标题：营业税效果楼市立竿见影 贷款加息有望出台

　　从上月初以来，楼市“降温”政策频出。近日，国家六部委联合解释楼市调控政策，加上银行信贷紧缩释放重要信号，密集的政策让人们神经紧绷，甚至许多人更加关注“加息”、“物业税”等一只只“政策靴子”何时落下。多位资深专业人士为人们梳理财税、信贷、土地等政策，以便于人们跟上楼市调控节奏，不要过分乐观或焦虑。

　　税收调控：营业税效果立竿见影

　　今年1月1日起，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。本市1月1日至11日的二手房成交量环比下降八成多。由于在房产交易环节增加的税负，传递了政府对于加强市场调控、遏制房价过快上涨的信号，市场的观望情绪不断增长。同期人们也在关注另一记税收“重拳”——物业税是否即将登场。

　　据悉，财政部和国家税务总局在部分城市开展了房地产模拟评税试点工作，但有关部门近日对全面开征的消息进行了驳斥。据国家税务总局科学研究所特约研究员、天津财经大学教授刘植才介绍，物业税一旦开征将对降低房价起到明显的作用，其程度将远远超过营业税新政。投资投机人士将为持有大量房产而付出更高成本，将减少一些炒房行为。但是开征物业税涉及与现有的税费制度衔接问题，因为房价中包括地价，而市场上许多城镇住宅的土地性质不一，“一刀切”的税负会产生新的不公平问题。同时，物业税要按市场评估价格征收，需要一个动态的评估体系。此外，对起征点的设计要考虑人们的实际负担，只对超面积住房征收，而对于首套住房以及人均住房面积较低的家庭要适度照顾。还有一些税务专业人士也认为个人住宅拥有70年的土地使用权，开征物业税是否意味着购房者对其住宅是否拥有土地的永久使用权，这也需要有进一步的政策说明。包括本市在内的许多城市年内开征物业税的难度很大。

　　贷款调控：贷款加息有望出台

　　1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”。中国指数研究院天津分院负责人认为，“国十一条”是2009年12月14日“国四条”的细化和延伸，但部分政策超出之前的力度，如“二套房贷”统一要求首付不低于四成，与“国四条”的“支持自住和改善性需求”有较大差别。至于利率优惠的问题，“国十一条”并未明确规定，而是表示“贷款利率严格按照风险定价”。被反复强调的“二套房贷”首付不低于四成的政策将进一步加剧市场的波动性。本市银行业内人士表示，此次《通知》并没有再次重申此前关于改善型住房的优惠，只是强调要“加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房需求”，银行会根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素来确定首付款比例，首付比例可能会要求在四成以上，贷款利率会在基准利率至上浮10%之间。而银行对七折利率优惠政策是否延续尚未明确，仍有待银行总部下达有关通知。

　　同时，市场热议的“年内加息”随着央行宣布从18日起上调存款准备金率而升温。花旗银行、渣打银行公开预测央行年内将加息。甚至一些金融人士认为，加息取决于通货膨胀的预期，在二、三季度很可能加息。本市一些房地产业内人士则表示，如果央行连续加息，开发企业资金链会相当紧张，房价上涨一定会受阻，有些小企业可能会挺不住而降价促销，据悉有的企业已开始筹划春节后促销了。

　　土地调控：土地供应充足平抑房价

　　土地市场的调控对楼市也是意义深远的。去年，一些大型房地产公司在一线城市大规模、高价拿地，频出“地王”。日前，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少先付50%的限制。据中国指数研究院有关人士介绍，去年本市地块多以底价成交为主，溢价水平较低。本市一些大型企业私下透露他们更看好有发展潜力的低价地块。我爱我家市场研究中心人士认为，本市土地市场供应充足，在建的地铁线路均延伸至环城四区，地铁的开通将在很大程度上拉近环城四区与中心城区的距离，在中心城区工作、环城四区居住将越来越方便，因此轨道交通的优势将提升整体环城四区房产的受关注度。此外，继去年11月滨海新区“三区合一”之后，近期天津市又出台关于环城四区取消农村、建设小城镇的区域规划方案，无疑提升了环城四区的区域价值。

　　此外，记者获悉，本市今年还将加大普通商品房住宅以及保障性住房的土地供应和建设力度。业内认为，在市场供应增加的背景下，平抑房价增速在下半年将是能够实现的。记者刘英潮

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