标题：美楼市“二次探底” 中国应引以为鉴

　　美国中高收入群受持续数月之久的就业危机冲击沦为失业大军的成员，造成大量逾期未还贷违约，而此事将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。而美国楼市也迎来继次贷危机后的第二波违约潮，为美国楼市复苏带来压力。

　　美楼市第二波违约潮

　　随着经济大环境改善和金融市场的企稳，美国房地产市场过去几个月出现了一些好转迹象，房价跌幅放缓，销售也有所起色。去年11月，美国的二手房销售甚至升至3年高点。

　　不过，也有一些迹象提醒人们不宜太过乐观。本周公布的数据显示，美国建筑开支连续7个月下降，而去年11月的新房销售暴跌11.3%.

　　更令专家担忧的是来自优质房贷(priMEmortgage)市场的警讯。相比在过去两年爆出危机的次优房贷(subprimemortgage)，优质房贷的客户一般都享有较高的信用评级，被视为比较安全的房贷品种。

　　根据美国通货监理局（O C C）以及储蓄机构监理局（O T S）公布的最新数据显示，缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季已经比前一年增至83 .8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。

　　美国两大住房贷款融资机构——房利美和房地美的最新财报也显示了违约止赎仍是美国楼市的一大问题。房地美2009年第三季度信贷损失以及违约率持续上升，其中90天以上贷款违约率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增坏账76亿美元，比2008年同期上升了46%。房利美也预计，受抵押贷款坏账等影响，未来一年内公司信贷亏损或将进一步提高。

　　商业房贷藏风险

　　除了优质房贷，美国房地产业的另一个“定时***”就是商业房贷，后者的潜在威胁甚至不亚于之前暴露出问题的次优房贷。 近期针对美国银行业的审核结果显示，商业房贷损失可能成为2010年美国银行业的最大风险，小型银行尤其可能受到致命冲击。

　　美国通货监理局前主管尤因指出，按照历史标准来衡量，美国商用不动产市场的损失可能会达到很高的水平。他预计，受到商用不动产贷款的潜在损失拖累，美国今年可能有数百家银行破产或是被分拆。

　　根据RealEstateEconometrics的统计，美国商业银行持有的商业房贷违约率去年第三季度增加超过一倍，达到3.4%。去年前三季度，这一领域的违约率已达1993年以来的最高水平。

　　美国总统奥巴马则承诺，要帮助900万户美国家庭保住房产。白宫推出的7000多亿美元救市计划中，用于稳定楼市的有近750多亿美元。

　　而在上个月，美国财政部也宣布，将取消对两大房贷巨头——房利美和房地美总计4000亿美元的救助上限，这意味着政府愿意无限制地为这两家公司的损失“买单”，稳定市场的决心可见一斑。

　　中国应引以为鉴

　　2009年楼市在一片低迷中拉开帷幕，而中国各地房价大幅度过快上涨已是不争的事实。3月以来，全国70个大中城市房价环比连续上涨，国房景气指数也一路回升，市场迅速回暖，楼市价量齐涨，仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平，销售面积超越2008年全年，并接近2007年峰值时的全年水平。

　　2009年12月，深圳的新建商品住宅销售均价为每平方米22304元，比上年同期上涨1 0 3 %，环比1 1月份上涨14.89%。据国家统计局监测，2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点。美国次贷危机等经验教训显示，房价非理性上涨得越高，经济就也脆弱，房贷断供的风险也就越大。

　　作为国民经济的重要引擎之一，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2009年，全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一强;房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。

　　但是目前，美国已经出现了第二次房贷违约潮，而中国的房贷违约潮会不会出现？如果出现会在什么时候出现？一般情况下，房贷违约潮都出现在房产泡沫破裂之时。而当前，中国房产泡沫已经相当严重。有学者甚至表示，房价经过这一轮的上涨，中国房价的泡沫至少达到了70%。

　　国际上有这样一个惯例，即商品房空置率在5%-10%之间是合理区，空置率在10%-20%之间为危险区，空置率在20%以上就是严重积压区。而根据媒体的报道，中国不少地方的商品房空置率已形成严重积压。甚至有人表示，当前中国的房产泡沫就像窗户纸，一点就破。如果真是这样，就更应该引起我们的警惕了。

　　此外，自5月份北京拍出广渠门外10号地开始，众多“地王”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年，“面粉贵过面包”的现象频频上演，土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块;绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块;广州拍出总价高达255亿元的地块。不少央企手握重金，成为“地王”的制造者和拥有者。

　　让他在地王频出的同时，开发商囤地、老地王“晒太阳”的现象也颇引人关注。根据国土部的调查，目前全国闲置的房地产用地约有1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。打击热点城市炒地、囤地将成为国土部门下一步的工作重点。

　　而目前中国楼市的转热，和美国楼市二次危机的出现值得管理层重视。当前房价非理性过快上涨，不得不让人担心：如果房价继续非理性过快上涨，一旦出现什么风吹草动，房产泡沫就会破裂，到时候，房贷断供将难以避免。