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历史经验很现实地证明了，地方政府从来都缺乏真正稳定楼市的动力，真正能够影响楼市走向的，基本上都是国家一刀切的政策。所以，我们更多关注未来国家层面可能会有哪些政策出台。据我们分析，以下这些政策中，二套房贷、加息、物业税这三条对楼市影响是最重要的。
◎国家政策1 二套房贷收紧
政策描述：
2007年出台的“9·27”新政导致了市场大跌，在2008年10月22日，决策层开始放宽“二套房”政策，支持首次购买普通住房和首次购买改善型普通住房，首付下调至2成，利率7折(最低下探到4 .158%)。而伴随着整体经济局势的恶化和天量信贷的掩护，二套房贷几乎放宽到形同虚设之地步：不仅是普通住房，豪宅也可以享受上述优惠；不仅是首套，2套、3套……8套都可以做到2成首付7折利率；不仅是2成首付，还可以做到1成甚至是零首付。这样史无前例的信贷大放松，不但在实质上生产了大量的购房需求，而且，在整体流动性过剩的背景下，也完全扭转了市民的购房预期，导致大量资金涌入楼市，造就了这一轮的市场繁荣。
可能性指数：★★★★★
可能性分析：
信贷收紧与否已成为所有业界人士近期最关心的话题，因为过去的经验证明，楼市繁荣兴衰，几乎完全由信贷决定。但接受采访的人士普遍断定，2009年，这一宽松局面收紧已经成为最可能的事件。
因为，一方面，过度宽松的房 地 产 信 贷 ，催生了大量的炒楼，造成市场泡沫过大，房价收入比、投资率、租售比等多项指标均反映出，深圳楼市泡沫已经很明显。同时，银行过度玩擦边球游戏，过度放松二套房贷，也令 市 场 提 早 进入泡沫时代。此外，新出台的“国四条”，明确要采取差别信贷来遏制一线城市房价高涨的态势。因此，未来二套 房 政 策 收 紧，已经是应有之意。这个悬念在周三晚上得到证实，央行2010年度工作会议指出，“要严格执行有关房地产信贷政策”，即是表明二套房政策要回到此前的常态。但至于收紧幅度，以及会否收紧到重新回到2007年，业界目前尚判断不一。但他们指出，要密切关注一季度的信贷变化情况，这对全年都是风向标。
影响预计：楼市必然下调
由历史经验看，2007年深圳市场的崩盘，2009年市场的过度繁 荣 ，皆 是 由于信贷政策的变化。因此，如果二套房贷政策大力收紧，楼市应声下调，是必然之事，此是判断2010年深圳楼市走向的最重要之政策。下调幅度多大，取决于收紧力度的大小。但如果这次的差别化信贷最终执行的阳奉阴违，那市场可能在经历了一段时间的观望和低迷之后，又会重新上涨。
◎国家政策2 加息及提高存款准备金率
政策描述：
在2008年10月27日，央行大手笔下调利息和存款准备金率，以释放市场流动性。当期银行利息下调108个基点到6.12%，房地产按揭贷款下浮30%；存款准备金率下调100个基点。随后又经过下调，目前金融机构存款准备金率也低至13.5%(工行等六大行为15.5%)，而房地产中长期按揭贷款利率更是在下浮30%后，仅为4.158%，一笔30年期100万元贷款，月供还不到5000元。央行的这一政策，伴随着国家4万亿经济政策，大大释放了市场的做多热情，尤其是房地产市场，低利率和银行更为充裕的放贷环境，使得买房的杠杆化得到前所未有的放大。深圳楼市短短2个月，成交量便出现上升，一个季度内，房价开始上涨，并出现了1年翻一倍的疯狂景象。
可能性指数：★★★★★
可能性分析：
对房地产来说，过去1年的价格暴涨以及全国一线城市的资 产泡沫化，已经令利息维持不 变的想象空间基本丧失掉，如 投资客邹建民所言，目前的利息是“跌在地板上”，将来只会上升，而不会再下调。多家机构预测，中国在2010年年中之后 会出现加息。总部位于福田的 一家上市房企高管则称，加息与否将取决于经济恢复以及通 胀状况，他认为会在第四季度出现，但“如果一旦加息，可能速度会非常快”。
影响预计：买房压力增加
提高存款准备金率是一个总量控制手段，意在缩小银行放贷的水龙头，令银行可贷资金减少，历史最高存款准备金率约为17.5%。而加息则是温水煮青蛙，一时半会儿不会产生影响。综合受访人士的观点，第一次加息来临，对市场会产生较大的冲击，而 且，伴随着其它信贷控制手段，业主的买房和供房压力届时会明显增加。因此，观察人士提醒在此时入市买房的置业者，需要仔细掂量自身的供房能力，在利息上调100-200个基点之后，是否仍可轻松供房。
◎国家政策3 物业税不再“空转”
政策描述：
“空转”了5-6年之久的物业税，在新年刚开始，又没有悬念地出炉了。据媒体近几日报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国，并且可能在商业物业范围内试征。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、深圳、重庆等10个地方开展了房地产模拟评税试点工作。其中，深圳是全国范围内首个将开征物业税提上日程的城市，并还将开征物业税写进了综合配套改革方案。不过，对这样的传闻，现在并没有官方的声音进行证实。
