标题：今年房价大涨不?大跌不?

　　强势数字：去年全国商品房销售额增幅达75.5%，个人房贷增幅超100%，房企资金增幅超40%

　　专家判断：2009年楼市火爆是恐慌性购房造成，但今年房市购买力还存在，房价将趋于稳定

　　核心提示

　　房价上涨、销量大增，土地开发面积却大幅下降———昨日，国家统计局公布“2009年全国房地产市场运行情况”。数据说明了什么？未来房地产的趋势如何？带着种种疑问，本报记者采访了多位知名经济学家。

　　解读专家

　　国家信息中心经济预测部宏观经济研究室主任、高级经济师

　　牛犁

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任

　　牛凤瑞

　　国家发改委投资研究所所长

　　张汉亚

　　销售篇

　　去年完成去库存化过程

　　年份 商品房销售额 增幅 商品住宅销售额增幅

　　2009年 43995亿元 75.5% 80%

　　2008年 24071亿元 降19.7% 降20.1%

　　解读：

　　2009年的全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。

　　牛犁认为，2009年房屋销售面积出现大幅增长，一方面与上一年基数较低有关，更重要的是，经济复苏后，中国大部分行业进入了去库存化的过程，也就是市场销售了很多以前积累的存量，包括钢铁、汽车等在内，流通环节都在去年整体出现大幅增长。

　　从数字对比中可以得到验证，去年全年，全国房屋竣工量也就是新入市的面积增幅并不高，仅为5.5%，而同期销售量增幅却高达42.1%。这表明很多销售量来自于此前的市场存量。

　　资金篇

　　个人房贷增幅超100%

　　年份 房企资金 增幅 个人按揭贷款 增幅

　　2009年 57128亿元 44.2% 8403亿元 116.2%

　　2008年 38146亿元 1.8% 3573亿元 降29.7%

　　解读：

　　张汉亚分析，2008年，受到国际金融危机影响，房地产开发企业的投资增速放缓，而国内贷款的增幅也较小，个人按揭信贷则出现了下降近30%的状况，这使房地产业发展陷入困局。

　　而事实上，房地产企业贷款和个人贷款都被银行机构视为优质贷款，所以自2008年年底国家放宽信贷之后，个人信贷立即陆续增加。在2009年下半年，中国的房地产也陆续走出低潮期，呈现出快速成长的状态，这直接激发了房地产开发商的投资热情，而且，2009年3月到6月、9月到11月出现了两个十分明显的地产火爆期，再加之2008年的低迷造成了一个低的底数，使2009年房地产在投资和消费的增幅上都出现了较大的数字。

　　牛凤瑞分析，支持房地产发展的两个重要因素是资金和土地，信贷大增与金融环境相关，数据显示出开发商信贷增加、购房者信贷增加的结果，这是房地产运转的正常状态。

　　但值得关注的是，房地产市场2009年利用外资下降了25.5%。牛凤瑞分析，2009年投资房地产外资的下降与以下三个原因有关：中国一直高度警惕并监控国外资金进入房地产业、全世界范围继续受到金融危机影响、2009年上半年地产局势不明朗。

　　投资篇

　　经济回暖刺激房企投入

　　年份 房地产投资 增幅 住宅投资比重

　　2009年 36232亿元 16.1% 70.7%

　　2008年 30580亿元 20.9% 72.2%

　　解读：

　　牛犁认为，与2008年相比，2009年全国房产投资的增幅有所趋缓，与多年来投资持续高增长有着必然的历史联系。

　　去年下半年开始，随着宏观经济的整体回暖，房企的投资力度开始加大，在去年后几个月，甚至有30%左右的高增幅。

　　附图：房企资金来源（总额57128亿元）

　　供地篇

　　买地面积下降或推高房价

　　年份 房企买地面积 增幅 完成土地开发

　　2009年 3.19亿平方米 降18.9% 2.3亿平方米

　　2008年 3.7亿平方米 降8.6% 2.6亿平方米

　　解读：

　　对于“投资持续增长，房企完成土地购置面积和完成土地开发面积却继续下降”这个现象，专家一致认为，这对于2010年的房产整体走势，将形成明显的价格上行预期效果。

　　牛凤瑞表示，开发商土地购置面积逐年下降，这将绝对影响下一轮房价。另外，土地交易价格同比继续上涨（去年四季度，土地交易价格上涨13.8%），尤其是住宅用地交易价格上涨幅度更大（19.4%），传递了一个信息———期望下一轮房价会降低并不现实。

　　牛凤瑞解释，2009年底的土地交易价格上涨，理论上将在2011年甚至更晚才能显示在房价的提高上，但现实中却不是这样———地价上涨几乎是立竿见影地反映在房价上：开发商一旦高价拿地，周边房价立刻涨价。

　　牛犁认为，土地供应的持续下降，对房产市场形成的是价格上行的心理预期信号。当前房产市场的需求很难体现出明显的波动，而左右开发商供应量的因素中，被高度关注的拿地环节在不断出现的地王效应面前，有着不容忽视的直接导向。

　　房源篇

　　住宅竣工面积增幅“保守”

　　年份 房屋竣工面积 增幅 住宅竣工面积

　　2009年 7.02亿平方米 5.5% 5.77亿平方米

　　2008年 5.9亿平方米 降3.5% 4.8亿平方米

　　解读：

　　2009年房屋竣工面积的变化最为明显，牛凤瑞表示，2008年房屋竣工面积下降跟当时的经济环境相关，2009年的增幅转正，说明楼市开始回暖。

　　房屋竣工面积和住宅竣工面积的增幅，与整体房产投资的增幅相比都并不算高，没有超过10个百分点。

　　对此，牛犁认为，这与去年上半年房企普遍担心销量的心态有关，实际上直到去年第四季度，伴随着二手房优惠政策倒计时、经济复苏预期强烈等信号，房产市场走势才显明朗。房企短时间内不可能大幅度提升市场增量，因此增幅也就显得相对保守一些。

　　房价篇

　　今年房市又开始进入库存化

　　年份 全国房价 新建住宅销售价格

　　2009年12月 涨7.8% 涨9.1%

　　2008年12月 降0.4% 降0.8%

　　解读：

　　牛凤瑞认为，2009年的楼市火爆是由于恐慌性购房造成的，是对2008年下半年到2009年上半年购房需求的一次集中式爆发，实际上属于购买力透支。在已经到来的2010年上半年，中国楼市即将进入一个低潮期，交易量将大幅度下挫，房价趋稳，但因为中国楼市的购买力还存在，基本供求关系没有改变，房价大幅下降是不可能的。

　　而牛犁则认为，去年全年房价达到房改以来最高增幅，国家去年底开始对房产市场出台宏观调控措施，但实际上，真正左右今年价格走势的还是市场的供需状态。

　　从目前来看，市场供应的角度开始有所转变，那就是从此前的去库存化状态，又开始进入库存化的状态，供应环节的趋稳，将使价格和销量趋于平缓。

　　本组稿件由本报记者 经淼 刘艳玲 采写

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