标题：中央地方新政搅动房产市场 投资客买入热情减弱

中央、地方新政搅动房产市场 

    来源：青年时报

　　昨日，杭州29条房产新政和国务院办公厅要求提高二套住房首付比例的通知相继出台，成为搅动杭州楼市的“洪流”。昨日，记者在采访中发现，包括中介、开发商、机构在内的诸多业内人士，对杭州楼市的走向产生分歧，楼市的调整信号已经开始显现。

　　银行

　　二套房贷首付均为四成

　　记者就二套房贷问题向杭州的各家银行进行了咨询，据悉，目前各大商业银行二套房首付均为四成，未收到银监会提高首付成数的其他通知。各家银行的新闻发言人都表示,目前仍然严格按照二套房贷利率上浮10%、首付四成的标准执行。

　　某国有银行浙江省分行的业务人士告诉记者，当前“二套房贷普遍执行首付4成，利率为基准利率的1.1倍，而且对于还款能力评估更加严格，审批非常谨慎。同时，对于三套房、四套房的购房者会相应提高首付成数，达到5成。”该人士表示，这样做一方面是控制贷款风险，另一方面也是给投资客设置门槛。

　　这意味着，房屋投资者入手一套价值200万的第三套房，将被银行要求首付100万才肯批准贷款，购房者需要额外提前多支付20万，这对很多投资者来说，还是有一定压力。

　　银行业内人士认为，出于稳定房价、打压投机行为以及保民生等多方面考虑，监管部门对于二套房贷的政策肯定会趋紧。

　　中介

　　投资客的买入热情减弱

　　二套房贷的调整也影响到了二手房市场。记者与裕兴不动产、21世纪不动产等房产中介机构取得联系，中介方面表示，其实，从去年年底以来，二套（含）以上房贷已经明显趋紧了，年底时，部分银行甚至终止了二套房贷，新年以来虽然银行纷纷恢复了二套（含）以上房贷规模，但是审批要求仍然非常严格。中介机构认为，银行二套房贷政策会降低杭州投资客的买入热情。

　　“比如首付会要求比四成偏高一点，达到45%，企业高管、律师、大学老师这些收入较高且稳定的群体更容易贷款。”裕兴不动产执行总裁郑瑛表示，从去年10月份开始，一些三套房、四套房的房屋贷款基本上被要求首付达到5成，如果达不到，银行就不给审批贷款。

　　根据中介机构的反馈，中、农、工、建四大国有银行，以及交通银行、招商银行等大型商业银行。目前二套房首付普遍为4成，银行根据房产品价值、贷款人信用灵活进行是否小幅提高首付的决定，同时，二套以上的房贷首付均已要求达到5成。

　　开发商

　　小型房企将受现金流牵制

　　赛丽控股集团董事长夏赛丽表示，杭州房产新政的出台对于开发商来说并没有太大的影响。首先开发商对杭州这个城市抱有很大的信心，表现在城市特有的品质、品味、地理位置、经济辐射力等绝佳的优势，再配合地铁、轻轨的逐步覆盖。

　　其次，新政中没有涉及土地方面的优惠是意料之中的事，毕竟国家已经出台过政策。储备土地取决于一个公司的品牌以及开发能力，个别小型公司也许会遇到现金流受到牵制的问题，从而只能放慢开发节奏。而对于大型、具备雄厚开发能力的品牌公司来说，只要一步一个脚印，控制好开发节奏，甚至把开发环节依次提前，形成一种良性循环。

　　金都房产集团总裁吴忠泉认为，政府出台新的房产政策还是以平稳市场交易为目的。首先第一条，政策旨在加强政府自身的供应力度，这一点体现在进一步加大保障型住宅的力度和规模上。其次，无论是1.3%的购房补贴、依旧延续购房入户政策、继续执行现行的公积金政策还是支持房屋租赁市场的发展等等，都明确表达了政府稳定市场，抑制楼市大起大落的决心。第三，新政对开发企业提出了更高的要求，比如说产品品质方面，但是总的来说这个政策的出台还是比较平稳的，并没有给开发商带来太大的影响。

　　吴忠泉说，新政出台意味着土地款首付10%的政策取消，这提高了购买土地的门槛，类似于去年这种疯狂抬高地价的行为将会有所遏制。这一点也提醒开发商，进入土地市场还是要从自身的支付能力出发，谨慎选择适合开发企业的土地以及明确拿地方向。

　　机构

　　可能激发出一部分刚性需求

　　合创行销机构总经理毕明辉说，“在我看来，这次的新政首先并非一个严厉的调控政策，仅是对中央近期出台的一些导向性政策的跟进与配合，这样的新政出现当属必然。对杭州市场而言，此次新政尤其是对于自住型和改善型住房消费的支持，很可能会激发出一部分刚性需求，而能否从真正意义上抑制投资性需求暂不好说。”

　　毕明辉认为，就目前国家出台的一些政策而言，对投资这一部分人群的抑制效果还得看中央上层的动作。国家政策导向只是一个信号，对市场以及购房者而言，都会造成一定程度的犹豫。而最终效果，关键还是取决于国家的实质性政策如货币政策的出台。

　　投资客

　　房产投机行为将被遏制

　　资深房产投资者“大老哥”认为，本次杭州出台的新政策，对于购买140平方米以下的普通住房的投资客，影响其实并不大。因为这部分人仍可以享受房款总额补贴1.3%的优惠。

　　不过对于购买大户型投资的购房者来说，无论是一手房还是二手房，都不划算。如果是购买140平方米以上的一手房，不仅没有1.3%的购房补贴，还有契税、印花税等要缴纳；如果是购买大户型二手房，财政部和国家税务总局关于“二手房营业税2改5”的政策已经于今年元旦开始实行，所以税费方面也是一笔很大的开销。

　　“大老哥”认为，总体来说，这次杭州出台的政策是支持自住型和改善型住房消费的，会在一定程度上遏制房地产市场上的投机行为。

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