标题：美楼市仍藏“定时***” 政府愿为“两房”输血

记者 朱周良
被视为本轮金融危机“发源地”的美国房地产市场正在酝酿新的风险。最新的统计数据显示，至少有两个领域可能威胁到美国楼市甚至整体经济的复苏，一是优质房贷，另一个则是商业不动产贷款。专家认为，一旦这两枚“定时***”被引爆，将给美国金融市场和经济带来新一轮打击，但引发“二次衰退”的可能性并不大。

优质房贷不优质
随着经济大环境改善和金融市场的企稳，美国房地产市场过去几个月出现了一些好转迹象，房价跌幅放缓，销售也有所起色。去年11月，美国的二手房销售甚至升至3年高点。
不过，也有一些迹象提醒人们不宜太过乐观。本周公布的数据显示，美国建筑开支连续7个月下降，而去年11月的新房销售暴跌11.3％。
更令专家担忧的是来自优质房贷（prime mortgage）市场的警讯。相比在过去两年爆出危机的次优房贷（subprime mortgage），优质房贷的客户一般都享有较高的信用评级，被视为比较安全的房贷品种。
但这种情况似乎正在改变。据彭博社报道，来自官方的最新数据显示，去年第三季度，美国优质房贷拖欠还款60天以上的案例数量同比翻了一番以上，达到83.8万宗。
创立了标普/凯斯-席勒房价指数的美国著名经济学家席勒和凯斯认为，2009年美国优质房贷违约率上升的趋势，很可能延续到今年，从而延缓楼市的复苏。
席勒指出，失业率居高不下，正在对所有房贷户带来影响，不管是“优质”、“次优”或是中等收入群体。过去两年间，美国丧失了720多万个就业岗位，为大萧条以来的最高纪录。经济学家目前预计，今年美国的失业率平均将高达10%，可能创下自1948年来的新高。

商业房贷藏风险
除了优质房贷，美国房地产业的另一个“定时***”就是商业房贷，后者的潜在威胁甚至不亚于之前暴露出问题的次优房贷。
近期针对美国银行业的审核结果显示，商业房贷损失可能成为2010年美国银行业的最大风险，小型银行尤其可能受到致命冲击。
美国通货监理局前主管尤因指出，按照历史标准来衡量，美国商用不动产市场的损失可能会达到很高的水平。他预计，受到商用不动产贷款的潜在损失拖累，美国今年可能有数百家银行破产或是被分拆。
根据Real Estate Econometrics的统计，美国商业银行持有的商业房贷违约率去年第三季度增加超过一倍，达到3.4%。去年前三季度，这一领域的违约率已达1993年以来的最高水平。
美联储的资料显示，2009年6月，美国的银行及投资人持有约3.5万亿美元商用不动产债务，其中约1.7万亿美元在银行及储蓄机构账上。联储官员说，未来几年，每年都有约5000亿美元贷款到期。而在这其中，地区银行在商用不动产贷款领域的敞口约为大型银行的三倍。

无碍复苏大局
分析人士认为，尽管优质房贷和商用不动产贷款违约率上升可能令房地产市场的复苏步伐放缓，但可能还不会严重到会扼杀这轮复苏。
从政府和美联储的角度来说，当局仍在继续大力救助房地产市场。美联储到今时今日仍在考虑，是否要进一步扩大收购房贷抵押证券的规模，一个最主要的目的无非就是稳定楼市。
由于市场预期当局可能继续扩大资产收购规模，美国30年期固定房贷抵押债券与基准10年期美国国债的利差6日大幅收窄，降至0.65个百分点，为逾17年来最低水平。
美国总统奥巴马则承诺，要帮助900万户美国家庭保住房产。白宫推出的7000多亿美元救市计划中，用于稳定楼市的有近750多亿美元。
而在上个月，美国财政部也宣布，将取消对两大房贷巨头——房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限，这意味着政府愿意无限制地为这两家公司的损失“买单”，稳定市场的决心可见一斑。
席勒表示，近期美国楼市地区出现了一些生气，加州等部分地区的房价甚至开始大幅上升。但楼市的整体前景依然较为模糊，可以预见的是，未来数年，美国的房地产市场都可能保持疲弱。
一般认为，美国房地产市场从去年9月份已开始缓慢触底回升。席勒预计，今年美国房地产市场可能继续复苏。