标题：调控楼市十般武功秘籍详解

　　从2009年12月份五部委联合下发的《进一步加强土地出让收支管理的通知》，到2010年1月份的“国十一条”。国家楼市调控组合拳在持续出招。这套拳术，第一拳直击要害，落在了“土地”上；第二拳是个连环拳，国务院从财政、税收、信贷、国土、规划等多角度出招，调控楼市。

　　不管已出招，还是正在出招，甚或将要出招的拳术，纵线来看可以称之为一套调控楼市的“武林秘籍”。这套武林秘籍，每招每式的着落点不同，对楼市的影响轻重不一。我们总结出十项对今年楼市最可能产生影响的新政“招数”，进行剖解。

　　辟邪剑法

　　土地出让金首付提至5成　功力：★★★★　杀伤力：★★★

　　功夫解析：辟邪剑法来历不明，剑法飘忽。而提高土地出让金首付，虽为国家明文政策，但在地产江湖中早有传闻，与辟邪剑法有异曲同工之妙。

　　出招背景：一线城市在房价过快增长的同时，地王也是此起彼伏层出不穷。地价的上涨，让房价的上升通道变得更坚固。“提高土地出让金首付比例至50%”，是在保持现有土地出让制度的基础上，对开发商做出的颇有威慑力的规定。

　　功夫威力：提高土地出让金的首付比例，只要开发商手里有足够的现金，都不成问题。因此这一条对于抑制房价来说，似乎并不是很灵光。广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，“至少现在我还没有看到这个政策对房价的走势有什么影响。”记者查阅了2009年度东莞一级市场土地出让公告，绝大部分已然实施“首付50%”。但该政策的正式执行，无疑将使土地资源更多集中在大开发商手中，让他们加重了对房价的“话事权”。

　　锁喉功

　　闲置土地两年收回　功力：★　杀伤力：★★

　　功夫解析：锁喉功直指要害，扼对方之喉。土地对于开发商来说，是其开发的要害环节。处置闲置用地，让其动弹不得。

　　出招背景：“显赫一时”的地王，在拍卖场上风光过以后，不少沦为只能“晒太阳”的“地干”。大片闲置地，已经影响到房屋供应量，成为房价快速上涨的帮凶之时，国家在2008年1月7日，颁布了“闲置土地两年政府有权无偿收回”的调控，2009年12月，这项政策再次被重申。

　　功夫威力：从执行力度上来讲，处置闲置用地是最难的政策，它的心理暗示作用大过执行效力。目前东莞07年的“八大地王”地块，到目前为止还有三幅尚未开发。但这三幅地块，并没有被政府无偿收回。从执行效力来看，这是最无力的一项政策。如果该政策一旦被真正的实施，每一幅地块都按照规划要求来建设的话，楼市供应量会保持在稳定的水平，房价也会相对稳定。

　　狮吼功

　　二套房首付不低于4成　功力：★★★　杀伤力：★★★★

　　功夫解析：内力深厚之人，出招前可发出狮子吼叫般的声音，令对手未战先怯。本月10日，“国11条”要求二套房首付最低不可少于四成，这个曾最有力打击了2007年房产市场疯狂乱相的招术，在新年伊始出台，足以让全体开发商心中一颤。

　　出招背景：在中山大学岭南学院财政税务系主任林江看来，现在地产过热的局面与07年大不一样，当时中央可以用加息、信贷等多管齐下的手段打压过热楼市，但现在先于美国加息将令人民币被逼升值，造成冲击面更广的经济危机。他认为我国用于房市的资金基本掌握在国有银行手上，只要银监会从源头控制放贷，就能限制包括利用资金杠杆投机性的购房行为。

　　功夫威力：林江认为，上半年地方政府可能会与开发商达成一种微妙的默契，开发商不会伤经动骨，但也可能上演资金薄弱、价格“假摔”的秀。但若楼市疯长的局面没有被“吓”回去，中央不可能任由这种非理性繁荣继续，会动用更严厉的信贷收紧打压。

　　独孤九剑

　　建设保障房　功力：★★　杀伤力：★★

　　功夫解析：独孤九剑剑法求变极致。目前中央积极寻求社会保障房制度，来弥补商品房的缺失，求变成为它最大的功能。虽然保障房建设处于起步阶段，求变效力尚不明显，但初衷未改。

　　出招背景：中央多次强调建设保障房的重要性，在最新出台的“国十一条”中，更是要求规划部门要做详细的保障房建设规划，并把“限价房、公共租赁房”加入保障房制度，力图求变保障房的建设，步入真正的规模化和社会化的阶段。

　　功夫威力：这条政策在东莞最为尴尬。东莞不少村早已有自己的农民公寓，其价格等于经济适用房。位于东莞东城区九头村的保障房小区，外观并不比洋房小区差，但从东莞申请保障房遇冷来看，保障房制度还有待深思。不少打工者都有工厂宿舍住，很难大规模建廉租房；房价也较合理，建限价房又不可行；而面对以租客为主的租赁市场，建公共租赁房也不现实。如何做好保障房的建设，确实需要政府好好研究。不然“独孤九剑”会变成“独孤求败”。

　　打狗棒法

　　遏制热钱　功力：★★★　杀伤力：★★★

　　功夫解析：丐帮打狗棒法，逢到危难关头，便由帮主手持打狗棒招招打压，令敌难以抵挡。强烈的通胀预期，引发热钱流入楼市，寻求固定资产“避风港”，但也绑架了楼价一路狂飙而上，中央只得想办法把境外、民间和国企等“恶犬”的热钱打压下去。

　　出招背景：08年实体经济面临通缩寻求避险、宽松的货币政策以及美元弱势等原因，令各路大量热钱涌入楼市。东莞即是制造业资本流入楼市的最好例证，09年别墅市场成交金额达到81.6亿元，超过07、08年的总和。“天量”的热钱无疑会是2010年楼价上行重要的支撑，也是解决房价问题必须打压的一股势力。

　　功夫威力：“国十一条”明确规定了要加强防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。这让外资未来在加码中国房地产时可能会有所收敛。但宽松信贷造成的国企充裕的资金、制造业风险过大造成的资本继续涌入楼市，这些都是隐性的“热钱”，也是考验未来楼市政策的难点所在。

　　黯然销魂掌

　　营业税“2改5”功力：★★★　杀伤力：★★★

　　功夫解析：2009年12月23日，财政部公布的政策明确，从2010年元旦起，个人购买不足5年的非普通住房全额征收营业税、普通住房按差额征收营业税。普通消费者面对投资成本的提高，也只能黯然神伤。

　　出招背景：08年底以来几乎全面减免了“2-5年”期二手房源的营业税负担，为09年的二手楼市爆发注入了强心剂。营业税“2改5”是09年国家对楼市做出针对性分类调控的首个冲击波，意在保证自住需求，遏制投资。

　　功夫威力：普通住宅由于“可以把价差适当做小”，受影响并不大，但非普通住房购房成本加大。但启富置业总经理张霞认为，东莞目前房价升幅不大，长远来说，轨道交通、珠三角一体化都是发展的潜在动力，在东莞做“长线投资”仍“有利可图”，影响不大。

　　也有人指出，东莞二手楼买卖交割时间长，投机性炒房环境并不成熟，因此影响面较小。但二手楼市场从12月份赶搭“营业税末班车”的一轮小高峰过后，目前成交回落，买家观望居多。