2009年，一部热播电视剧《蜗居》道尽老百姓的辛酸。楼市千变万化，不少购房者跟不上节奏，只能“望楼兴叹”。在经历了从冰点到沸点的戏剧性“反转”后，2009年厦门房价同样令老百姓“几家欢喜几家愁”。
2009年12月，是国家出台调控政策最为密集的一个月，也是厦门岛内新开楼盘定价最令人咂舌的一个月；与此同时，政府却加快了推地的步伐，实力开发商也“鼎力配合”。紧随而至的2010年厦门房价走势如何？“蜗居”厦门将发生哪些变化？种种疑问成为交给2010年厦门楼市的第一张“试卷”。
]]现象
政府加紧推地
除了“年初松、年末紧”，立丹行机构表示，2009年楼市政策还体现出“中央紧、地方松”的特点。
五月份各大城市“地王”频现，为防止各地囤积土地，各部委分别采用了多种手段进行调控，使得2009年成为土地调控年，但地方则表现出更为宽松的姿态。如福建新出让土地出让金全部付清期限延长至12个月，最高延长至18个月；厦门出台新规，拍得土地后可与他人合作开发建设，限制性出让建设用地使用权允许进行抵押。
而具体到2009年底的表现，一方面是政策组合拳频出，另一方面政府却加紧推地步伐。有心人不难发现，2009年12月，是厦门土地拍卖会最为集中的月份。
2009年12月8日，厦门“常规”土地出让会上，九宗地块全部出让。竞拍者既有建发、联发、杏林建设、新景地、南中投资、泉舜等本土实力房企，更有万科、恒禾置业等外地房企。尤为引人关注的是，京城最大房企“首开集团”如愿以偿，拿下地块进军翔安。
此后几场均为“加推”——2009年12月23日，岛内5幅地块吸引建发、特房、住宅、新景地、中海等多家知名房企参与竞拍，建发、特房两大国企顺利拿下心仪地块，民企新景地集团亦有斩获，而服饰品牌企业“柒牌”和食品品牌企业“达利”则分别竞得观音山办公用地；2009年12月26日，集美“综合体”用地专场推出3幅商住地块，万科、禹洲集团和住宅集团分别竞得地块；12月31日，2009年最后一场拍地，四家开发商到场，三家领竞价牌，两家举牌竞价，最终厦门鑫大利房地产开发有限公司一家独揽集美三幅地块。
在去年12月17日五部委明确“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%”后，开发商拿地热情不减，拿地的谨慎度却明显提高了。这是接受采访的业内人士一致的看法。
“整个2009年下半年，开发商的拿地热情都很高涨，但拿地角色已经发生变化，渐渐从民营企业转为有实力的国企和外来大鳄。”蓝火置业研展部曾剑平认为，无论如何，开发商对于2010年厦门楼市还是“希望大于失望”。
厦门土地专业期刊《读地》主编吴章宇也称，新政出台后，资金是很大考验，开发商拿地更为谨慎，比如，有的开发商虽然也报名参加了去年12月23日、31日的竞拍，却最终选择放弃。但是，厦门特别是岛内地块的潜力仍然很大，新政还是比较柔和的，属于引导性的，开发商拍地的需求和热情不会因为新政的出台受到太大打击。
至于为何在2009年底加紧推地，业内人士透露，这与2010年后地方土地拍卖金上缴中央的比例有所提高有一定关系。
新盘定价高企
“国四条”的出台并没有减弱厦门岛内楼盘的开盘热情。
2009年12月19日，岛内老城区的两个楼盘同时开盘，一个高调，一个低调，同样的是高企的定价。
当天，位于市府大道与厦禾路交汇处的“星级酒店式豪宅”君临宝邸，在“价格竞猜”活动的充分预热下，开盘均价23354元/平方米，其楼王“天际独立屋”开售单价更是高达88000元/平方米。虽然开盘均价超出不少人的预期，不过，来自周边城市的大批客户还是为开盘当日增添了不少人气。据开发商透露，开盘之前，该盘就聚集了上百组VIP客户，开盘当日，成交数量便达60多套。
位于育青路与阳台山交叉口南侧的“老城小户”书院则较为低调。该楼盘同样在去年12月19日推出新房源，共201套，以中小户型为主，均价18500元/平方米。根据官方网上房地产数据显示，截至2010年1月8日，已售出住宅117套。
2009年厦门住宅销售均价最低点6168元/平方米出现在2月份，之后房价呈V字形反转，楼市迅速从冰点走向沸点。年终两个岛内新开盘的定价多少可以看出端倪。
“有的楼盘成交数量目前没有想像中那么好，这并不意味着定价不合理。”业内人士指出，目前岛内15000元/平方米-16000元/平方米的均价已经得到大部分人的认可，但超出此价位的定价则可能遭遇购买者的心理瓶颈，这需要一个过程。
■背景
2009年末新政频出
众所周知，中国房地产市场是个“政策市场”，其走势和政策息息相关。综观2008年和2009年，国家政策对楼市的调控痕迹尤为明显。
2007年下半年起，全国各大城市的房价开始回调。2008年3月，国家发改委表示，2008年将采取四项措施抑制房价过快上涨；戏剧性的是，全球金融危机救了中国楼市，2008年底，针对首付比例、印花税、利率、契税、二套房等内容的救市政策陆续出台，各地新政也陆续应运而生。
