标题：“温和”抑制投资需求 上海出新政调控楼市

　　自2009年12月底上海对房产交易税做出调整后，从今年1月1日起，上海对住房公积金贷款政策也做出了调整：第二套房公积金贷款的最高贷款额由去年的80万元减至60万元。

　　有研究人员认为，从房产交易税的调整、明确开发商土地首付款不低于50％，到公积金贷款政策的调整，上海正在逐步加大对投资性购房抑制的力度。

　　投资性公积金贷款从紧

　　上海公积金管理中心日前下发通知，从1月1日起上海对住房积金贷款做出调整：第二套房公积金贷款的最高贷款额由去年的80万元减至60万元；而首次购房每户家庭最高贷款限额仍为80万元。

　　对于新的住房公积金贷款政策，上海市公积金管理中心方面表示，此次调整意在对投资、投机性购房的抑制。“这次公积金贷款额的变化主要是针对第二套房，对利用住房公积金投机性购房的行为做出抑制，而对首次置业和改善型住房需求来说并无影响。”上海市住房公积金办公室相关人员告诉记者。

　　对“贷款政策”对象的区分，上海市公积金管理办公室还做了进一步明确：投资投机性购房最基本的条件是购买第二套（含第二套）以上的非改善型住房。目前对购买第二套（含第二套）非改善住房也要从紧掌握贷款政策。

　　“12月中旬召开的国务院常务会议制定相关措施旨在抑制房产投机，预示着新一轮政策调控的开始。”高力国际华东区董事李庆贤在接受记者采访时表示，投资需求成为2009年房价上涨的重要力量，目前上海投资需求的购房者热情仍然非常高。因此减少投资性需求的资金来源，可以说切中了要害。

　　那么，如何认定改善型还是非改善型住房需求？公积金办公室在文件中表示，将以购房人在购房前的人均住房面积是低于（等于）还是高于全市的人均住房面积来判断。

　　根据上海市统计局公布的数据，2008年上海市城镇人均住房建筑面积为33.4平方米。因此，如借款人家庭人均住房建筑面积超过33.4平方米，且为第二次贷款购房，即被认定为购买非改善型住房。

　　“公积金贷款的政策表明了政府对当前房价的一个态度。”上海永庆房屋副总经理陈史翎向记者表示，沪住房公积金贷款的收紧，以及年底政府在房产交易税、土地出让金缴纳比例等方面的变化均表明，上海正在逐步加大对投资性购房抑制的力度。政府可能会采用逐步出招、小幅加码的办法来抑制房价进一步快速上涨。

　　亢奋的沪房地产市场

　　“政府现在有点左右为难。在房价上涨和保经济增长中找平衡点并不容易。”李庆贤分析，去年上海房价与2008年相比约涨了六成，普通商品房的价格已经脱离了市民的承受能力范围。李庆贤认为，目前整体经济环境并未得到根本改善，同时房地产对就业和经济增长有重要带动作用；因此政府虽然会出台政策来抑制房价上涨，但不太可能出台过于严厉的政策。

　　有研究员认为，沪公积金贷款政策的从紧，其实是“给一个提示，不要过于乐观”。

　　与往年相比，2009年第四季度上海楼市显出少有的“亢奋”。

　　在12月9日国务院出台房产交易营业税征免由2年转为5年的政策之后不到两周，12月23日，上海新江湾C6地块便被中国建筑以37.2亿拍得，楼板价高达3.2万元/平方米。有研究机构统计，仅12月份上海土地出让金额便超过80亿。

　　开发商在上海的拍地价格不断刷新，以及对未来的乐观预期，也刺激着房产销售市场的投资客。

　　据高力国际的研究报告，去年10-11月的成交量及房价出现连续强劲增长，虽然12月份的住宅成交出现回调，但价格依然保持坚挺。受充裕的流动性和看涨的投资情绪影响，去年第四季度上海高端住宅市场需求保持增长。

　　“现在沪房地产市场出现了一个非常有意思的现象。预算在100万以内的购房者不少都选择了观望，普通商品房的成交已经开始回落；但上海的豪宅成交势头却不减，而且价格还在继续向上攀升。”李庆贤告诉记者。

　　一家房产投资机构的经理则指出，市场上弥漫着过于乐观的气氛，可是在2009年房价大幅攀升之后，房价必然会回归到与市场基本面相符的水平。

　　“投资者似乎已经被冲昏了头脑。不断上涨的房价让他们兴奋不已，因为房价上涨对他们来说就意味着资产的增值。看到价格不但没跌反而上涨，也使一部分原本犹豫的投资者坚定了入市的决心，去追逐那些高档房。”上述人士说。