标题：2009楼市热门关键词盘点

　　□本报记者 王 英

　　【编者按】

　　2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。这一年，受首套房最低首付两成，银行按揭利率7折等国家宏观调控政策影响，苏州房地产市场在二季度景气回升并一路高歌猛进。

　　从年初贯彻房地产优惠政策刺激房市；到年中的加大土地供给，整顿市场秩序；再到年末的防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。这一年，房地产市场的变化实在让人惊叹。从年初的求人买房，到年末的一房难求，只求买到不问价格，苏州房地产市场让开发商笑了，也让更多的苏州老百姓急了。从今天起，本刊联合苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司对2009年苏州及周边住宅市场进行分析总结，对各区域的市场热点进行追踪解析。

　　关键词一 地王

　　2009年注定要在中国房地产的发展史上留下属于自己的标志，而在种种表现中，“地王”最为引人注目。

　　2009年6月，正当国内各地房地产市场创出成交量新高，业内企业尚沉浸在楼市回暖的美好中时，央企背景的中化方兴投资管理有限公司率先以40.6亿元的高价摘得北京广渠路15号地块，创出2007年“9·28新政”市场调整后北京的地王新纪录，拉开了2009年土地市场热战的序幕。

　　一个月过后的7月下旬，金地集团以30.48亿元拿下上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块，创造了上海地王。 9月10日，中海地产以中加70.06亿元、楼面地价22409.3元/平方米的价格竞得上海长风地块，创造当时新的“中国地王”称号。但此记录仅保持了20天， 9月30日绿地集团以72.45亿元的总价、 27231元/平方米的楼面单价力克群雄拿下了徐汇区龙华路1960号地块，再次创出新的中国地王。

　　去年12月，中央政府出台土地出让新政调控市场，当业内认为总价地王将尘埃落定时， 12月22日，以富力地产、雅居乐、碧桂园等民营房地产公司为主的联合体以255亿元的总价力压以保利地产、万科、中海地产等央企背景的联合体夺得广州亚运城地块，成为今年总价新地王。 2009年12月23日，上海新江湾城C6地块由央企中建地产以37.2亿拍得，楼板价达32484元，创出上海新地王。 12月24日，北京大兴地铁附近的两块地以楼面价双双超过每平方米1万元拍出，地铁大兴线枣园站项目用地以每平方米1.09万元，成为北京大兴地区单价新地王。

　　在2009年的地王纪录中，苏州也留下了自己的印迹，双湖板块的苏园土挂(2009) 06号地块被杭州绿城以 36亿元摘得，溢价幅度达到 250%，成交楼面价达到28057元，一举成为国内住宅楼面单价“地王”。

　　地王的不断涌现，一方面是经过一、二季度的房地产市场的“小阳春”，流动资金充沛；另一方面，由于企业资金状况的改善，金融机构对大型房企的授信额度也相应增加，资本市场充裕的资金和大型房企在获取资金渠道上的优势也起到了极大的作用。

　　受淡市影响，开发企业在2008年少有增加土地储备，热销和资金面的充足也增强了开发商增加项目储备的需求。根据新鸿嘉投资机构数据统计，自2009年1月至11月，融资额度前十位的房企通过银行授信、配股、发行公司债等渠道共获得2886亿元资金。同时， 1-11月份，全国房地产开发资金来源累计4.82万亿元，较去年同期增长了44.2%，远远超过了2008年甚至2007年全年的合计数。其中，国内贷款、定金以及预收款为主的其他资金增速超过了平均增速，显示由于贷款增加以及销售情况良好导致房地产企业资金面非常宽松。

　　长期来看，土地价格的提高对房价的刺激作用是毋庸置疑的，直接提高了市场对未来房价预期的同时也使得土地资源进一步集中在大型开发企业手中。以苏州为例，当绿城双湖地块出让后，周边项目纷纷提价、封盘，低密度产品更是水涨船高，十月份园区成交价格环比九月份提高了8%，市区环比增长13%。

　　土地价格的高企，除了开发商补充库存和资金面充足的原因外，土地资源的日渐稀缺也是重要原因之一。据统计，除2007年外，近几年全国土地购置面积呈负增长，从长期来看，除非土地供应制度发生变化，否则供应很难维持增长。苏州2009年共出让土地447.76万方，虽然环比 2008年增长了45.6%，但距离2007年仍有1063.5万平米的差距。

　　2009年12月份，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，《通知》除要求严格土地出让收入征收管理外，对土地首付缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，有关拖欠和违约信息要记入其诚信档案可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。由于《通知》中土地出让首付比例提高、缩短分期缴纳期限的规定，提高了开发商拿地门槛， 我们认为会对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，进而达到降温土地市场的目的。但由于资金实力不强的中小企业将被迫离开市场，《通知》也会使土地储备的集中度进一步提高。

　　对于大型实力开发商或有国企背景的开发商来说，尽管融资能力强，但拿地门槛提高同样会影响其资金运作效率，降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度，进而对其运作及扩张速度产生一定的影响。而对于部分高负债高杠杆运营的民营地产企业，首先碰到的应该是资金链的压力。

　　从地价和房价的互动关系上来看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。因而将促进开发商更加理性的定价。但拿地门槛的提高，将抑制部分土地需求，由于拿地到项目上市的周期多为1.5年左右，中长期内将减少商品房供应，市场供求矛盾有可能再次凸显。

　　关键词二 小阳春

　　2008年低迷的楼市曾让房地产商心惊。当年，中央和地方政府纷纷出台救市政策。

　　出乎市场预料的是，楼市在2009年春节后便急转直上，“量价齐升”的行情根本没有留给观望者太多的时间去适应。而伴随着楼市的回暖，“小阳春 ”和“回暖”成为业内评论中引用最多的词语。“小阳春”行情的持续时间大致为2009年3月至5月，自3月份开始，一线城市和主要二线城市的商品房成交量快速回到2007年旺市水平，国内楼市出现了次贷危机后的第一个明显的上行趋势，走出了一段让业内压力大减的“小阳春”行情。

　　随着成交量回升，开发商的心理优势逐渐显现，热销项目悄然提价。在这一阶段，苏州开发商也加快了推盘速度，月均推盘量超过上一年月平均推盘量的40%，但市场仍然呈现供不应求的局势。业内一致的观点是——这一阶段是2008年被压抑的改善型需求的集中释放。但是部分客户对楼市的走向仍然持怀疑态度：金融危机尚未见底，国内经济形势难言反转的情况下，小阳春能否持续值得怀疑。

　　业内对“小阳春”行情能否持续起了争论。

　　争论尚未尘埃落定，楼市已经精彩纷呈。从连续成交的“小阳春”到稳中有升的“大阳春”，再到持续火热的“艳阳天”，楼市快速完成冷与热的交替、低迷到狂热的演义。

　　楼市的变化反映出了市场的“追涨”心理。到了三季度末，市场由“追涨”转变为恐慌性购房，投资客户明显增多，房产价格涨速明显加快。发改委公布的国内70个大中城市房屋销售价格同比指数自5月开始，一直维持高位运行，“金九银十”促成了市场的又一轮上行，此时， 2009年的商品房销售量将创下历史新高已经在业内达成一致，剩下的只是对未来房价的担忧。