标题：春节广州楼市仍陷成交闷局

　　在楼价持续高企、购房者观望、成交量下跌40%的态势下，2010年广州的房地产市场将何去何从？开发商将会采取怎样的措施应对成交“冰点”？春节会不会成为楼市新“拐点”？在去年楼市向好之时，不断涌现的二手中介又将如何突出重围？

　　不少业内专家表示，在政府遏制楼价上涨等政策出台的情况下，即将到来的春节将不会给楼市带来些许喜庆气氛，广州楼市也很难在春节期间突破近一两个月来的成交闷局，买家将会依然在观望中。

　　探讨1

　　楼市是否步入淡季？

　　由于房价的快速上涨，近期中央频频释放信号，遏制部分城市房价过快上涨、抑制投资和投机性购房行为，相应政策措施也连续出台。业内人士表示，基于政策的影响，今年元旦拉开了成交量下跌的序幕。

　　据焦点网统计，今年元旦3天广州一手楼成交367套，同比减少了246套。著名地产营销策划专家谢逸枫认为，2009年12月底和元旦3天楼市凸现“房价暴涨，成交萎缩。投资客高价抛盘套现，购房者持币观望，开发商推迟开盘销售”的现象，意味着2010年第一季度广州楼市进入有价无市的状态，并且将步入成交淡季期。

　　满堂红研究部经理周峰预期2010年广州楼市将遵循“调整储客——羊群入市增多——价格 (论坛 新闻)走高——重新调整”的过程，其中，调整储客应在1～2月中出现，羊群入市增多在3~6月，价格走高应该在第二季度，重新调整将在7~9月之间。而亚运会举办期间正是广州市基建项目陆续落成之时，可能令市场投资风气再度大面积活跃起来。

　　谢逸枫表示，2010年中央会采取更加严厉的政策遏止房价上涨过快和增加市场供应。因此，如果不是刚性需求非常强烈的买家，是不会在目前阶段入市的。此外，2010年广州市场基本上是供大于求。从元旦3天广州市供应暴涨，到第一季的新增加商品房巨大，再到广州保障房基本上全部放量，最后是旧城改造房源上市和广州亚运城 (论坛 新闻)首期8000套，整个市场将有8.1万套房源，导致市场供大于求。

　　探讨2

　　开发商如何破局？

　　在成交量持续下滑的态势下，开发商如何破局？不少业内专家认为，如果今年一手房的成交量持续下滑，开发商要想破局，还是要靠促销，其中包括必要的降价。

　　中国资深房产专家陈真诚认为，目前全国楼市整体面临供大于求的问题，尤其在一线城市比较严重。“在房价持续高企、自住有效需求有限的情况下，破局的主要措施关键还是要靠优惠、降价等，其他的方法效果将会非常有限。”

　　记者在元旦期间踩盘发现，开发商推货步伐明显加快，促销活动也比之前热闹了不少，有的打出“清货一口价”、有的是“9.6折”等。更引人注目的是，花都某楼盘打出“元旦半价销售！元旦半价抢购”的广告。

　　著名地产营销策划专家谢逸枫认为，由于开发商资金不紧张和2010年货币政策等继续宽松，开发商继续上涨房价，并且突然集中推货，市场受到供应暴增，导致2010年元旦3天全国楼市总体销售成交萎缩过半和投资客高价位抛盘套现，购房者基本上持币观望的情绪和等待的心态，楼市进入有价无市的状态。

　　某大型品牌房企相关负责人向记者坦言，从元旦假期来看，看房者确实少了很多，成交量与前几周周末相比明显下滑，如果这种现象持续下去，不排除近期会采取折扣等优惠促销措施，更不排除会有降价的可能性。

　　谢逸枫建议，开发商首先应该把价格调整到合理位置，同时以跑销售量为主，快速回收资金，减少因2007年和2009年拿地的资金被套的风险。其次，继续把楼盘产品做好，多通过业主活动，把小区入住气氛和生活配套完善，做好业主服务。最后，继续关注中央新政策和市场变化及购买动态，及时调整销售速度和价格及营销促销等推广活动。

