标题：青岛房地产创下多个"之最" 房价跻身一线城市

    资料片。 杨宁 摄

    在刚刚过去的2009年，山东青岛房地产市场创下了多个“之最”。全年卖出86354套住宅，创下有统计以来的最高纪录。土地出让数量、总价，都创下10年之最。房价更是创下历年之最，均价已近10000元/平方米。山东大学李铁岗教授表示，青岛房价已达到一线城市水平。

    在这多个“之最”背后，是青岛房地产市场格局的巨大变化。2008年活跃在一线的海尔、海信、青建、百通等，在2009年的住宅销量榜上销声匿迹。相反，万科、保利、中海、万达等有着央企背景的“大鳄”则占据了青岛楼市的绝对统治地位。在土地市场上，更是大手笔地吞下市区大面积土地，可供四五年开发使用。当他们把先进的住房理念、优质的户型带到青岛的同时，也拉升了青岛的房价。

    “外来大鳄”唱主角

    2009年青岛的楼市上演了一出“国进民退”的大戏。有着国企背景的万科、中海、保利等房产“大鳄”称霸楼市，青岛以往的房产老大哥已在销量前十中找不到踪影。

    根据权威房产网站统计数据，2009年青岛全市售出住宅86354套，比2008年增长250%。其中，万达39克拉卖出2562套，成为当之无愧的销量第一名。保利、卓越、鲁商、中海、万科等都在销量前十中占据一席之地。

    本土开发企业开发的楼盘只有隆和水岸、福临家园、枫林绿洲、书香蔓城榜上有名，且分布在胶南、平度、城阳等。本土大开发企业不但前十没有挂名，更是在市区找不到踪影。而一年前，青岛本土房产企业还处于一种遥遥领先的地位。海信、青建、海尔、泰山、西韩、百通、诚基占据2008年住宅销量前七名，外来大鳄只有宝龙、绿城、万科能跻身前十名。

    楼市专家张百忍表示，自2007年万科、中海等地产“大鳄”开始进入青岛市场，青岛房产变局就开始了，在2008年本土企业仰仗前期的地域优势还占有一席之地。但随着竞争的加剧，在资金、管理等方面的劣势表现出来，外来大鳄逐渐占据市场，而未来本土企业更将被边缘化。

    小企业“争抢”土地

    支撑房地产发展的根基还是对土地资源的占有，在刚刚过去的2009年，青岛土地出让也创下多个之最。土地拍卖12次，卖出4853.89亩，成交价达104亿元。

    最为惊叹的是2009年诞生了四个“地王”，但令人吃惊的是，本土老牌开发企业海尔、海信、百通等表现低调，没有在土地出让中有大表现。杀出的黑马多是名不见经传的本土中小民营企业。7月24日，市北区宁夏路78号，以8350元/平方米的价格由青岛海厦置业收入囊中，这是青岛市区内仅剩不多的纯住宅黄金地块。9月17日，青岛华泰置业集团有限公司以3260元/平方米将李沧区兴华路35号拿到手，成为李沧区地王，以往的价格洼地，开始发力。10月，位于开发区鱼路南侧、环岛路北侧的地块创造了13200元/平方米的天价地块纪录，被青岛恒海置业有限公司竞得。

    张百忍表示，之所以上演小企业争抢土地，一是土地资源稀缺，土地供应紧张，要想在房产市场上持续开发只有“抢”地。地王的产生，也同时看出楼市的火爆，多个地王背后也暗示房价会居高不下。

    房价跻身一线城市

    2009年外来的大鳄占据了青岛楼市半数以上江山，他们带来优质的产品和高水平的物业管理时，也拉升了青岛的房价。

    万科位于四方的金色城品开盘以前，四方的房价均价在6000元/平方米左右。而金色城品一开盘就卖到了7500元/平方米，在随后的几个月中，更是飙升到近9000元/平方米。四方区的均价也已达到近7900元/平方米。据统计，2009年，青岛房价从年初的7546元/平方米，涨到9000多元/平方米，上涨28%。

    对于青岛房地产市场出现的这一新趋势，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授表示，青岛的房地产市场正表现出竞争集中的趋势。大开发企业的进驻将提升青岛的楼盘品质，让房产市场在等级、区域上不断细分。同时，也在价格上形成垄断，将青岛的房价也提升到了一线城市水平。

    李铁岗表示，房产大鳄从一线城市向二线城市发展，是市场发展的必然，土地集中跟竞争集中是同步的。但是，青岛的收入与房价比差距不断扩大，外来大鳄的进驻应该保持适度，比例不能过度。当市场调节失去作用时，需要政府行为的介入。

    “大鳄”低价大量囤地

    在小企业为拿到土地争得头破血流时，外来大鳄万科、万达、中海、保利、绿城等大举进驻青岛土地市场。趁青岛市政府积极推动“两改”时，拿下了足够四五年开发的土地储备。据统计，2009年青岛规划建设旧城和城中村改造项目7个，土地出让成交总价款46.1亿元，占到全年土地出让金的近一半。

    而这些大鳄之所以能大手笔地囤下这些土地，则是因为其丰富的开发经验和雄厚的资本。青岛的"两改"，是对旧城和旧村的整体开发、改造，动辄几十亿元的开发资金，也只有这些大鳄能够承受。

    万科拿下四方区双山保儿片区土地的开发、使用权。两个地块总建筑面积共计60余万平方米。中南控股集团以1498元/平方米的楼面地价、20.25亿元的土地总价成功竞得了李沧区大枣园、南岭旧村改造项目。这是今年青岛招拍挂的最大房地产开发项目。保利在保利百合花园（总建筑面积22.9万平方米）的基础上，将紧邻保利百合花园西侧的孤山村改造项目拿下。而近日，来自世界五百强的方兴地产，以60多亿元拿下了团岛的开发建设。

    业内专家表示，外来的房产大鳄以较低的价格拿到了大量土地，2009年青岛火爆的土地市场也为已经到来的2010年青岛楼市埋下伏笔。（杨宁）