可能性指数：★★
可能性分析：
物业税征收早已是大势所趋 ，资 深 地 产评论人王世泰认为，开征物业税是抑制投机、保障社会公平的基本动作，也是能够保持房价长期稳定的一项重要政策。也有业内人士指出，由于深圳早先已经对物业税进行了空转试点，并且斥资数百万元建立物业税征收平台，因此，如果物业税一旦实施，深圳很可能会首当其冲。不过，包括王世泰在内的大多数受访人士不认为这一政策会在今年甚至是未来2-3年内针对住宅征收。原因在于，物业税开征涉及的工程过于庞大，包括全国住房基本资讯和征信系统的建立，对过去的税费进行清理，以及地方政府的配合意愿等等。这些都决定了物业税不可能在短期内出台，至少是针对 住 宅 征 收 ，物业税仍然只是“空转”。
影响预计：打击多套房者
如果物业税明年出台，市场能否大跌，仍需要看物业税所厘定的税率是多少。更何况大部分人都预期物业税明年不会出台，因此这一政策目前仍然只是一个消息，它对市场的冲击更多仍局限在心理层面。不过，亦有专业人士提醒，凡事未雨绸缪，手头拥有过多不动产的人士有必要深入考虑物业税，提早平衡资产配置。
其他国家政策4 限外令重新收紧
政策描述：
2006年7月建设部、商务部等六部门发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2007年楼市疯狂，7月原深圳市国土房产局和外汇管理局出台的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，规定港澳台地区居民和华侨只能购买1套自住房，其他境外个人要在境内工作、学习超过1年，才能购买1套自住房。但在2009年4月24日及11月18日，深圳住宅及商业的限外令相继取消。
可能性指数：★★★
可能性分析：
对于限外令今年是否会重新收紧，世华地产研究中心总监肖小平认为可能性并不大，因为如果国家要调控房产，境外人士作为购房者的范围比较有限，据估计占所有购房者中10%以下的比例，即使收紧对于楼市的影响并不大。除非在舆论上有境外热钱大举进入楼市的消息传出，估计国家才会把限外令重新收紧。
影响预计：商业影响大
肖小平认为，限外令重新收紧，首当其冲的并不是住宅，而是商业，因为境外人士对于商业的投资比较青睐，一旦限外令收紧并不能以个人身份购买，只能注册公司后才能购买，让成本、手续增加。而对于住宅来说，境外人士可以用国内亲戚的名字登记购买，有绕过限外令的途径，影响并不大，这从2007年限外令实施后对商业影响较大而对住宅影响较小也可以看出。
5严查囤地
政策描述：
2008年1月，国办转发国土部《关于促进集约用地的通知》，重拳打击开发商囤地拉高房价行为。2009年年中，中央政府也曾透露要“严查囤地”，但都不了了之。细则的迟迟不出台，导致囤地的负面效应，例如“实际土地供应不足”紧逼房价轮轮上涨，老百姓能买到的新房依然远远落后于政府调控之下的土地供应。
可能性指数：★★
可能性分析：
此“严查囤地”并非新政，几年来高喊不断，但都以“严而不查”结束。目前看来，“土地财政”依然是地方政府的经济支柱之一，这与“严而不查”紧密相关。因此，中央政府多次喊着要严查，对于囤积之地多为警告，不见收回，可见此政策出台有一定难度。即便中央政府有此大方向，但地方政府的态度和落实更关键。在缺乏监督和有力执行的背景之下，即便出台此政策，也难免流于表面。
影响预计：要针对性解决
深圳相对内地大多数城市来说，通过“招拍挂”拿地的开发模式已较为成熟，如果有细则出台，真要解决囤地问题比较简单。但对于不排除一些资本在更早以前通过“关系”拿到又多年囤积的大片土地，要想解决囤地问题依然有难度。对此，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出“只能靠针对性解决。”
6 提高房地产项目资本金比例
政策描述：
国务院在2009年5月决定调整11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，而此前房地产开发(不含经济适用房项目)的资本金比例为35%，这是2004年以来，房地产开发商项目资本金比例35%的“大限”首次出现松动。
可能性指数：★★★★
可能性分析：
之前规定的“35%”准入门槛卡住了部分房地产企业的资金命门。加上到2008年，房地产市场又面临空前的销售困境。国家考虑到整体经济复苏，故在2009年降低此门槛，促进房地产投资上升。但2009年的房价快速上涨，民怨四起。同时，银行信贷风险正在进一步加大，中原地产深港研究中心总监张伟表示：“目前10个人买房，8个人是用银行按揭的方式购买；这些人当中，大部分又是以首付2成贷款8成做按揭，因此，房地产中大约就有6成的钱来自银行贷款。这无疑存在很大的风险。”
影响预计：只能触及皮毛
对于“再提高房地产项目资本金比例”对深圳房地产的影响，恐怕只能触及皮毛，而不会伤及筋骨。按照2009年来的销售情况来看，资金快速回笼，现在开发商手中钱多。张伟认为，在这种背景之下，政府会投鼠忌器般选择实施这样的政策，以“先试试水”。如果接着跟进加息、控制信贷，才会真正起作用。