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标题：房产能否抗通胀有待观察

1楼

方寸发表于：2010/1/11 19:01:00

　　文前提要：虽然楼市经历调控，房价可能出现调整，但做为抵御通胀的工具，其功能并未消失。不过考虑到2010年特殊的市场环境，专家表示应该更加注重投资时机的把握以及投资品种的选择。
　　
    房价已涨至高位，与此同时还要面临国家调控，受多重因素制约房产，是否还具备抗通胀的作用呢？
　　经过综合分析之后，记者给出的判断是抵御通胀的作用依然存在。只是在2010年选择房产作为抗通胀的工具，需要更加注重时机的把握和投资品种的选择。在此本刊建议，在2010年的上半年市场前景尚不明朗的前提下，尽量不要盲目行动；而到了下半年之后，再结合具体行情来选择真正具有升值潜力的物业。

　　买房能防通胀吗
    房产还具有抗通胀的功能吗？综合各专家的说法，我们大致可以得出这样的结论，从中长期来看，房价还会上涨；但是目前房价已经涨到相对高位，超过大部分消费者的承受能力，加之政府又开始对楼市开始调控，房价调整压力剧增，故近期这种功能暂时消失。
　　上海华师大商学院房地产系主任华伟教授在接受本刊记者采访时明确表示，在现代社会，尤其是纸币的发行与黄金脱钩之后，房产无疑是最好的抵御通胀的最佳工具。华伟表示，在通货膨胀时期，房产的价格能够随着物价的上涨一同上涨，这样不仅能够规避通胀造成的资产缩水，还能分享资产价值增长，让我们拥有更多的货币，从而保证自身的消费能力不会减弱。
　　在他看来，楼市虽然面临宏观调控，但不会改变其向上发展的趋势。也就是说，房价有可能暂时会停滞不前，但房价上涨的长期发展趋势不会改变。
　　上海五合智库总经理邹毅也表示，房产具有很强的抵御通胀能力。邹毅分析认为，目前仍处于通货膨胀初期，大宗商品的价格在不断上涨。他以美国和加拿大的发展历史来进行说明，加拿大在70年代处于严重的高通胀时期，年均通胀指数增幅约12%，而此时房地产的年均收益率为20%左右，并且与通胀率呈现高度相关性。而美国的全国房地产投资信托也长期以来保持了显著高于通胀指数的年收益率。
　　不过需要注意的是，也有专家指出，由于房价高企所形成的泡沫成分，以及短期市场的不明朗，需要关注短期风险。
　　有专家甚至表示，现在买房就是"买的是房地产的通胀"，而不是防通胀。有观点认为，一套期房从购买到入住再到取得房产证并上市交易，少说也要一两年时间，而这期间政府可能已经通过对通胀的治理，将楼市的泡沫挤掉，房价重新回到一个相对合理的水平。这样，高位买入房产者不仅没能保值增值，还出现了资产缩水情形。

　　把握时机最重要
    在目前这种市场环境下，如果依然采用惯用的追涨思路来投资房产，已经不合时宜了。
　　国家对楼市进行调控，房价调整压力不小，从安全投资角度来看，在2010年特别要注重时机的选择。
　　去年年底，被坊间称之为"国四条"的调控措施出台，楼市调控大幕由此拉开。"国四条"确定今后在增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四个方面入手，努力保证房地产市场的健康发展。此后，上海等地方政府分别出台了执行细则，调控政策开始发挥威力。
　　中国楼市具有强烈的政策市特色，这已经是常识。如在2005年、2007年国家出台政策对楼市进行调控时，房价都出现调整，此次国家从抑制投机、增加供给等四个方面出手调控，涨力度上并不输于前两次调控，因此业内人士认为，这次调控，房价快速上涨的势头必然会得到遏制。由此看来，如果采用追涨策略在作为投资指导思想，则会出现偏差。
　　在这种情况下，应该采取的投资策略不是追涨而是"买跌"。其实在房价盘整阶段，投资机会仍然存在。从过往的楼市发展过程不难发现，如在2005年、2008年楼市盘整阶段，投资房产仍可获得不错的回报。不过"买跌"要讲究入场时机，如2005年底、2008年底均是相对底部，中房上海住宅指数显示，在2005年下半年累计下降170点，降幅达11.7%；2008年8月之后房价停止上涨并缓慢下降，直至年底。如果选择在这两个时间段购房，可以完成"抄底"。
　　那么在2010年何时才会出现最佳时机呢？中国指数研究院副院长陈晟认为，在今年的前三个季度最好静观其变，而不要贸然出手。陈晟表示，在前三个季度，宏观调控政策的效力逐渐释放，对楼市的影响效果也会一直存在，因此在这段时间内，房价将会保持盘整态势，不排除阴跌的可能。而到了第四季度之后形势则会有所转变，此时已到了相对底部，随着楼市供应的企稳，选择余地的增加，投资机会由此随之出现。
　　专家建议，投资者要学会观察楼市变化，如果出现成交量放大、政策执行力度减小以及不再出台调控措施等情形，很有可能意味着时机已经到来。如在2007年初，从政策上看，所有相关税种已在2006年得以充分执行，也没有出台其他规范交易环节的调控措施，调控力度变弱；而与此同时在当年的4月底，交易量慢慢放大，如上海的新房成交量有每天400～600套放大到600～800套。事后发现，2007年楼市也正是由此开始，走出一波相当强劲的上涨行情。

　　物业选择有讲究
    其实除了时机选择之外，对物业的选择也有讲究。
　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，2010年房价难以上涨。国家政策既"保"又"压"，"保"的色彩浓于"压"。因此他认为除了成交量下滑之外，房价将保持平稳和盘整格局，部分板块和部分楼盘将会出现下跌。不过他认为，均价相对2009年不会下跌，这也就意味着，并非所有的楼盘价格都会下跌。
　　要达到抵御通胀的效果，肯定要选择升值空间大的物业。根据这种思路，专家表示，尽量已经出现透支迹象的楼盘。如南汇并入浦东之后，原南汇区内周康板块因近水楼台占得先机，下半年房价出现暴涨情形，半年时间涨幅超过60%，透支迹象明显，因此如果在该板块进行投资，获利空间肯定有限。类似的情形还有浦东川沙的部分楼盘，自从迪斯尼乐园正式落户川沙之后，板块内房价在短短两个月内，涨幅也超过30%。
　　那么什么样的物业抵御通胀能力更强呢？专家建议可从稀缺性和可塑性两个方面进行选择。所谓稀缺性，是指那些真正拥有稀缺资源的物业，比如拥有绝佳地段，或者拥有稀有的景观资源等等。而所谓可塑性则是指未来可改变的余地很大，比如已经规划地铁但尚未通车的区域等。
　　基于上述考虑，邹毅认为可以考虑选择位于核心地段的高档公寓，以及别墅项目。在他看来，国家针对楼市进行调控，但影响最大的是普通住宅，如增加市场供应，推进保障房建设等，会使得普通住宅市场价格保持相对稳定。但对于高档住宅来说，消费群体较为稳定，而且受地段限制，真正满足这部分需求的产品供应有限，因此这类物业保值增值功能相对较强。此外，别墅项目土地停批已有5个年头，如今还不见松绑迹象，可以预见，未来别墅供应量会逐渐稀少，从而推高售价。
　　此外，华伟建议还可考虑选择那些政府准备大力投资的区域，如与大虹桥、金融中心以及航运中心有关的焦点区域。专家表示，随着政府投入的加大，未来区域将得到巨大改变，而随着这种改变，房价会随之上涨。

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