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贷款买过房，再买可能都算“二套”
□一旦银行严格执行二套房贷首付至少四成的政策，二手房交易市场将会受到极大影响。
国务院10日出台调控楼市的11条措施（简称“国11条”），再度重申了打击第二套及以上投机投资性购房行为的决心。上海的银行如何界定“二套房”，以及房贷首付和利率等如何执行，均颇受市场关注。在接受晨报记者采访时，多位银行房贷业务主管透露，银行正在按要求谋划差别化信贷政策，而 “首付4成”将是“二套房”放贷的底线。
悬念一： “首付4成”能否严格执行？
银行提高首付意愿较强
事实上，早在2007年9月，央行、银监会在宣布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》时，就明确了对二套房贷首付40%以上的规定。不过，受金融危机影响，上述政策并未被商业银行严格执行。
“银行这次能否严格执行‘首付4成’的规定，将是抑制投机买房的关键。”一名银行分析人士认为，如果银行严格执行这一政策，将大大抑制投机购房需求。“从目前较高的房价来判断，商业银行执行‘首付4成’的意愿较强，毕竟提高首付比后，可以让银行更从容地应对未来楼市可能下跌的风险。”
一名国有银行信贷部门主管表示，“总行2010年的信贷工作会议还没开，下一步房贷如何收紧现在还说不准，单从首付比来看，应该会选择从严的政策。”另一名来自股份制银行的分行信贷部副总经理明确表示，除了自住首套购房和改善型购房以外，对其他的购房贷款都从去年底就开始严格执行“首付4成”的规定。“国11条”出台后，银行的放贷只会严不会松。
悬念二：房贷利率如何按“风险定价”？
银行对房贷利率自主权更大
“国11条”对二套房贷利率并未提出明确的上浮比例。对此，接受采访的银行人士认为，按照“贷款利率严格按照风险定价”以及“加大差别化信贷政策执行力度”的要求，今年银行放贷不会再像去年那样宽松，今后二套房贷获得利率折让的空间不会很大。
多数银行人士还表达了对利率“风险定价”的疑惑，认为“国11条”里没有像银监会“二套房贷规定”的基准利率1.1倍的具体规定，则意味着各家银行在利率定价方面的自主权将更大。上述国有银行的房贷业务人士透露，今后二套房贷利率提高到基准利率1.1倍的规定，将成为一个“泛标准”，各家银行将视具体贷款客户的资质不同，来确定不同的利率。
一名支行行长认为，“这是监管部门有意模糊利率，好让各家银行自己把控。”据了解，今年以来，像去年那样大面积获得7折房贷优惠利率的客户越来越少，但“二套房”贷款客户如果自身资质优良、还款能力强，仍可以得到部分利率折让。
悬念三：“二套房”如何界定？
银行有意从严认定
在“二套房”界定上，“国11条”的口径明显更严，明确将“配偶及未成年子女”纳入二套房评价体系。据一名股份制银行信贷部主管表示，原来以“户（家庭）”的界定标准，主要是指“夫妻”，现在将“未成年子女”也纳入其中，监管标准明显严格了。
但到目前为止，各家银行对“二套房”如何界定仍存异议。“首先，银行信贷是否还支持改善型住房需求？这点‘国11条’好像没提，因此银行对符合改善型住房贷款的客户，是按首套房，还是按“二套房”来界定就很关键，如果银行从严解读，把改善型住房也归为“二套房”，那么政策的打压效果就会立竿见影。”一名国有银行人士强调，“国11条”没有提及的“改善型住房”，急需政策明确。“一旦对改善型住房都不开绿灯的话，今年房贷市场将会比较惨淡。”
目前，“二套房”的界定仍是一个理不清的局面。比如从父母处继承或者本身就有无贷款住房，再购房贷款算第几套；原来的房贷已经还清，再购房贷款是否算作第二套；异地拥有房产，在上海再购房算第几套……
受访的银行人士都表示，目前各家银行的认定标准仍无法统一，因此各自为政。从记者调查来看，目前沪上银行有意从严界定“二套房”，比如，已利用贷款（含公积金贷款）购买了住房的，无论贷款是否还清，一律视为二套以上贷款购房；只要央行征信记录里能查到贷款记录的，再购房无论异地还是同城，一律视为二套以上购房。
[专家观点]
“国11条”二套房贷政策比2007年宽松
●分析师薛建雄：尽管“国11条”相对2007年出台的二套房贷政策还相对宽松，但对打击投机性购房需求作用较大，除了完全靠自有资金投资房产的以外，投机需求都将受到压制，甚至不排除自住的刚性需求有受限可能。春节后，一旦失去银行信贷支持，楼市价格可能出现调整。
