标题：拉萨楼市蛰伏求变

　　站在2010年看2009年拉萨楼市的点点滴滴，在拉萨地产界打拼了多年的李智有些感慨：眼见着楼市从2009年早春开始复苏，一帆风顺升到夏天，再到收获的金秋，这一年，楼市的苦辣酸甜真的让房产人的心情也跟着跌宕起伏，购房者也是从最初的观望到后来的小心翼翼出手买房，2009年的拉萨楼市，在风平浪静的表象下，蛰伏着求变的躁动。

　　2009年，没有一个楼盘做开盘宣传！有的新盘也只是低调卖房，没有像以前一样在新盘入市时大肆宣扬。这并不是因为手续不全而选择的悄然卖房，“我们只是捉摸不透现在的市场，慢慢卖呗。”拉萨城北一楼盘销售总监说。

　　“2009年春节过后不久，很多项目基本上处于滞销状态，不仅房子实际交易情况不容乐观，就连营销大厅都很少看到客户，多数项目的场面很冷清。尽管处于这种情况，拉萨的房子也没有出现降价的现象，但有的开盘之初定价偏高的项目通过推出特价房回调价格，有一些调价幅度比较大。4月份，城北一个楼盘2300元/平方米都在卖。”拉萨印象的郑飞说，这可能是一些楼盘不愿宣扬“降价”卖房，选择低调的原因。

　　天路·康桑的汪蓉说，2009年4月以后，拉萨楼市出现了回暖的苗头，成交量开始回升。“刚性需求的释放、国家对于购房的政策到位、开发商面对资金难题作出的房价让步等等，刺激了楼市成交量的攀升。进入5月以来，拉萨有些楼盘项目逐步进入了稳定的销售期，天路·康桑在一段时期内每天保持在一套以上的实际成交量。”汪蓉说，世邦国际花园、蜀园等楼盘的成交量在2009年4月份以后也开始回升，开发商们对市场的预测不太乐观，因此多数选择了悄然卖房。

　　不吆喝埋头卖房

　　2009年，那曲地区的人在拉萨的买房者扮演了重要角色。

　　43岁的旺青是那曲地区人，多年来一直在那曲工作、生活。2009年，他下定决心到拉萨买了套房子，让父母到拉萨养老，让孩子到拉萨上学。“2700元/平方米，还送装修。”旺青说，这价格比他2008年看到的房还便宜。

　　“2700元/平方米还送装修，这个价格确实是较低的了。”纳金路某楼盘销售部负责人章先生说。按照成本决定价值的理论，2009年，拉萨大多数楼盘的降价空间也相当有限，因为近年来的建筑成本都比较高。首先拉萨的地价在逐年上涨，有些地段已高达200万元/亩，加上建筑成本、税费成本、营销成本、财务成本等，市场均价至少应在3000元/平方米以上。因此，相对低廉的价格对于有自住需求的购房者来说，2009年的房价可谓“抄底正当时”。同时，高性价比现房批量入市也凸现消费良机。相对于期房，“看得见、摸得着”的现房，没有烂尾的风险，“即买即住”节省成本，再加上开发商前所未有的“慷慨”，购房者完全可以货比三家，挑到性价比最高的好房子。2009年，拉萨楼市出现的买房送装修、打折优惠、特价房等字眼刺激了买房者的出手购房。

　　促销优惠多房子好卖

　　东尊名城的营销总监李智认为，从2009年拉萨的房地产市场来看，刚性需求是存在的，“而且是大量存在，只是有待于开发商挖掘，出台一些刺激政策来刺激这些潜在的客户出手。”

　　但是，从2009年各楼盘售楼部的访客“问的多，买的少”上来看，这又是为什么呢？李智说，这其实是购房者与开发商之间的一种博弈。目前，对于拉萨开发商来说，最要紧的就是抓住市场回暖的机会，调整市场策略，以回笼资金作为第一任务，结合促销活动推进销售，“消化”库存。

　　2009年10月份在城北尼卓苑买了一套房子的张女士说：“我就是看准了开发商销库存的心理，及时出手买了一套特价房。拉萨的房价下跌的可能性不大，会不会上涨就不好说了。我趁楼盘有促销优惠的时候下手买房不失是个好时机。”

　　业内人士徐先生认为，针对2009年拉萨楼市持稳热销的发展态势，购房者更应冷静、客观、理性地面对2010年的楼市，做到心中有杆“秤”，避免盲目置业。他说，拉萨2010年楼盘供应量将进一步加大，一些新楼盘将陆续上市，竞争将更激烈，各个开发企业唯有凭借自身雄厚的实力才能在新一轮竞争中取得佳绩。因此，2009年一些开发商销库存的市场行为不失为一个购房时机。

　　开发商抓机会销库存

　　尼吉花园的邓先生说，2009年拉萨楼市投资型购房需求比例有所增大，随着拉萨房价的日趋稳定以及通货膨胀的预期，大多数的消费者将着眼于投资房地产行业。据了解，如今拉萨的消费者已趋于理性，认识到在拉萨置业的升值潜力，于是纷纷出手购置房产。

　　家住金珠西路某小区的旺珍前年在天海德康鑫居购置了一套住房，主要用于出租。“当时买这套房子的时候只付了首付款，余款做了按揭，现在房子的租金早已够还贷，还能余下一些”。像格桑这样投资房产的人，在2009年为数不少，越来越多的消费者意识到了买房的升值潜力，拉萨楼市在去年开始由刚性需求购房向改善型、投资型需求转移。

　　投资型购房需求比例增大

　　对于拉萨房地产开发企业，2009年是在忐忑中过来的，有喜也有忧。开发商期待，随着各项政策的出台落实，对于增强西藏房产购买力将有很大的提升和撬动作用。

　　但信心需要的是实力。从2009年拉萨各楼盘销售情况看，形势不容乐观。在拉萨开发了多个楼盘的一知名房地产企业负责人说，过去一天就能卖出十几二十套房子，而现在一个月仅能卖出四五套。在购房者中，地区上的购买者占到半数以上，主要以那曲、阿里为主，面积集中在100平方米左右。

　　在逆势之中，也有企业销售回暖明显。早在2009年1月，拉萨城北几个楼盘采取了给予团购大幅度优惠的促销手段，销售业绩增长显著。到了7月和9月份，不少楼盘都有20套的销售业绩。某楼盘销售总监林先生说，尽管政府各项优惠政策在2009年未从销售上得到充分体现，但通过与银行等部门的沟通联络，一些具体利好政策正在落实当中，他们对楼市早日回暖坚定了信心。

　　一些资金实力雄厚的企业则仍旧看好拉萨的房地产市场。一家在拉萨城东储备有大量地块的房地产开发企业负责人说，拉萨房地产市场的刚性需求还未完全释放，从长远角度来讲，拉萨房地产市场发展前景广阔，“我们对此充满信心”。

　　市场信心

　　在2009年恢复

　　房产中介罗布信息中心的负责人罗布旺堆在2009年12月份连续成交了4套二手房，“腿都跑断了”。他告诉记者，11月份后，拉萨二手房市场开始活跃，成交量与前两年同期相比也有了明显增加。“可以这样说，2009年拉萨的二手房市场比新房还要活跃一些。”罗布旺堆说。

　　罗布旺堆分析，拉萨二手房市场之所以在2009年比较活跃还有其特殊性。与商铺、写字楼办公用房相比，住宅作为生活必需品，具有刚性需求的特殊性质，一些购房者因为儿女要结婚、读书，以及出于改善住房条件的迫切要求，在目前的房产走势又不是很明朗的情况下，选择了购买价格相对便宜的二手房。