标题：城中村改造继续 今年房价还涨吗

展望昆明2010之三

去年整整一年，昆明房地产的命运和城中村改造紧紧地联系在了一起，不论是大兴土木的城中村改造项目，还是方兴未艾的拆迁户疯狂购房，城中村改造无疑成为了昆明房地产快速发展的一支中坚力量。今年，许多城中村改造项目还将集中放量，而这些改造项目是否会成为房价持续上涨的助推器，自然成了两会前市民们最为关注的话题之一。本月16日，一块位于昆明市西山区的城中村改造项目用地将以5.3亿元的底价公开拍卖，将拉开今年昆明城中村项目改造的序幕。

团购城中村改造房成趋势

对于购房者来说，即便清楚团购城中村房屋有风险，但在房价高企的时候，团购房相对便宜不少，导致购房者自愿承担风险买房。

根据风之铃房地产研究中心提供的数据，2009年1月1日至12月31日，昆明主城四区共成交各类商品房78201套，比2008年多出27501套，环比增幅约为54.2%。与处于楼市加速上升期的2007年相比，2009年成交套数多出851套。从成交均价来看，2009年成交均价坚挺在5000元大关之上，为5165元/平方米，比2008年4611元/平方米多出554元。

对于有些“疯狂”的楼市，至祥置业研究中心研究部经理谷钧认为大量的城中村改造项目“功不可没”。“仅去年一年，昆明市就对68个城中村进行了全面拆迁，23个城中村改造项目已开工，这样的推进速度成为了去年房地产快速发展的重要原因之一。”谷钧说，城中村的集体改造，释放出了大量既有经济实力，又有刚性需求的拆迁户，形成了强劲的购买力，二手房市场十分的火爆。此外，不断上涨的房价，也让城中村改造后的拆迁户看到买房成了风险最小的投资项目，与其手握大笔资金，还不如置换成房产来得把稳，因此一些获得上百万补偿款的拆迁户一口气买了数个房产，进一步推高了房价。

而对于去年的新楼盘来说，城中村改造项目也影响颇深。荣成房产的经纪人郭志告诉记者，去年，团购城中村项目成为昆明楼市的一大新亮点。郭志说，城中村房屋团购之所以受欢迎，归根结底就是价格优惠，从目前的团购房看，价格一般都要比周边同等位置的房子便宜1500元左右。“之所以价格便宜，是因为很多城中村项目并未获得预售的资质，但为了快速回笼资金，这些项目采取低价出售的方式吸引购房者。而对于购房者来说，即便清楚团购城中村房屋存在风险，但在房价高企的时候，团购房相对便宜不少，导致购房者自愿承担风险买房。”

城中村项目将被抑制放缓

对于“禁止城中村改造企业无证售房和变相预售”措施的后效应，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，一旦企业参与城中村改造的门槛提高，在满足条件的开发商范围缩小的情况下，必然会减缓城中村改造进度。

去年8月份，云南城欣置业有限公司拍走一块价值6亿的城中村改造土地，凭借这块土地公司也成功登上了2009年的新“地王”之座。今年，城中村改造项目是否还会对房市带来如此强大的动力？云南城欣置业有限公司总经理赵翠耀表示，由于几天前昆明市住房和城乡建设局出台了“禁止城中村改造企业无证售房和变相预售”的相关措施，这将大大削弱城中村开发项目的原动力，使得一些计划在今年开工改造的项目不得不放慢了脚步。

据介绍，之所以要采取“禁止城中村改造企业无证售房”的相关措施，是因为部分改造企业在项目规划和土地手续不完善、未取得《商品房预售许可证》的情况下，变换方式，以发放认筹卡、会员卡等变相方式违规进行期房预售。更有甚者以城中村改造为名，在项目未定、拆迁尚未开始、规划方案尚未审批时，就以单位团购为名，用较低的房价和优越的地理位置为诱饵，让固定单位职工和社会上的群众参加集资购房。

至祥置业研究中心研究部经理谷钧表示，城中村改造比较特殊，需要企业前期投入的资金一般都非常巨大，但从目前大多数城中村改造违规预售房的开发企业看，有些企业的实力、资金是有待考量。“一些企业还未取得土地之前，就开始通过预售的方式融资，然后再把筹来的钱用来买地。这样‘空手套白狼’的方式使购房者承担很大的风险，而‘禁止无证售房’的措施正好把一些资质不够的中小企业挡在了门外。”

对于措施的后效应，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，一旦企业参与城中村改造的门槛提高，在满足条件的开发商范围缩小的情况下，必然会减缓城中村改造进度。“由于资金回笼速度减慢，增加了房地产商资金链断裂的风险，不仅是一些中小企业将退出城中村改造的竞争行业，就算一些资质雄厚的企业也不得不暂缓接下来的项目计划。”周主任的观点同样得到了房地产商的赞同。赵翠耀表示，今年公司计划在盘龙区的一块城中村土地上进行改造，目前还未取得土地因此不能提前预售，少了这条回笼资金的主要渠道，对于是否能在购买土地之前筹集到足够资金，赵翠耀也显得有些犹豫。

房屋价格或再创新高

一方面，那些价格相对便宜的城中村团购房数量会减少，另一方面，越来越高的基准地价也使得今年的房价还有上升的空间。

不过，“禁止无证售房”的措施抑制的是今年新拿地的城中村改造项目，对于已经改造完成或正在改造的项目并没有太大影响。据了解，今年春节前后就将有数个城中村项目集中对外发售，总体供应量近8000套。“但从今年的整体形势来看，城中村项目的比例会有所下降，而整体的房价也会有所上涨。”谷钧表示。

“一方面，那些价格相对便宜的城中村团购房数量会减少，另一方面，越来越高的基准地价也使得今年的房价还有上升的空间。”谷钧说，城中村改造房减少后，其他价格较高的楼盘将成为今年购房者的首选，从而也会拉升购房的均价。此外，记者从昆明市土地矿产交易中心了解到，去年昆明的平均地价首次突破了每平方米3000元大关，五华区一些地段的地价甚至超过了7000元。交易中心的负责人表示，按照这样的发展趋势，今年昆明的地价还将继续上涨，特别是在二环以内的一些黄金地段，地价的涨幅将超过历史纪录，意味着今后的房价很难回落。

而对于二手房的走势，田野咨询机构数据部研究经理表示，今年上半年昆明的二手房市场将呈疲软之态。“从今年开始实施的二手房交易营业税将免征期由2年调回至5年，加速了二手房楼市退烧。新政的实施也使得原本打算卖房的改卖为租，卖家的惜售行为致使市场上二手房房源供应紧张，从而导致供求的不平衡，带来的结果是交易量萎缩和成交价的上涨。”同时，该经理表示，由于城中村改造项目的放缓，那些原本是购房主力的拆迁户数量也随之减少，对于整个购房市场来说，刚性需求的力度也会有一定程度的萎缩，所以今年二手房应该会疲软较长的一段时间。

此外，谷钧认为，作为目前的城中村改造项目不能单纯用作住宅，而是要通过商业、商铺这些附加值高的物业来相互带动。随着地价、拆迁、安置、项目规划、营销等各项成本的上涨，城中村改造的成本自然也会随之升高，这样一来对开发商的资金、实力要求也会越来越高。“这也是一个好的起点，今后会有越来越多有实力的企业进入到城中村的改造当中来，降低购房者的风险。” 本报记者 袁野