标题：内地楼价进入整固阶段

内地楼价进入整固阶段

2009年尾，中央推出一系列措施，如上调土地拍卖首付比例、延长个人住房转让营业税免征时限，增加保障性住房及土地供应、模拟征收物业税措施扩展至全国，以至将2套房首付比例上调至4成等。中央对内房的取态，是“控”还是“压”，市场存重大分歧。

笔者认为，中央基于社会稳定的前提，同时降低通胀风险，本年将着手“调控”内房，惟基于内房为经济重心之一，“打压”的机会不大。内房在去年急涨，中央又锐意发展新产业，引导资金由传统产业转移，加上预期本年内房供应将增加，市场供求料将趋于平衡。在多方因素驱使下，内地楼价料进入整固阶段，升幅料比09年大为放缓。

早前国家社科院公布《住房绿皮书》，表示北京及上海等20多个城市的商品房价出现泡沫，另当局2010年的《经济蓝皮书》也指国内85%家庭负担不起楼价，预期去年城镇房价/收入比例将达8.3倍，高于国际3-6倍的比例。部分一线城市，如深圳的楼价收入比更达15倍。

政府稳定楼市已成共识

楼价高涨，抑制市民置业意欲，同时增加社会不满的声音，造就内地剧集“蜗居”的热播，央行去年第4季全国城镇储户问卷调查结果也显示，67.2%受访者认为房价“高，难以接受”。此外，楼价飞升有蔓延至2、3线城市的迹象，为防止资产泡沫的形成，影响民生，中央出台措施稳住楼市已为市场共识。

银监会纪委书记王华庆指，内地银行过度集中房地产及基建以及大型企业，将令内银在日后面临坏帐风险。而房地产泡沫一旦“硬着陆”，不单对内银，对整个经济的影响亦是难以估量的。调控内房，除为民生，也是出于对内银及其他行业的稳步发展的考虑。

国家住建部研究中心副主任王珏林表示，当局日后将在金融及税收上出台调控措施，且认为本年房价在调控政策下将平稳发展。

事实上，中央调控房地产的力度不能过重，需知道国家自4万亿及一系列刺激措施推出以来，地方政府为配合，令财政偏紧，卖地卖楼成为地方收入，以及支持刺激政策开支的来源，适逢当局走宽松货币政策，资金流入房产市场，造就楼市急升。

内房股中长线续可看好

地方政府依重，加上内房对建筑及原材料等行业的带动，中央只能有限度的调控内房，压制升幅过快的势头，惟不会施加过分调控，料将透过增加土地、保障性住房供应以及减少新增贷款出发，稳住楼市。内房股本年走势料回顺，惟难重拾09年的火红，而基于房地产乃为国家经济命脉，经过调控后，内房景气料可以健康步伐反复上扬，中长线续可看好。 （康宏证券 黄敏硕）

国11条抢闸压楼价 房价问题紧迫

刚刚过去的2009年，急剧攀升的房价问题无疑成为社会关注的最大热点问题，无论是温总理接受媒体采访时的表态，还是年末中央经济工作会议的议题，都将稳定房地产价格作为一项重要任务部署。

1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这也是继去年12月14日中央经济工作会议后，中央、国务院一月内第五次发布对房地产的相关调控政策文件。对于这一揽子房地产调控政策的作用和效果，记者兵分两路采访了北京和广州两地的房地产研究专家、开发商代表及中介人士，对新政策进行深度解读。

“改善型住房需求”表述消失

“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”

此规定延续了去年6月份以来中央政府多次重申的二套房贷政策，实质内容为“收紧成数，放松利率”，表明政府只是遏制投资投机消费，而不是打压有真正居住需求的居民消费。2008年救市政策中首次提出的“改善型住房需求”在“国11条”中已消失，银行将根据贷款记录来区别首次置业与二套房贷申请者。

预售限制 上有政策下有对策

“合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”

此举是为了限制开发商捂盘。不过也有开发商表示，对于要求明码标价对外销售，实际上并不可行，住宅价格是随市场需求而调节的。假如一定要申报价格的话，估计大部分开发商都会把价格报高些，最多等到销售时按市场行情打个折扣给买家，价格的决定权实际上还是开发商说了算。