2009年初，住房和城乡建设部等四部委趁热打铁，表示将通过指引房地产企业制订合理价格甚至是推出新的优惠政策来促进房地产市场的发展，福建也出台了18条举措促房产发展；2009年6月，全国楼市量价齐涨一片红火，银监会重申要严格遵守第二套房贷有关政策。
此后，收紧的政策越来越密集——去年11月中旬，住建部发出通知，严打开发商捂盘；2009年12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确表态“遏制房价过快上涨”，这四大举措被称为“国四条”；2009年12月17日，财政部、国土部等五部委发布通知，明确了“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%”；2009年12月23日，国土资源部宣布对北京、上海、福建等9个省区市的18宗房地产开发闲置土地挂牌督办。
具体到厦门，2009年12月30日，厦门市委工作会议暨全市经济工作会议上，市委副书记、市长刘赐贵也指出，要在保持政策连续性、稳定性的同时，下气力避免房价上涨过快、住房消费过于集中在岛内等问题。
“2009年的政策环境总体为‘年初松、年末紧’。”2009年12月29日，立丹行机构地产研究中心发布2009年厦门市房地产市场年度报告指出，在大基调为政策适度松绑的2009年，下半年政策的“紧”更多的是抑制房价的警示作用，其象征意义大于实际作用。但是，中央经济工作会议定调明年宏观基本面是稳回升、促结构。针对房价上涨过快，中央积极对土地交易、二手房交易等关键性节点采取了针对性的措施，因此房地产政策趋紧将是2010年重要动向。
]]猜想
岛内均价或超2万
立丹行机构指出，2009年岛内房价跳跃式上涨，截至12月29日，岛内房价已经连续2个月超过15000元/平方米。由于明年可售项目少，在95%置信水平下，房价每月上涨671元/平方米，预计岛内房价在2010年中期将突破20000元/平方米，单套商品住宅总价在200万元以上，而市中心、环岛路、湖心岛将陆续出现千万顶级豪宅。
该机构分析，截至2009年12月底，岛内可售项目库存建筑面积约84万平方米；待推项目建筑面积约345万平方米（陆续在2-3年内推出），而年市场需求量约168万平方米（近5年市场年均需求情况），因此岛内供应不足局面仍然长期存在，价值放大的可能性存在。
此外，岛内待推项目平均楼面地价8023元/平方米，其中约60万平方米楼面地价超过10000元/平方米。根据目前岛内地块楼面地价测算，按地产投资的平均回报率看，2010年岛内房价20000元/平方米的机会也是存在的。
也有业内人士指出，岛内均价突破2万元大关是一个趋势，也是厦门房价的一个槛。但这个大关会不会提前到来则不一定，因为不管客户还是开发商对于这样的定价都需要调整期。2009年单盘带动岛内均价的现象在2010年同样会存在，但这种影响也不可能长期存在。
主销量在岛外
2009年末对比年初，岛内商品住宅均价上涨了59%；岛外商品住宅上涨了92%。与房价涨升形成反差的是，2010年厦门楼市成交量将逐步萎缩。未来岛外四区将长期主导市场格局，岛内豪宅化、岛外多元化已是不可逆转之势。
立丹行机构统计，2009年，厦门商品房成交477万平方米（2006年为454万平方米，2007年为372万平方米），再创历史新高；商品住宅406万平方米，对比2008年同期增长290%。目前，岛内库存主流产品为大户型产品，面积大于144平方米的约占50%，约2307套；而岛内总价130万以内（[90平方米户型）仅存850套，是市场稀缺产品；目前在售小户型项目库存大于10套项目仅有7个项目。
2009年，岛内地价是岛外地价的2.8倍，而岛内房价是岛外的2倍。但岛外销售面积比例从2004年的21%提高到2009年的55%，岛外房产销售面积首次超过岛内比例。
在这样的背景下，2010年，岛外新城建设将形成240平方公里功能定位明确、设施完善、环境优美的新城区，城市化率提高到85%，形成海沧新城、集美新城、环东海域新城、翔安新城四个分城区。未来岛外四区将长期主导市场格局，新的地产格局将加速大厦门的形成。
年中可能出现拐点
厦门大学管理学院副院长戴亦一在立丹行数据发布会后发表《未来厦门房地产发展形势》专题演讲时指出，2008年没有得到充分调整，2009年泡沫没有挤干净就又进入一个高点，中国楼市已进入“市场失灵”的恶性循环。
一方面是信贷宽松，房地产商资金宽裕，日子好过；一方面是价格越高，需求越大，供应却越小。一部热播剧《蜗居》，道尽老百姓的辛酸。戴亦一笑称，正是《蜗居》的热播推动了“国四条”的出台。他同时认为，新政对于购房者的最大影响就是恐慌性追涨将趋于理性。
对于2010年的全国楼市，戴亦一认为在年中五、六月份会有一个拐点，随后进入回调。厦门整体形势预计将与全国形势相差无几，但回调幅度会小于全国平均幅度。老百姓关注房价走势，最关键的是要看两个因素，一是物价水平，一是银行按揭政策是否有变。只要这两者变化不大，厦门房价水平短期内仍会惯性上涨。