●中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇：“国11条”将从需求上打击投机购房，并将以往的政策漏洞补牢。尽管从理论上来说，二套以上购房者更加有还款能力，但这并不意味着其违约风险小，因为投机购房者的杠杆率较高，资金链断裂的风险更高。一旦利率和首付比要求提高，他们的还款能力将大打折扣。
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朱大鸣：二套房贷收紧再次埋下房价暴涨的种子
银监会刚刚说对二套房没有新政策，不要乱传，国务院就正式发出新政，要求二套房贷款首付比例不得低于40%，中国的政策真是一天就变脸。
从新颁布的国新十一条新政来看，抑制成交量政策中，最严厉的莫过于两条：一个是，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。另一个是要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
对二套房政策收紧，我们首先是持有异议的，因为很多的二套房并非是投机性的，很多投机客根本不在乎那一点钱，限制的往往是改善性的需求，我们应当对三套房贷管理的更加严厉。上调二套房贷往往是伤不了投机行为，反而会灼伤整个市场的正常需求。
由于二套房贷政策是政策的松紧带，市场一般以此来看待市场趋势，如果二套房贷收紧，会影响正常的市场预期，从而人为地干预市场，为未来的暴涨埋下了伏笔。从历史上看，二套房贷政策虽然能够在短时间内扼住市场的脖子，但后来的反弹是更猛烈，二套房贷政策是一项被实践证明是错误的政策。
2007年收紧二套房政策，是导致2008年成交量暴跌的最主要工具，但是，暂时的打压并没有真正解决房地产的问题，反而导致2009年房地产市场的暴涨。二套房政策也没有真正打垮投机性需求，即使是不发生金融危机，由于打压并不能增加供给，不能增加蛋糕，也没能真正解决房屋供给数量问题，因此，只能是短视而且短期的工具，除了使得扭曲的市场更加畸形外，很难找到这个政策亮点。
我们很理解管理层的心情，房价飙升确实也危及整个经济，但手段一定要是新的，历史上印证是错误的二套房政策，不应当作为砝码，新手段应当是增加小户型特别是迷你户型的供应量，这样既可以缓解严重失衡的供给关系式，改变市场上大户型满天飞老百姓无论贫穷与贵贱都要买宝马车的畸形，另一方面增加小户型或者迷你户型，由于金额较小对减少银行风险也是很有帮助。
从新国十一条出台的目的来看，主要是遏制房价疯涨，还有就是防患境外热钱进入房地产市场。但这种围堵式的只能一条虚设的万里长城，真正能够解决的问题是给游资们一定的通道，限制他们的流动范围，光堵截不给出路，明道被堵死，各种暗流和地下河渠道会更猖獗。
从实际政策来看，由于海南国际旅游概念的出现，上百家地产开发商，裹挟着上千亿元的资金进驻海南“跑马圈地”，让游资们有了一定的出路，他们会对实体经济的危害少一点。但是，从房地产被赶出来的游资越多，对经济威胁越大，二套房贷政策恰恰是各方最敏感的地方，事实上，去年年末密集的政策组合拳的出现，已经给予房地产成交量予以沉重的打击，近期各地楼市出现2位数甚至一位数的成交量和去年四位数的成交量简直是天壤之别。
最近，包藏祸心的美国大腕们也屡屡挑逗民粹主义情绪，世界著名“空头大师”查诺斯放言：中国的房地产泡沫比迪拜严重一千倍以上。中国被过于扶持的经济正走向崩溃。
其实，当情绪的山洪爆发掩盖理性的光芒，结果一定是自我破坏式的自杀。我们在制定政策的时候，一定厘清理性因素与情绪的发泄，因为管理层不是普通百姓，理应站的更高，看得更全面，才不至于被各种假象和幻象迷惑。就拿二套房来说，很多人将二套房贷看成是投机的源头，但事实上，二套房贷更多的是改善性的住房，因为随着经济的发展，中国一部分有小户型房子的人，正需要二套房，而且，这个越来越占主流，真正的炒家不会因为二套房政策限制就买不起房了。
另一个受到影响的是股市，因为银行和地产板块占A股市场绝对的老大地位，因此，虽然近期管理层出台了股指期货和融资融券两大利好，但此次而倍受关注的二套房政策给予市场一个垂直性的挤压，股市也会存在大变数，扰乱资本市场的运行。
中央下决心打压房地产市场，手段重回到旧时代，我们对此并不乐观，只希望这次组合拳能够取得成效。历来是政策市的中国房地产市场，相信在2010年并不好过。
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温总理日前接受新华社记者独家专访，特别指出两点很关键的东西：第一是不能随便丢掉拐杖，第二是要提出四点措施迫使楼市走向更健康之路。
