房，现在几套房子已经获利几十万元。去年开发的房子今年陆续交房，今年二手房市场将迎来一个交易高峰期。
与2008年上演的“关店潮”相比，2009年南宁二手房中介上演了一场开店好戏，一日连开2家分店的现象时有发生。据统计，去年年初分店数在10家以上的中介公司不过两三家，而到年底则至少有7家以上。业内人士认为，中介纷纷扩张，除了看好房地产市场外，有的人士觉得二手房在楼市里的市场份额正逐步加大，也投资开办房产中介。
成相杰认为，南宁的房地产发展走过10多年历程，不少业主面临着换房改善居住环境的需求。以前多年开发的房子，市场存量比较大，这些二手房上市交易，将给中介机构较大的发展空间。南宁的二手房中介机构目前还存在着散而小的情况，随着市场交易的集中，在未来两三年，房产中介行业将出现领军企业。
去年11月，南宁二手房的均价为3768元/平方米，相比一手房均价低了近2000元/平方米。业内人士认为，这是因为去年不少一手房是精装修房，售价较高导致成交均价高。今年“新增两人”入户、营业税减免不再陷于延续，二手房交易的户型将不再以一房、单间户型为主，转而以两房、三房等自住型户型为主。
点评：做好服务是房产中介挖掘顾客的杀手锏。但是，南宁有的中介在扩张的同时，服务并没跟上，有的职员甚至影响了中介品牌。房产中介在重“数”的同时也要重“素”。
商业异军突起 成为市场亮点
关键词：商铺
观点：成为住宅后的又一热点
记者在采访中发现，南宁有部分投资者已经把目光从住宅移向商业地产，商铺成为他们关注的新热点。
一位投资者对记者说，现在大家都在议论住宅，当某一项目受到太多人关注的时候，说明它的投资价值正在失去。而商业地产相对住宅而言，受关注度少许多，今年1月1日中国-东盟自由贸易区正式启动，南宁的商业发展面临较大机遇，他不再投资住宅转而投资商铺。
记者从南宁房产部门了解到，去年11月份，南宁市商业（商铺）市场签约615套，均价为1.3万元/平方米，环比增长55%。自去年9月以来，商业地产交易保持增长趋势，其中9月增幅较大，达到80%。
林永峰认为，目前南宁一些楼盘的售价已经达一万元/平方米，相比之下，还是投资商铺更具潜力。有的楼盘商铺，从2008年的一两万元/平方米，涨到了现在的五六万元/平方米，涨幅比住宅还大。商铺由于需要资金多，准入“门槛”拦住了一些投资者，不过正因如此商机才更大。
一些业内人士介绍，中国-东盟自由贸易区正式启动后，不少外省商家前来寻找商机，南宁有的楼盘已经“一铺难求”。近年来，南宁的住宅楼盘发展迅速，商铺却相对缓慢，“短板效应”将带动商铺的销售。可以预见，今年商业地产将成为投资市场的新宠。
点评：商业地产作为楼市的重要组成部分，不应当受到投资者的忽视。目前南宁有临街商铺、小区商铺、主题商铺等，经营定位各有长短，投资者要根据自己的判断和经济能力来进行投资。