　　探讨3

　　买家是否应出手？

　　在目前楼价仍处高位的现状下，买家是否适合入市？业内众多专家表示，现在买楼竞争小，但是前景并不明确，出手时需要仔细分析谨慎入市。

　　著名地产营销策划专家谢逸枫认为，目前投资房地产和购买自住及改善住房都不是出手最好时机。首先，中央自去年12月开始就密集出台政策调控楼市，2010年元旦过后，中央再次出台政策调控市场，遏制投资炒房和房价上涨过快现象等，因此，从目前调控政策频繁出台及后市政策不明朗的情况下，出手非常不利，可能会增加因政策变化而带来的投资风险和因成本提高而导致更大经济损失。其次，由于开发商资金不紧张和延期开盘销售，导致目前房价处于高位运行，使大部分刚性需求买家产生恐慌。因此，在2010年市场巨大供应和政策压力及购房者观望情绪下，总体市场是价升量降。

　　满堂红市场研究部经理周峰表示，现在看房和买房的竞争相对少一些。以二手房为例，前几个月一套房源面对9个准买家，现在一套房源面对5个准买家，谈价的空间肯定会相对大一些，不过，关键还是看价格是否符合自己的承受能力。周峰建议，如果有需求的消费者，在目前这个时候应该抓紧时间看房和选房，只要价格合适，不妨考虑购买。

　　探讨4

　　二手中介如何突围？

　　由于去年年底营业税新政，顿时令广州二手楼市步入冰点时期。据满堂红数据显示，元旦3天二手楼总体成交量比去年12月头3天减少二成，而在天河北、珠江新城等高价板块的成交量环比则减少四成以上。业界预计这个月的成交量比12月减少四成左右。满堂红研究部经理周峰也承认，元旦开始，二手楼将进入短暂的冰冻期。那么，二手中介该如何打破僵局，冲出重围？

　　周峰认为，在春节前后这个淡季，中介更应该注重开拓改善型客户的资源。“本来改善型客户多数是到一手楼市去换房的，但一手的价格还是处于高位。而二手市场内的次新房质量和设计都不错，总价也相对于稍低。”相反，假如中介在淡季继续开拓初次置业者的资源，可能事倍功半，毕竟初次置业者的资金不太充裕，观望的态度也相对较强。

　　这一观点得到了合富置业首席分析师龙斌的认同，他认为，在去年年初不少开发商都利用中介资源进行一二手联动，取得了不错的效果。现在二手楼同样可以利用一手楼的优势吸取客源。

　　探讨5

　　2010楼市继续看上半年？

　　回顾2009年，我们发现，取得突破性销售业绩的开发商，大多都是在上半年就已完成了过半的销售任务，也使下半年的推货、定价更加游刃有余。进入2010年，第一枪打出“哑弹”的广州楼市，似乎并没有失去信心，特别是对价格的走势更是保持乐观的态度。但不少业内人士表示，由于下半年影响广州楼市的不确定因素太多，因此，会把营销推货的重点放在上半年。

　　虽然停工的时间和时长尚未最终明确，但受亚运会限制施工影响，今年广州楼市的整体供应量将有所减少，这已成为业界的共识。特别是从6月份至年底这段时间里，世界杯、亚运会两大影响楼市营销的因素接踵而来，或将进一步加剧广州楼市供求紧张局面。

　　业内人士表示，期间，无论是消费者，还是销售人员，都无心关注房事。“特别是在目前房价如此高企的情况下，本来已经保持观望态势的消费者更加无心在世界杯举办期间出手，一些习惯反季节推货的楼盘更是难以取得预期的效果。”

　　除此之外，亚运会对楼市短期供应的影响，更成为开发商将产品开发、推售的重点放在上半年的最重要因素。“亚运会虽然在年底才举行，但究竟什么时候开始停工？停多长时间？这些问题目前都还没有一个明确的说法，为确保不影响整年的销售工作，还是把时间提前，给自己留有余地好一点。”同时，不少业内人士担心，现在大家对上半年的信心还是挺乐观的，万一到时候房价继续上涨，政府在年中的时候又出台一些调控政策，下半年都不知怎样去做了。

     （记者：张金娜、徐风、罗林莎、李东元）