首先，不能随表丢掉有效的拐杖，这次总理回答的很坚决，也是英明之举。温总理说，过早地把我们刺激经济的政策退出的话，就可能造成前功尽弃，甚至使形势发生逆转。
是的，过早扔掉行之有效的拐杖会导致经济滑坡，甚至出现倒退的困境，拿总理的话说，“经济企稳向好并不等于经济根本好转”。因此，在国内外局势尚未根本巩固之际，就扔掉拐杖，无疑会摔跟头。最近，国际经济二次探底之声不绝于耳，我们当然相信我们的经济不会二次探底，但要想不二次探底是需要代价的，更需要措施。
记得2008年第四季度之际，笔者力主中国要出台刺激计划，而很多经济学大家都持反对意见，甚至有人提出救市无用论。现在看来，这些言论是多么的愚蠢。正是因为中央政府实施了有效的政策，才有了今年的中国成了世界的绿洲的论断。经济半小时自豪地播出，2009中国经验：保八之战打破西方“中国崩溃论”。央视指出，年初美国《时代》周刊刊登出这样一篇文章：《中国经济的最后支柱不再坚挺》。文章中写到，“那种认为中国GDP还将继续增长，成为世界第一经济体的想法，还是太天真了。”“中国已经开始经济衰退，而且也许将比美国经济还要恶化。”而文章的结尾，更是给出了一个“中国崩溃论”式的结论：“中国难以有经济核心以继续其‘奇迹’。中国只是一个身陷囹圄的大国。”但中国取得了成效：现在我们有信心说，中国经济最困难的时期已经过去，正在走出低谷的中国经济不仅在实现着自身的复苏，而且也在驱散笼罩在全球经济上的阴霾。
事实证明，中国当初的刺激计划是正确的，而且全球也是如此，正是因为这样，央视才能如此自豪地表述。随着经济的V形反转，那些救市无用论、唱衰中国的言论早已经烟消云散。不过，我们虽然取得了如此的成就，但我们还要牢记，我们的产业升级、结构调整、内需不振、外需萎靡的形势并未发生根本逆转，随时都有覆水的危险，因此，我们必须要继续刺激政策。
第二，总理提出了四点建议促进楼市走上健康之路。在回答新华社记者的提问时，总理显然是有备而来的。我就知道网民关注这个问题。因为我每天上网看到大量网民的意见，甚至很尖锐的批评。因为房子对于每个人来讲都关乎他们的切身利益。可见，总理很关心民间舆论，也对房地产产业这个事关整个经济大局的内核格外关注。
总理提出一个总的原则，首先还需要弄清楚政府要做什么，市场要做什么。既发挥市场的机制，又发挥政府调控的作用。这句话的含义是，政府的归政府的，市场的归市场的。这样的一个原则有利于权责分明，市场的作用就是发挥价格的机制，引导资源的合理配置，这个是主体。而市场不是万能的，特别是房价现在是单边上涨，出现部分失灵的现象，在这种情况下，政府确实要做好政府应当做好的四点：第一，保障房加大供应，第二鼓励合理需求和改善性需求，抑制投机客需求；第三，用好税收、土地等经济政策；第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。
从这四点来看，我们已经很明确的厘清了政府应当做的事，事实上主要是保证市场秩序，增加保障住房供应。事实上，面对供需失衡导致价格上涨，政府制定政策，也应当遵循经济规律，更好地利用经济规律促进老百姓的住房问题的解决。解决房地产存在的问题，不能像一些民粹主义者那样，天天这里崩盘，那里该跌80%，其实，自己不知道有多少套房，害了很多百姓。还整天这个利益集团搞的，那个奸商做的，市场总是风险和机遇的结合，总是按着自己的方式运行，老子早就说过：天地不仁，以万物为诌狗！意思是，天地是公正无私的啊，对待万物是没有过一点偏私，完全一视同仁。市场也是这样，对人一视同仁，机遇需要把握，当去年房价调整之际，没抓住机会进场是个人的事情，也与那些天天以唱空为生的评论家的误导密切相关。
另外，总理这次也指出了另外一个问题，首先，我们要解决那些常年在城里打工，有固定工作和固定住所而又没有户籍的人们，让他们融入城市，和城里人一样工作和生活，享受同样的权利和待遇。由于我们国家人多地少，在大城市我们还要考虑大城市的承载能力，而首要的是要引导农民工在中小城市和大的集镇安家落户。这确实为中小城市的房地产带来重大的需求，很多说要防止开发商炒作小城市化，事实上，这不是炒作不炒作的问题，本来就存在这么一个问题，以前的制度非要压制，这本来就该早做的事情。于民于国都有利的事情，为什么不去做，为什么要压制农民的发展。
总而言之，我们在制定楼市政策的时候，一定要从更广泛的视角出发，千万不能一叶障目不见泰山，结果被撞死在泰山前。我们要想着把房地产搞好，坚决反对一些人要搞乱房地产的阴谋，要让房地产承担它应当承担它应当承担的东西，彻底丢掉它不该承担的东西。