首次强调“双向”调节

中国房地产价格根本问题取决于供求关系，解决房价平衡问题，关键在于解决长期以来供给不足的问题，增加有效供给，满足有效改善需求。

房价过高，根本原因在于供给不足的情况下，炒房投资投机者却能够用成本极低的银行货币进入房地产市场无限制买卖套利，要害还是在金融机构本身。不同于以往只控制房地产投资不调控需求，“国11条”注重双向调节，既减少需求，又强调供给。即强调增加商品房保障房供应的同时，提高了投机、投资，甚至改善型需求的门槛，减少当前购房需求。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞接受本报采访时表示，包括“国11条”在内的相关政策实际上是对中央经济工作会议的有关决定进一步的细化，所谓的房地产调控政策密集出台，实际上应准确地称为中央精神的自上而下的落实过程。

“国11条”提前推出　显示房价问题紧迫

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，此次“国11条”的调控措施出台时间点有些出乎意料。按照常规，往年相关的政策都在“两会”之后发布，而“国11条”提前出世，意味着房价涨幅过快问题十分紧迫。尹中立表示，“国11条”首次明确“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，这是对去年以来国企争做“地王”的明确警告。

今年房价走势 不会大升或大降

对于一揽子房地产政策的作用，牛凤瑞分析认为，当前的调控政策目标明确，主要剑指投机投资者，政策力度相对温和，也保持了一贯政策的连续性。这符合经济复苏过程中国家调控政策的基本特点，也起到稳定市场预期的作用。

对于今年房价的走势，牛凤瑞表示，类似2009年急剧反弹的涨价潮不太可能再出现，但2010年的房价也没有大降的空间，从周期性而言，中国房价将呈缓慢上升局面。

尹中立则认为，2010年乃至更长时间的房价将主要取决于两大因素，一是货币政策调整，房价大涨根源在于市场上的钱太多，控制好货币的水龙头，进一步调整适度宽松货币政策是一个关键。另一方面，市场上保障性住房增加进展，以及税收政策配套机制改革的步伐，地方政府能否得到足够配套资金，将是影响房价的另一个关键。

下一个“重磅***”是什么？

物业税脚步近了

记者从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前市场对物业税的最大担忧在于不知道其实际内容，究竟是只对商用物业征收还是对第几套物业征收，征收幅度是多少。他表示，物业税对市场来说是一个全新的事物，故此它的出现对市场所产生的影响难以预料。 （广州日报）

资本“蝗虫”退去 楼价靠谁支撑？

又一轮针对楼市调控的“政策组合拳”，把正处于兴头上、准备给员工好好发笔奖金滋润过年的开发商彻底“打蒙了”。短短两天内，声色俱厉的“国十一条”、央行再度提高金融机构存款准备金率等调控政策的相继出台，让原本已经 “冷下来”的楼市成交陷入“冰点”。销售极其火爆的一个东莞城区楼盘，居然在最近几天出现反常的“零交易”状况。

事实上，这次中央再次出台的“国十一条”，对楼市影响最大的“二套房贷首付不低于40%”只不过是老调重弹，重申2007年“927”的相关政策，但此条政策对楼市买家的“打击面”甚广，房贷门槛从严从紧不仅会吓走大批楼市资本“蝗虫”，而且因为政策没有做出具体划分而提高了二次购房的改善型需求买家的置业门槛。如此广的“打击面”，楼市“不冷”才怪。

笔者认为，此次中央几番出台楼市调控政策的意图旨在稳定房价，对于自住型、改善型买家的普通居住消费需求仍然是持支持态度的，预计政策落实到地方银行时，会做出调整，改善型自住买家不必过于担忧。现在最担忧的是开发商们，有关数据显示，今年东莞住宅可售货量约为950万平方米，市场供应量惊人，这么大的供应量如果少了投资投机者的参与消化，东莞的楼市房价靠谁支撑？一位开发商说，即使在刚性需求最旺的去年，大部分楼盘的成交比例中，多次购房的投资者比例高达30%~40%。如果少了这部分人的参与，未来数月内东莞楼市成交量大跌已是意料中事。

目前市民最关注的是：量跌了，房价会跟着跌吗？笔者认为不一定，特别是城区房价，有较好的市场支撑力和消费力，要跌也跌不到哪儿去。尤其是去年开发商房子大卖资金充裕，在没有资金压力的情况下，开发商普遍不愿意轻易降价，会硬挺一段时间，房子可以慢慢卖，开工项目可以慢慢拖，价格不会轻易降。笔者认为，房价最终能否降下来还是要看相关政策的延续性及执行力度：政策没有时间的延续性，房价最终还会反弹；政策缺乏有效的执行力，就等于形同虚设的“一纸空文”，毫无意义。 （广州日报）